新房成交环比上涨，万科债务展期获新进展：房地产行业周报（2026年第5周）

房地产行业周报（2026年第5周）

板块行情

• 申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第18位。
• A股板块内涨幅前五：大悦城（17.1%）、京能置业、新城控股、京投发展、招商蛇口。
• 港股板块内涨幅前五：中国金茂（21.8%）、中国海外宏洋集团、旭辉控股集团、世茂集团、融创中国。

政策要闻

• 地方层面：
  • 南京：推动存量商品住房全面纳入房票安置体系，创新“全城通兑”与“电子房票”模式；扩大住房公积金提取范围，提升多子女家庭房租提取额度上限，允许父母、子女提取公积金支付购房款，延长存量住房公积金贷款最长期限至30年。
  • 天津：提高首套、二套住房贷款最高限额至120万元、100万元；提高二套住房计算贷款额度的账户余额倍数，延长二手住房贷款最长期限至30年。
  • 西藏：商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。
• 公司层面：
  • 万科A：通过2022年度第四期、第五期中期票据展期议案，对40%本金先行兑付，剩余60%获展期1年，次日已支付40%本金及利息。
  • 招商蛇口：发布2025年度业绩预告，预计净利润同比下降69%-75%，扣非净利润同比下降91%-94%。

销售端

• 新房市场：
  • 第5周20城商品房成交面积187万方，日均成交面积26.7万方，环比增加28%，同比增加591%。
  • 一线城市成交面积66.1万方，同比增加1270%；二线城市成交面积70.6万方，同比增加484%；三四线城市成交面积50.2万方，同比增加395%。
  • 累计年初至今20城商品房成交面积668万方，同比减少36%。
• 二手房市场：
  • 第5周11城二手房成交面积215万方，日均成交面积30.8万方，环比减少1%，同比增加1076%。
  • 一线城市成交面积102.7万方，同比增加1622%；二线城市成交面积91.5万方，同比增加866%；三四线城市成交面积21.1万方，同比增加634%。
  • 累计年初至今11城二手房成交面积868万方，同比增加8%。

融资端

• 本周发债企业大部分为地方国企。
• 绿城集团发行规模最大（10亿元），利率2.9%；苏高新集团发行的超短期融资债券利率最低（1.68%）。

投资策略

• 三个方向寻找地产alpha：
  • 开发类房企：高拿地精准度是关键，区域深耕型房企建议关注：绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。
  • 稳定红利资产：
    • 头部购物中心：推荐太古地产，建议关注希慎兴业。
  • 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视降本增效后的稳态现金流。

风险提示

• 产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。