重庆发布好房子建设支持新政，万科公布债务展期议案：房地产行业周报（2025年第49周）

核心观点与关键数据

• 板块表现：第49周申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第30位。A股板块内涨幅前三为中国武夷（10.2%）、冠城新材（9.8%）、同济科技（9.7%），跌幅前三为三湘印象（12.9%）、沙河股份（12.8%）、深振业A（12.7%。港股板块内涨幅前三为龙光集团（8.2%）、远洋集团（7.9%）、金茂服务（7.8%），跌幅前三为世茂集团（7.4%）、佳兆业集团（7.3%）、雅居乐集团（7.2%）。
• 政策要闻：
  • 地方政策：重庆发布《重庆市支持“好房子”加快发展十条措施》，要求中心城区新供土地原则上用于建设“好房子”，提升住房品质；湖北提出推动房地产高质量发展；信阳优化住房公积金使用政策支持住房消费；深圳推出住房公积金提取新规，便利购房和租房提取。
  • 公司动态：中海地产摘得长沙宅地，保利发展竞得广州地块，万科发布债务展期议案。
• 销售端：
  • 新房市场：第49周20城商品房成交面积204万方，环比减少20%，同比减少31%；年初至今累计同比减少14%。一线城市成交面积62.4万方，同比减少27%；二线城市101.3万方，同比减少32%；三四线城市40.0万方，同比减少34%。
  • 二手房市场：第49周11城二手房成交面积186万方，环比减少4%，同比减少42%；年初至今累计同比增加3%。一线城市成交面积85.1万方，同比减少35%；二线城市76.6万方，同比减少54%；三四线城市24.8万方，同比减少7%。
• 融资端：本周发债企业多为地方国企，中国绿发发行规模最大（12.5亿元），高新地产私募债利率最高（4.6%），浦东金桥一般公司债利率最低（1.95%）。

投资策略

• 三个方向寻找alpha：
  1. 开发类房企：建议关注区域深耕型房企，如绿城中国、滨江集团、建发国际集团等，因其拿地精准度高、管理半径小、决策胜率高。
  2. 稳定红利资产：推荐头部购物中心，如太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。
  3. 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流。
• 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。

研究结论

当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累等问题，预计2026年销售量价仍面临下行压力。建议关注高拿地精准度的开发类房企、头部购物中心及中介龙头，以寻找alpha机会。