房地产行业研究：房价“止跌回稳”趋势形成，带看量反弹利好“小阳春”兑现

本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.15-2.21）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.4%和-2.4%。 本周土地市场成交环比回落。本周（2.15-2.21）全国300城宅地成交建面343万㎡，单周环比-48%，单周同比-34%，平均溢价率21%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面5440万㎡，累计同比6%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售稳健向上，同环比增速有所回落。本周（2.15-2.21）47个城市商品房成交合计325万平米，周环比+15%，周同比+113%。其中：一线城市周环比+54%，周同比+251%；二线城市周环比+16%，周同比+141%；三四线城市周环比+5%，周同比+74%。 本周二手房成交稳健向上，同环比增速有所回落。本周（2.15-2.21）22个城市二手房成交合计247万平米，周环比+21%，周同比+174%。其中：一线城市周环比+19%，周同比+254%；二线城市周环比+21%，周同比+152%；三四线城市周环比+25%，周同比+126%。 房价“止跌回稳”趋势逐渐形成。全国房价跌幅持续收窄，二线城市新房价格环比上涨。1月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市新房价格环比上涨0.1%，已连续两个月上涨；二线城市新房价格环比上涨0.1%，时隔19个月重回环比上涨区间。70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，已连续四个月上涨。 重点城市带看量显著反弹，楼市“小阳春”蓄势待发。根据贝壳披露，春节后第二周（2月10日-2月16日）重点城市二手房的带看量快速上涨，从环比来看七大城市带看量节后第二周环比上周上涨接近80%，其中北京、上海环比增幅超过100%。从绝对值来看，节后第二周带看数据已接近去年四季度的高位水平，其中上海比去年高峰期带看量高出2.1%。考虑到近期并未新增政策刺激市场，当下带看量激增反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。 投资建议 二线城市新房价格上涨反映前期一线城市修复趋势得到有效传递，地产止跌回稳的目标有望在年内实现。此外带看量强势上涨指向楼市“小阳春”行情大概率兑现，基本面拐点逐步接近。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约 房价“止跌回稳”趋势逐渐形成 全国房价跌幅持续收窄，二线城市新房价格环比上涨。1月份70城新房价格指数环比下跌0.1%,跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市新房价格环比上涨0.1%，已连续两个月上涨；二线城市新房价格环比上涨0.1%，时隔19个月重回环比上涨区间。70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，已连续四个月上涨。 图表1：7 0大中城市新建商品住宅价格环比持平 图表2：7 0大中城市新建商品住宅价格同比跌幅收窄 图表3：7 0大中城市二手住宅价格环比持平 图表4：7 0大中城市二手住宅价格同比跌幅收窄 重点城市带看量显著反弹 重点城市带看量显著反弹，楼市“小阳春”蓄势待发。根据贝壳披露，春节后第二周（2月10日-2月16日）重点城市二手房的带看量快速上涨，从环比来看七大城市带看量节后第二周环比上周上涨接近80%，其中北京、上海环比增幅超过100%。从绝对值来看，节后第二周带看数据已接近去年四季度的高位水平，其中上海比去年高峰期带看量高出2.1%。考虑到近期并未新增政策刺激市场，当下带看量激增反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。 图表5：春节后重点城市带看人数快速反弹 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第10。本周地产涨跌幅前5名为易居企业控股、天誉置业、首开股份、*ST中迪、中洲控股，涨跌幅分别为+64.1%、+20%、+15.3%、+13.5%、+12.1%；末5名为建业地产、时代中国控股、世荣兆业、华南城、中梁控股，涨跌幅分别为-20.6%、-16.1%、-15.4%、-12.7%、-12.6%。 图表6：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序 图表7：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序 图表8：本周地产个股涨跌幅前5名 图表9：本周地产个股涨跌幅末5名 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.4%和-2.4%。本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、浦江中国、荣万家、兴业物联、南都物业，涨跌幅分别为+37.3%、+22.3%、+11.6%、+6.7%、+5.3%；末5名为佳源服务、宝龙商业、建业新生活、宋都服务、鲁商服务，涨跌幅分别为-9.3%、-7.6%、-6.7%、-6.6%、-6%。 图表10：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅 图表11：本周物业个股涨跌幅前5名 图表12：本周物业个股涨跌幅末5名 数据跟踪 宅地成交 根据中指研究院数据，2025年第8周，全国300城宅地成交建面343万㎡，单周环比-48%，单周同比-34%，平均溢价率21%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面5440万㎡，累计同比6%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五，分别为127、100、97、96、92亿元。 图表13：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率 图表14：全国300城累计宅地成交建面（万㎡）及同比 图表15：2 0 25年全年权益拿地金额前20房企 新房成交 根据ifind数据，本周（2月15日-2月21日）47个城市商品房成交合计325万平米，周环比+15%，周同比+113%，月度累计同比+40%，年度累计同比+4%。其中： 一线城市：周环比+54%，周同比+251%，月度累计同比+48%，年度累计同比-1%； 二线城市：周环比+16%，周同比+141%，月度累计同比+19%，年度累计同比-12%； 三四线城市：周环比+5%，周同比+74%，月度累计同比+55%，年度累计同比+25%。 图表16：4 7城新房成交面积及同比增速 图表17：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比 图表18：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比 图表19：4 7城新房成交明细（万平方米） 二手房成交 根据ifind数据，本周（2月15日-2月21日）22个城市二手房成交合计247万平米，周环比+21%，周同比+174%，月度累计同比+107%，年度累计同比+31%。其中： 一线城市：周环比+19%，周同比+254%，月度累计同比+161%，年度累计同比+41%； 二线城市：周环比+21%，周同比+152%，月度累计同比+128%，年度累计同比+44%； 三四线城市：周环比+25%，周同比+126%，月度累计同比+31%，年度累计同比-4%。 图表20：2 2城二手房成交面积及同比增速 图表21：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比 图表22：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比 图表23：2 2城二手房成交明细（万平方米） 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存（可售面积）为1.03亿平米，环比-0.1%，同比-7.2%。以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为19.8月，较上周+1个月，较去年同比-4.9个月。 图表24：1 0城商品房的库存和去化周期 图表25：1 0城各城市能级的库存去化周期 图表26：10个重点城市商品房库存及去化周期 地产行业政策和新闻 图表27：地产行业政策新闻汇总 地产公司动态 图表28：地产公司动态 物管行业政策和新闻 图表29：物管行业资讯 非开发公司动态 图表30：非开发公司动态 行业估值 图表31：A股地产PE- TTM 图表32：港股地产PE- TTM 图表33：港股物业PE- TTM 图表34：覆盖公司估值情况 风险提示 宽松政策对市场提振不佳。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将较长一段时间处于低迷态势。 三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等利好刺激，市场恢复力度相对较弱。 房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击。房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，或导致房地产业良性循环实现难度加大。