房地产行业周报（2026年第12周）：新房与二手房成交环比增加，华润新增沈阳奥体板块四宗地块

核心观点与关键数据

• 板块表现：第12周申万一级行业指数中，房地产指数下跌4.2%，在31个一级行业板块中排名第15位。A股板块内涨幅前五为京投发展（24.0%）、市北高新、世联行、京能置业、中洲控股；跌幅前五为西藏城投、中天服务、合肥城建、光明地产、大悦城。港股板块内涨幅前五为旭辉控股集团（5.7%）、花样年控股、融信中国、华润万象生活、碧桂园；跌幅前五为美的置业、绿地管理控股、融创服务、富力地产、建发国际集团。

• 政策要闻：

  • 地方政策：江苏、绍兴、南京、济南等地发布房地产支持政策。江苏强调因城施策控增量、去库存、优供给，盘活存量商品房，加大人才房票政策力度。绍兴新政支持一线环卫工人购房，最高补贴20万元，并持续支持多孩家庭购房。南京从差异化住房供给、鼓励住房消费、推进房票政策、减轻购房成本、优化营商环境及营造良好舆论环境六个方面提出举措，包括“以旧换新”贴息、人才房票等。济南优化调整高层次人才购房补贴政策，针对不同类别人才设置分档补贴标准，并重点支持“专精特新”民营企业引才。
  • 公司动态：中国金茂竞得长沙S10地块；华润置地以30亿元摘得沈阳浑南区奥体板块四宗地块，刷新纪录；万科等联合竞得青岛东李板块“商改住”地块。

• 销售端：

  • 新房市场：第12周20城商品房成交面积229万方，日平均成交面积32.7万方，环比增加33%，同比减少13%。累计年初至今20城商品房成交面积1658万方，累计同比减少21%。一线城市成交面积71.8万方，同比减少14%；累计同比减少16%。二线城市成交面积97.0万方，同比减少12%；累计同比减少22%。三四线城市成交面积60.2万方，同比减少11%；累计同比减少26%。
  • 二手房市场：第12周11城二手房成交面积242万方，日平均成交面积34.5万方，环比增加14%，同比减少5%。累计年初至今11城二手房成交面积1952万方，同比减少10%。一线城市成交面积119.8万方，同比增加5%；累计同比减少7%。二线城市成交面积100.7万方，同比减少15%；累计同比减少15%。三四线城市成交面积21.3万方，同比减少5%；累计同比减少12%。

• 融资端：本周发债企业大部分为地方国企。轨道城市发行规模最大（15亿元）；电建地产私募债利率最高（3.35%）；苏高新集团超短期融资债券利率最低（1.62%）。

投资建议

1. 开发类房企：建议关注区域深耕型房企，如绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国金茂、越秀地产，因其高拿地精准度及对深耕城市市场的熟悉度。
2. 稳定红利资产：
   • 头部购物中心：推荐太古地产，建议关注香港铜锣湾头部购物中心持有者如希慎兴业，因其α属性强，租金稳定性高。
   • 中介龙头：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流。

风险提示

产业、人口兑现不及预期，广义财政发力不足。