地产专题分析报告：楼市止跌回稳的前奏

2026年开年以来，房地产市场在“量”和“价”两方面出现积极变化：重点城市二手房成交持续放量，二手房成交价结束2025年6月以来的加速下跌。

积极变化背后的因素：

• 短期因素：
  • 新房和二手房需求的“跷跷板”效应，年初新房市场相对平淡，二手房更具竞争力。
  • 季节性因素影响，春节前卖家观望情绪减弱。
• 与以往不同之处：
  • 市场自发的力量推动价格放缓，而非政策驱动。
  • 核心城市二手房挂牌量不升反降，部分房源“售转租”。

长期因素支撑：

• 住宅总需求： 重点城市总需求已企稳，一线城市上海需求率先回升。
• 房价累计跌幅： 全国二手住宅挂牌价和成交均价较2021年7月峰值分别下降37.0%和40.5%。
• 租金回报率： 2025年12月百城租金回报率达2.39%，接近2.6%的公积金贷款利率，部分高租息住房价格已回升。
• 房价收入比： 多数城市房价收入比低于2006年水平，部分城市低于国际合理区间。

楼市止跌回稳的节奏：

• 核心城市总需求企稳，长期因素接近底部，决定止跌回稳方向。
• 止跌回稳节奏取决于租金价格和二手房挂牌量。
• 租金价格尚未止跌，一线城市跌幅加大，部分二线城市已止跌。
• 二手房挂牌量稳定或去化将支撑价格，集中挂牌可能带来考验。

展望“金三银四”：

• 乐观情形： 经济“开门红”，租金止跌，挂牌量稳定，市场大概率保持稳定，开启分化走势。
• 保守情形： 租金延续下跌，挂牌量回升，可能开启新一轮调整周期。

研究结论：

• 房地产市场已接近估值底部，新一轮调整是预期改善前的“磨底”，跌幅预计有限。
• 市场预期改善时，如租金止跌、物价回升或政策利好释放，市场有望止跌回稳。

风险提示：

• 宏观经济改善程度不及预期。
• 地产企稳节奏慢于预期。
• 新房供给瓶颈加剧。