房地产行业2026年度投资策略：去库存止跌回稳仍需加力，“好房子”形成代差扩张需求

房价走势与市场预测

• 2022年起，70城新房和二手房价格进入下行通道，2024年前三季度跌幅扩大，四季度以来跌幅收窄。
• 预计2026-2027年房地产销售面积同比增速分别为-6.0%、-3.0%，销售金额同比增速分别为-8.0%、-5.0%。
• 预计2026-2027年房屋新开工面积分别为5.32、5.16亿平米，竣工面积分别为5.33、4.69亿平米。

海外经验：房价企稳的关键因素

• 发达国家房价历史下跌周期多在3年以上，最终均能修复企稳。
• 房价企稳修复的关键措施包括：
  • 政策：大规模量化宽松与财政刺激（降息、QE、财政补贴）。
  • 金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛。
  • 供应：减少卖地和开工，主动降低库存。
  • 需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性、提升城市内在价值的长效机制。
• 稳定的政策预期、较低的利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键。

人口因素对房价中期影响有限

• 房屋价格指数与人口增长率、人口数量在中期无明显正相关关系，而是与适龄购房人口呈现一定相关性。
• 回归分析显示，人口增长率难以解释房屋价格的变化，货币政策、供需关系、经济预期的影响更为显著。

“好房子”政策与增量需求

• 我国住房发展进入“好不好”阶段，政策引导改善型需求释放。
• 住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，加强住宅建设要求，新建住宅品质将持续提升。
• 居民户均住房间数和人均住房建筑面积持续提升，房龄老龄化带来置换和更新需求。

投资建议

• 推荐布局城市基本面较好、产品力领先的强信用房企（建发国际集团、招商蛇口等）。
• 住宅与商业地产双轮驱动的房企（华润置地、新城控股等）。
• “好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的（华润万象生活、建发物业等）。
• 二手房渗透率持续提升，房地产后服务赛道前景广阔（我爱我家、贝壳等）。

风险提示

• 宏观经济下行、房企融资进展不及预期、行业竞争加剧。