房地产行业深度报告：止跌回稳专题一：房价止跌的路径分析

核心观点与关键数据

• 房价下跌周期长，一线城市更稳健：70城房价同比数据显示，新房和二手房价格增速走势一致，均在2022年进入下跌通道，2024年有扩大趋势，下跌周期分别为29和31个月。一线城市房价回撤幅度相对较小，北京和上海市场价格更稳健。
• 下跌因素：供需关系直接影响，居民预期是关键。成交端，2024年1-9月商品房销售面积降至2015年水平；供应端，9月商品房待售面积达7.32亿平，二手房挂牌量持续攀升。居民预期不足，未来收入、就业预期下降导致购房意愿降低，房价预期上涨比例降至14.6%。
• 房价止跌回稳路径：
  • 政策：中央和地方政策持续宽松，存量房贷降息、限购放松等，有望修复购房预期。
  • 供应：严控增量，322城1-9月宅地成交面积和金额同比分别下降20%和36%，优质宅地供应增加，新房户型优化提升产品溢价。
  • 需求：居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间；25年以上房龄住房占比27.5%，改善空间较大。
  • 租金收益率：百城租金收益率提升，部分二线城市及三四线城市租金收益率超过3%，接近房贷利率水平，提高房产配置性价比。

研究结论

• 一线城市政策调整对需求侧形成支撑，逐步改善房价预期，并辐射二三线城市，实现房价止跌回稳。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口等。
  • 住宅与商业地产双轮驱动：新城控股、龙湖集团。
  • 房地产后服务市场：贝壳、我爱我家。
• 风险提示：
  • 宏观经济下行。
  • 资金到位不及预期。
  • 行业竞争加剧。