2025年房地产行业中期投资策略：“好房子”形成品质代差，拓宽房地产增量需求

“好房子”形成品质代差，拓宽房地产增量需求 —2025年房地产行业中期投资策略 姓名杜致远（联系人）证书编号：S0790124070064邮箱：duzhiyuan@kysec.cn 姓名胡耀文（分析师）证书编号：S0790524070001邮箱：huyaowen@kysec.cn 姓名齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn 2025年5月5日 核心观点 1.供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长：2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经非常大，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，高于前两轮宽松周期，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必要选择。 2.“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放：我国的住房发展已经进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出：增加改善性住房特别是好房子供给；2025年3月，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，新规范为强制执行规范，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求，预计未来新建住宅品质将持续提升。 3.从有到优，拓宽房地产增量需求：从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间；相较于六普2010年时候的水平，已经有了长足的进步，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。房龄老龄化后，也会带来持续的置换和更新需求。 4.投资建议：我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转、销售数据下滑导致商品房供过于求，库存去化周期拉长。预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加“好房子”系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。 5.风险提示：宏观经济下行、资金到位不及预期、行业竞争加剧。 目录C O N T E N T S 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放 从有到优，拓宽房地产增量需求 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑1.1 2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正式进入去库存周期。2024年4月和7月中央政治局会议提出“消化存量和优化增量住房”，去库存措施加速出台。2024年9月，政治局会议在去库存政策外，提出“促进房地产市场止跌回稳”，在去库存周期中仍然要保持量价平稳。 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑1.1 新房层面，Wind 322城宅地成交面积自2019年达到峰值19.6亿平米后开始逐步下降，2024成交7.1亿平，同比-13%；商品住宅销售面积自2021年达到峰值15.7亿平后开始下滑，2024年成交8.15亿平，同比-14%。 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑1.1 根据克而瑞重点30城库存及去化周期数据，截至2025年3月，重点30城平均去化周期为21.3个月，三四线城市去化周期相对更加缓慢。 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑1.1 二手房层面，挂牌量自2023年6月以来不断攀升，截至2025年4月底，我们跟踪的60城挂牌量达407.28万套，较2023年6月挂牌量增长19.5%，整体库存较大，供过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长1.2 从房地产政策来看，比较三轮地产周期，2023年以来房地产政策宽松力度已经非常大。目前的政策下，限购仅京沪深三城仍有较大限制，首付比例和房贷利率均为历史最低，税费和普宅认定标准也进一步优化。 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长1.2 从货币政策来看，本轮新发放贷款利率由2021年四季度5.63%降至2024年四季度3.09%，累计下调254BPs，较前两轮地产放松周期更多。对存量按揭利率调整看，本轮周期经历了2023、2024年两次调整，降息效果能够每年减少借款人利息支出约3200亿元。本轮公积金贷款利率也下调至历史最低的2.85%，货币政策宽松力度已和前两轮周期相当。 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长1.2 从财政政策对于去库存的支持来看，前两轮周期分别有4万亿投资和棚改去库存政策，而本轮周期住房和库存规模都更大，财政政策支持力度也相对更大，包括3000亿元保障性住房再贷款资金、100万套城中村改造货币化安置等。 地产政策持续出台、接连不断，本轮周期量价下行时间更长1.2 从三轮周期量价下行持续的时间来看，本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，高于前两轮宽松周期，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必要选择。 目录C O N T E N T S 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放 从有到优，拓宽房地产增量需求 “好房子”写入政府工作报告2.1 我国的住房发展已经进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”。2024年12月，全国住房和城乡建设工作会议提出：增加改善性住房特别是好房子供给；2025年3月，政府工作报告中提出：完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。 “好房子”写入政府工作报告2.2 2024年8月23日，国新办举行“推动高质量发展”主题新闻发布会上，对人民群众普遍关注的“好房子”，住房和城乡建设部部长倪虹给出了他的答案：绿色、低碳、智能、安全。 图8：国新办举行“推动高质量发展”主题新闻发布会上，倪虹部长对好房子特征的归纳：绿色、低碳、智能、安全 绿色 智能 安全 要让居民住得安心和放心。包括房屋的本体安全、设施设备的使用安全、使用人的安全 成为一个不动的更大智能终端 “好房子”要让人能够感到舒适，这就需要把房子设计好、建造好 数据来源：新京报、开源证券研究所 “好房子”写入政府工作报告2.1 住房城乡建设部在2025年3月31日发布国家标准《住宅项目规范》，要求住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，遵循“经济合理、安全耐久，以人为本、健康舒适，因地制宜、绿色低碳，科技赋能、智慧便利”的原则。新规范在层高、隔声、通讯、供暖、电梯等多方面加强了要求。 各地跟进出台住宅品质新推，新房市场向“高品质化”转型2.2 增配邻里共享公共空间 鼓励提升建筑立面品质 目录C O N T E N T S 供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长 “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放 从有到优，拓宽房地产增量需求3.1 从七普数据来看，截至2020年，我国居民户均住房间数3.18间，人均住房建筑面积37.76平米，人均住房间数1.07间；相较于六普2010年时候的水平，已经有了长足的进步，我国房地产市场的矛盾正从“有没有”转向“好不好”。。 李强总理在参观调研中国建筑科技展时曾指出，未来的房地产要“以提升居民居住品质和幸福感为导向，从功能、质量、体验等方面出发，充分考虑不同居住习惯、不同年龄段、不同经济能力等群体的需求，特别是适老化、儿童友好等新需求，因地制宜推进好房子建设。” 从有到优，拓宽房地产增量需求3.1 从住房房龄看，中国居民住房房龄集中在1990-2014年。按户数比例看，2000-2009年、2010-2014年、1990-1999年分别占比为30.34%、21.46%、20.55%。后续伴随房龄老龄化，也会带来持续的置换和更新需求。 数据来源：国家统计局、开源证券研究所 从有到优，拓宽房地产增量需求3.1 中国指数研究院此前对27774个居民进行了调研，居民对“好房子”有诸多期待。在户型设计层面，居民选择的设计痛点占比前三为：户内承重墙多，空间不易改造、室内层高太低、动静不分区，受访者选择比例分别为33%、31%、27%；居民选择的设计期待占比前三为户型全明设计、空间便于灵活改造、动静分区，受访者选择比例分别为31%、28%、26%。 从有到优，拓宽房地产增量需求3.1 在社区配套需求方面，居民选择的需求占比前三为：社区会客空间、小型运动场、环形跑道，受访者选择比例分别为48%、37%、30%。在智能安防需求方面，居民选择的需求占比前三为：智能安防系统、智能家居控制系统、智慧社区系统，受访者选择比例分别为59%、34%、30%。 目录C O N T E N T S “好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长从有到优，拓宽房地产增量需求 投资建议 风险提示 我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转、销售数据下滑导致商品房供过于求，库存去化周期拉长。预计后续将有更多积极的财政及货币政策出台，同时叠加“好房子”系列新政，将能进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业稳健发展。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳-W、我爱我家。 目录C O N T E N T S 1“好房子”形成品质代差，政策引导改善型需求释放23供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长从有到优，拓宽房地产增量需求4投资建议5风险提示 （1）宏观经济下行：经济下行或将导致收入和购买力下降，购房需求受到冲击。（2）资金到位不及预期：各地配售型保障房建设资金不到位，整体建设进度滞后。（3）行业竞争加剧：竞争加剧可能导致价格下行，侵蚀企业利润，行业分化加剧。 分析师声明 负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证，本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点。负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户的反馈、竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益。所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。特别声明 股票投资评级说明《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接