新房成交环比上涨，万科债务展期获新进展：房地产行业周报（2026年第5周）

房地产2026年02月03日 房地产行业周报（2026年第5周） 推荐 （维持） 新房成交环比上涨，万科债务展期获新进展 板块行情：第5周（1月26日-1月30日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第18。 华创证券研究所 证券分析师：单戈邮箱：shange@hcyjs.com执业编号：S0360522110001 政策要闻：地方层面：1）南京：南京市于近期出台专项政策，推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，并创新推行“全城通兑”与“电子房票”模式。一是扩大提取住房公积金按月直接支付房租的业务覆盖范围，对于在南京市无自有住房的多子女家庭，将其每月提取住房公积金支付房租的额度上限提升20。二是拓宽购房资金支持渠道，允许符合提取条件的购房人父母、子女申请提取其住房公积金账户余额用于支付购房款。三是将存量住房的住房公积金贷款最长期限延长至30年。2）天津：1月26日，天津市住房公积金管理中心发布消息，一是提高贷款最高限额。将首套、第二套住房贷款最高限额分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元。二是提高第二套住房计算贷款额度的账户余额倍数。三是延长二手住房贷款最长期限。将二手住房贷款最长期限由20年延长至30年。3）西藏：1月30日，据西藏日报消息，中国人民银行西藏自治区分行会同金融监督管理部门根据政府调控要求，按照因城施策原则，结合西藏自治区实际，指导西藏自治区市场利率定价自律机制对西藏自治区的商业用房购房贷款政策作出以下调整：全区商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。 证券分析师：许常捷邮箱：xuchangjie@hcyjs.com执业编号：S0360525030002 证券分析师：杨航邮箱：yanghang@hcyjs.com执业编号：S0360525090001 行业基本数据 占比%股票家数(只)1070.01总市值(亿元)12,279.480.99流通市值(亿元)11,766.971.17 公司动态：1）万科A：1月27日，公司通过2022年度第四期、第五期中期票据展期议案，其中规定，万科在实施不超过10万元的固定兑付基础上调整本金兑付和支付安排，即对中期票据本金的40%先行兑付，剩余60%获展期1年。次日，公司发布公告称两期中期票据的40%本金及利息已支付完毕。2）招商蛇口：1月30日，招商蛇口发布2025年度业绩预告，预计当期业绩同向大幅下降。根据公告内容，2025年1-12月，招商蛇口归属于上市公司股东的净利润预计为10.05亿元-12.54亿元，较上年同期的40.39亿元下降69%-75%；扣除非经常性损益后的净利润预计为1.54亿元-2.31亿元，同比下降91%-94%；基本每股收益为0.08元/股-0.11元/股，上年同期为0.37元/股。 %1M6M12M绝对表现1.8%5.3%9.6%相对表现2.4%-8.3%-11.0% 销售端：第5周新房日均成交环比增加28%，二手房日均成交环比减少1%。1）本周20城商品房成交面积187万方，商品房日平均成交面积26.7万方，环比增加28%，同比增加591%。2）从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积668万方，累计同比减少36%。3）第5周11城二手房成交面积215万方，日平均成交面积30.8万方，环比减少1%，同比增加1076%。4）从累计数据来看，年初至今11城二手房成交面积868万方，同比增加8%。 投资策略：三个方向，寻找地产alpha。当前房地产市场三个问题仍需关注：新房需求中枢下滑；库存尚未解决；土地财政对经济的拖累，对地产有负面影响，我们预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力，寻找alpha尤为重要。1）对于开发类房企，我们认为高拿地精准度才能保障资产端收益率，进而走出alpha行情，区域深耕型房企更适应本轮房地产市场缩圈的大趋势，同时对深耕城市楼市非常熟悉，管理半径小促进沟通成本降低，拿地决策胜率高，建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产。2）对于稳定红利资产，一个方向是头部购物中心，α属性强，即使面临消费下行也能保持租金稳定甚至增长，推荐旗下购物中心基本为商圈头部且运营能力处于第一梯队的太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者希慎兴业。3）另一个重要方向为中介龙头，通过对经纪人强管控建立高效的中央交易系统，大幅提高交易效率，保持高市占率，因此建议关注中介龙头贝壳-W，重视贝壳降本增效后稳态现金流。 相关研究报告 《房地产行业周报（2026年第3周）：首开集团发行7.5亿私募债，1月至今11城二手房成交同比增长19%》2026-01-21《房地产行业周报（2026年第2周）：新房二手房成交环比增长，沈阳优化公积金贷款政策》2026-01-13《房地产行业周报（2025年第53周）：新房成交环比高增，韶关对农村转移人口购房给予契税补贴》2026-01-07 风险提示：产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。 目录 一、房地产下跌2.2%，板块排名第18位.....................................................................4二、政策要闻.....................................................................................................................5三、销售端：新房成交同比增加591%，二手房成交同比增加1076%.....................7（一）新房市场：第5周20城成交面积同比增加591%.............................................7（二）二手房市场：第5周11城成交面积同比增加1076%.......................................8四、融资端：本周发债企业大部分为地方国企.............................................................9五、投资建议.....................................................................................................................9六、风险提示...................................................................................................................10 图表目录 图表1第5周申万地产板块下跌2.2%，板块排名第18位..............................................4图表2大悦城涨幅达17.1%..................................................................................................4图表3华联控股周跌幅达14.9%..........................................................................................4图表4中国金茂涨幅达21.8%..............................................................................................5图表5中海物业跌幅达11.6%..............................................................................................5图表6各地房地产政策回顾.................................................................................................5图表7公司动态.....................................................................................................................6图表8第5周20城商品房单日平均成交面积26.7万方..................................................7图表9第5周20城新建商品房成交面积187万方...........................................................8图表10第周11城合计二手房日平均成交面积30.8万方 ..................................................8图表11第5周11城二手房成交面积215万方 ...................................................................9图表12本周发债企业大部分为地方国企............................................................................9 一、房地产下跌2.2%，板块排名第18位 第5周申万地产板块下跌2.2%。第5周（1月26日-1月30日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌2.2%，在31个一级行业板块中排名第18位。 资料来源：Wind，华创证券 本周A股板块内涨幅第一为大悦城，涨幅达17.1%。从A股表现来看，涨幅前五的个股分别为大悦城、京能置业、新城控股、京投发展、招商蛇口。跌幅前五的个股分别为华联控股、西藏城投、城建发展、华夏幸福、万通发展。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 港股板块内涨幅第一的为中国金茂，上涨21.8%。港股表现来看，第5周涨幅排名前五的个股分别为中国金茂、中国海外宏洋集团、旭辉控股集团、世茂集团、融创中国，跌幅前五的个股分别为中海物业、恒大物业、保利物业、旭辉永升服务、新城悦服务。 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 二、政策要闻 地方层面：1）南京：南京市于近期出台专项政策，推动全市存量商品住房全面纳入房票安置体系，并创新推行“全城通兑”与“电子房票”模式。这一安排不仅拓宽了被征收群众的安置选择范围，打破了原有区域限制，更有助于盘活市场存量资产，加速商品房库存去化，改善房地产开发企业的资金流动性。在住房公积金使用方面，政策进行了多维度优化。一是扩大提取住房公积金按月直接支付房租的业务覆盖范围，对于在南京市无自有住房的多子女家庭，将其每月提取住房公积金支付房租的额度上限提升20。二是拓宽购房资金支持渠道，允许符合提取条件的购房人父母、子女申请提取其住房公积金账户余额用于支付购房款。三是将存量住房的住房公积金贷款最长期限延长至30年。2）天津：1月26日，天津市住房公积金管理中心发布消息称，为更好发挥住房公积金支持住房消费作用，结合天津市实际，对现行贷款政策进行调整，出台《贷款办法》。一是提高贷款最高限额。将首套、第二套住房贷款最高限额分别由100万元、50万元提高至120万元、100万元。养育两个及以上子女且至少一个子女未成年的，首套、第二套住房贷款最高限额分别由120万元、50万元提高至144万元、120万元。二是提高第二套住房计算贷款额度的账户余额倍数。将第二套住房贷款额度不高于贷款申请人