重庆发布好房子建设支持新政，万科公布债务展期议案：房地产行业周报（2025年第49周）

房地产2025年12月09日 房地产行业周报（2025年第49周） 推荐 （维持） 重庆发布“好房子”建设支持新政，万科公布债务展期议案 板块行情：第49周（12月1日-12月5日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第30。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 政策要闻：地方层面：1）重庆：12月2日，重庆市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源局联合发布《重庆市支持“好房子”加快发展十条措施》及《好房子技术导则（商品住房）》，为房地产发展新模式提供全周期技术指引。该通知指出，中心城区新供土地原则上用于建设“好房子”，并从设计、建材、智能、配套等多方面提升住房品质。2）湖北：12月5日，中共湖北省委关于制定全省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布，其中提到，推动房地产高质量发展。3）深圳：12月5日，深圳市住房公积金管理委员会发布新版《深圳市住房公积金提取管理规定》。该通知指出，新规将于12月15日起施行，推出系列便民举措。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 公司动态：1）中国海外发展：12月2日，中海地产旗下湖南省中海城市广场投资有限公司以5.43亿元底价摘得长沙天心区金盆岭街道[2025]长沙市055号宅地，成交楼面价约6550元/㎡，出让面积2.76万㎡，容积率≤3.0。2）保利发展：12月5日，保利发展以35亿元成功摘得广州市海珠区南泰路AH0124032地块，溢价率27.27%。拍卖信息显示，该地块起拍总价27.5亿元，起拍楼面价1.92万元/㎡（未扣除配建）。用地性质为二类居住用地兼容商业用地、中小学用地，出让宗地面积4.22万㎡，计算容积率建筑面积14.35万㎡，容积率3.4。最终成交价为35亿元，成交楼面价2.44万元/㎡。3）万科A：12月5日，万科发布2022年度第四期中期票据持有人会议议案，该方案指出，本金兑付将展期12个月至2026年12月15日，未付利息同期支付且不计复利，展期期间票面利率保持3.00%，并计划追加深圳地铁等增信措施。同日，上海清算所公告万科第五期中期票据（余额37亿元）也将召开展期会议，定于12月22日审议相关事项。 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,299.231.03流通市值(亿元)11,793.161.23 %1M6M12M绝对表现-3.9%10.8%-9.5%相对表现-2.6%-8.5%-25.8% 销售端：第49周新房成交环比减少20%，二手房成交环比减少4%。1）本周20城商品房成交面积204万方，商品房日平均成交面积29.1万方，环比减少20%，同比减少31%；2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积9453万方，累计同比减少14%。3）第49周11城二手房成交面积186万方，日平均成交面积26.6万方，环比减少4%，同比减少42%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积9264万方，同比增加3%。 相关研究报告 《房地产行业2026年度投资策略：寻找alpha》2025-12-03《房地产行业周报（2025年第48周）：新房成交环比增加》2025-12-02《房地产行业周报（2025年第45周）：万科与深铁签署220亿借款框架协议，新房二手房成交同比降幅较大》2025-11-11 投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产下跌2.2%，板块排名第30位.....................................................................4二、政策要闻.....................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比减少31%，二手房成交同比减少42%...........................7（一）新房市场：第49周20城成交面积同比减少31%.............................................7（二）二手房市场：第49周11城成交面积同比减少42%.........................................8四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企.............................................................9五、投资建议...................................................................................................................10六、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1第49周申万地产板块下跌2.2%，板块排名第30位............................................4图表2中国武夷涨幅达10.2%..............................................................................................4图表3三湘印象周跌幅达12.9%..........................................................................................4图表4龙光集团涨幅达8.2%................................................................................................5图表5世茂集团跌幅达7.4%................................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................5图表7公司动态.....................................................................................................................7图表8第49周20城商品房单日平均成交面积29.1万方................................................8图表9第49周20城新建商品房成交面积204万方.........................................................8图表10第49周11城合计二手房日平均成交面积26.6万方............................................9图表11第49周11城二手房成交面积186万方.................................................................9图表12本周发债企业大部分为地方国企..........................................................................10 一、房地产下跌2.2%，板块排名第30位 第49周申万地产板块下跌2.2%。第49周（12月1日-12月5日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第30位。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为中国武夷，涨幅达10.2%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为中国武夷、冠城新材、同济科技、华联控股、华夏幸福。跌幅前五的个股分别为三湘印象、沙河股份、深振业A、盈新发展、万科A。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为龙光集团，上涨8.2%。港股表现来看，第49周涨幅排名前五的个股分别为龙光集团、远洋集团、金茂服务、龙湖集团、中国金茂，跌幅前五的个股分别为世茂集团、佳兆业集团、雅居乐集团、中国海外宏洋集团、建发国际集团。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）重庆：12月2日，重庆市住房和城乡建设委员会、市规划和自然资源局联合发布《重庆市支持“好房子”加快发展十条措施》及《好房子技术导则（商品住房）》，为房地产发展新模式提供全周期技术指引。该通知指出，中心城区新供土地原则上用于建设“好房子”，并从设计、建材、智能、配套等多方面提升住房品质。要求住宅加强安全与无障碍设计，采用绿色建材，推广智慧家居与物业服务，并明确更高层高、更好隔音、更长房屋耐用期等技术标准，旨在建设更安全、舒适、绿色的高品质住房。2）湖北：12月5日，中共湖北省委关于制定全省国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议发布，其中提到，推动房地产高质量发展。优化住房供应体系，完善商品房开发、融资和销售等基础制度，健全“人、房、地、钱”要素联动机制。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。加快构建房地产发展新模式，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，打造全生态“好服务”。因城施策优化住房消费政策，增加改善性住房供给，激活返乡置业、教育置业、创业置业和改善性置业需求。实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。3）信阳：12月5日，河南省信阳市住房公积金管理中心发布《关于进一步优化住房公积金使用政策支持住房消费的通知（试行）》。该通知指出，为支持刚性和改善性住房需求，明确多子女家庭再购房可认定为首套，并将公积金贷款基础额度上调10%。此外，对多子女家庭、高层次人才及购买装配式住房的申请人，贷款额度可进一步上浮。政策还拓宽了使用范围，允许缴存人提取公积