地产10月观察：价格止跌回稳的新常态

——地产10月观察 黄可意(研究助理)010-83939815huangkeyi028691@gtjas.com 白淑媛(分析师)021-38675923 xiehaoyu@gtjas.combaishuyuan@gtjas.com 登记编号S0880518010002 房地产《决心彰显，税收政策如期落地》2024.11.14房地产《资产价格崛起》2024.11.10房地产《信心提振，LPR如期下调》2024.10.22房地产《筑底开始，关注价格信号》2024.10.19房地产《信用扩张是主要矛盾》2024.10.17 本报告导读： 10月是地产新政后的典型月份，整体呈现出销售量价修复、投资继续下行的态势，我们预计，这将成为2025年的主基调，即价格止跌回稳、企业加速去库存。 投资要点： 当前市场的主要矛盾是：目前的政策思路能否让价格止跌回稳，我们认为是可以的。市场习惯于找到确定性路径，再以需求端的角度去思考地产的问题，但这在过去的周期当中其实并没有得到验证，也即，这样的需求侧逻辑并不是房地产市场的主要矛盾。由于主要矛盾在房企侧，即其资产负债表的久期不匹配导致的缩表、并进而引发连锁反应的问题，那么，只要解决这个连锁反应，就能实现价格的止跌回稳。目前中央采取的措施是降低利率、并通过债务置换和土地收储来拉长负债久期，这样的做法就能改变这个连锁反应，因此，我们认为，目前的政策思路将能够达到其止跌回稳的目标。 适当降低对量的关注度，提高对价格的关注度，海外经验也表明，量和人口周期挂钩，而价格和经济增长挂钩。一些短期可观测的身边数据，尤其是以带看量、去化率、挂牌量等为主的“先行指标”，在接下来，容易给真实的核心矛盾带来错误信息。对比海外经验，经过了城镇化周期之后，楼市量和价之间的关系就持续走弱。当下，中国市场也将出现类似情况，人口周期带来的需求减少和经济增长带来的价格企稳并不会矛盾。 通过债务置换和土地收储给定5年内无风险事件背景下，接下来关注资产注入和境内债务重组进展。考虑若5年后房企能彻底走出这轮下行周期，则5年后地产发展新模式也将开启，而彼时的商业模式，还有待思考。站在当下，我们认为，能够带来影响的，反而是地方国企的资产整合和民营企业的境内债务重组，前者对应着过往已承诺资产整合或者同业竞争的解除，后者对应着对系统性金融风险定义的再次验证，进一步明确政策导向以止跌回稳为前提。建议关注上海国有房企中已有承诺的房企，并继续推荐招商蛇口、中新集团、保利发展，受益标的为融创中国、旭辉控股集团。风险提示：市场需求加速下行。 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。 评级说明 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级。 以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。