房地产行业月报：10月地产销售回暖，市场止跌回稳可期

戴梓涵S1190122070013研究助理：一般证券业务登记编号：徐超S1190521050001证券分析师：分析师登记编号： 报告摘要 一、政策：10月地产政策频出，支持房地产市场止跌回稳。10月8日，国务院新闻发布会，提出促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施。10月12日，财政部发布会提出房地产政策的三个方面；10月17日，住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”；10月21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25BP。 二、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖。受益于政策落地以及传统销售旺季，30大中城市成交环增48%创年内单月次高。11月1日，住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长；全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长，环比增长4.5%。新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长，环比增长5.8%。 三、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄。根据中指研究院数据，2024年1-10月百城新建住宅价格累计上涨1.92%，10月百城新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%。百城二手住宅均价为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点，同比下跌7.27%。 四、新增供应：供应规模小幅回落。根据中指研究院数据，2024年1-10月重点50城商品住宅月均批准上市面积1113万平方米，同比下降31%，较2021年高点下降64%，绝对规模仍处同期低位。 五、土地市场：供地节奏不及上年同期。据克而瑞数据，截至10月27日，全国300城10月经营性土地供应规模12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%；截至10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。 六、投资建议。9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产行业定下新基调。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，随后央行降息落地，地方层面也加快落地取消限购、限购、限价、降低首付比例等政策，市场信心有所恢复。近日，住建部罕见对外公布全国房地产市场监测系统监测的10月楼市数据，全国商品房成交同比、环比均有所增长，并实现了三个“首次”，市场销售明显改善，预计短期内核心城市销售有望延续回稳态势，后续可关注城中村改造和收购闲置土地和存量房增量政策落地效果。七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产政策落地进程不及预期 目录 1、政策：10月地产政策频出，助力房地产市场止跌回稳2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖3、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄4、新增供应：供应规模小幅回落5、土地市场：供地节奏不及上年同期6、投资建议7、风险提示 1、政策：10月地产政策频出，助力房地产市场止跌回稳 10月份以来地产政策频出，助力房地产市场止跌回稳。10月8日，国务院新闻发布会，提出促进房地产市场止跌回稳。采取系统性综合措施。10月12日，财政部发布会提出优化房地产政策的三个方面，包括允许专项债券用于土地储备、支持收购存量房，优化保障性住房供给、及时优化完善相关税收政策；10月17日，住建部等五部委提出“四个取消、四个降低、两个增加”房地产政策“组合拳”；10月21日，央行降息落地，1年期、5年期以上LPR均下调25 BP，分别降至3.1%和3.6%。 2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖 受益于政策落地以及传统销售旺季，30大中城市成交环增48%创年内单月次高。 10月，30大中城市商品房月度成交91313套，环比增加48%，为4月份以来的新高，同比减少4%，实现商品房成交面积为1010.38万平方米，环比增长46%，较去年同期同比减少4%，主要系受益于9月份一系列政策落地以及传统销售旺季的影响所致； 自2024年以来，30大中城市商品房成交套数累计同比减少29%，商品房成交面积累计同比减少31%。 资料来源：Wind，太平洋证券 资料来源：Wind，太平洋证券 2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖 10月份网签成交量实现三个“首次”。 全国新建商品房网签成交量连续15个月下降后首次实现增长。11月1日，住房城乡建设部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5个百分点，自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长； 全国二手房网签成交量连续8个月下降后首次实现增长。全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月同比增长，环比增长4.5%；新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%,自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长，环比增长5.8%。 “银十”超“金九”。9月份是三季度末月，房企一般会拼业绩冲销量。10月份是四季度首月，一般会受9月份冲量的透支影响，今年“银十”超过“金九”十分罕见，是2007年起首次“银十”超过“金九”。 2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖 10月份网签成交量同比实现增长。 分城市看：很多城市商品房网签成交量出现不同程度的增长。一线城市增长更为明显，新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。 具体城市而言，广州、深圳、南京、宁波、大连、东莞等城市新房成交量同比增幅超过30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增长超过50%。 分地区看：11个省份新建商品房网签成交量同比增长，较上月增加6个省份。其中，湖南、天津、广东、江西、江苏同比增幅超过10%； 20个省份二手房网签成交量同比增长，较上月增加2个，其中，北京、上海、河北、辽宁、浙江、湖南、重庆、贵州、甘肃、陕西、宁夏同比增长超过10%。 10月份的成交量能够有显著回升，其中一部分原因是，“四个取消”等政策传导路径更短，直接释放了前期积压购房需求。同时，“四个降低”的作用正在逐步显现，降低了居民购房成本，减轻了还贷压力。 2、销售：受益于政策及传统销售旺季，销售明显回暖 10月单月百强房企销售同比转正。 据克而瑞百强房企销售榜单，1-10月百强房企累计实现全口径销售金额33258亿元，同比降低34.8%，较上月同比降幅收窄3.8个百分点，权益口径销售金额24283亿元，同比降低26%。 单看10月，百强房企单月实现全口径销售金额4654亿元，同比增长4.9%，环比增长70.1%。权益口径实现销售金额3433亿元，同比增长9.9%，环比增长78.5%。 资料来源：克而瑞，太平洋证券 资料来源：克而瑞，太平洋证券 3、房价：百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄 10月百城新建住宅价格上涨，二手住宅价格环比跌幅收窄。 根据中指研究院数据，2024年1-10月百城新建住宅价格累计上涨1.92%，10月百城新建住宅平均价格为16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%。房企加快推盘节奏，部分优质改善项目入市带动新房价格上涨，一线和二线城市新房价格环比分别上涨0.69%和0.17%，三四线代表城市房价环比下跌0.02%； 百城二手住宅均价为14360元/平方米，环比下跌0.60%，跌幅较9月收窄0.10个百分点，同比下跌7.27%。100个城市二手住宅价格环比均下跌，其中一线城市二手住宅价格环比下跌0.17%，较9月大幅收窄0.64个百分点。 资料来源：中指研究院，太平洋证券 资料来源：中指研究院，太平洋证券 4、新增供应：供应规模小幅回落 10月供应规模小幅回落。 根据中指研究院数据，2024年1-10月重点50城商品住宅月均批准上市面积1113万平方米，同比下降31%，较2021年高点下降64%，绝对规模仍处同期低位。单看10月，重点50城新批上市面积环比下降约29%，同比下降15%。 资料来源：中指研究院，太平洋证券 资料来源：中指研究院，太平洋证券 5、土地市场：供地节奏不及上年同期 10月土地市场供地节奏不及上年同期。 据克而瑞数据，截至10月27日，全国300城10月经营性土地供应规模12528万平方米，环比9月同期上升35%，同比下降30%，低密地块供应占比维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.93，连续三个月低于2.0。 成交方面，截至10月27日，全国300城10月经营性土地成交规模7370万平方米，环比上升14%，同比下降32%。一二线城市中，西安、长沙、宁波成交建面突破100万平方米，其余城市均在100万平方米以下，上海、宁波成交金额突破100亿元。 资料来源：克而瑞，太平洋证券 资料来源：克而瑞，太平洋证券 5、土地市场：供地节奏不及上年同期 10月土地市场供地节奏不及上年同期。 一线城市同环比量跌价涨。据克而瑞数据，分城市能级来看，截至10月27日，一线城市本月共成交土地116万平方米，环比上月下降53%，同比降幅更是高达76%；成交金额298亿元，环比下降35%，同比大降72%，由于本月北京、上海均有高价地块成交，带动成交均价一定程度上升，环比增加37%，增至25756元/平方米。 二线城市同环比量价齐降。具体来看，至27日二线城市成交建面931万平方米，环比下降32%，同比大降55%。楼板价同环比亦下降，环比降幅达11%，降至4757元/平方米。 三四线城市同环比量跌价涨。截止10月27日，总成交建面6324万平方米，环比下降6%，同比更是大降三成；成交均价环比上涨4%，增至2241元/平方米。 5、土地市场：供地节奏不及上年同期 10月土地市场供地节奏不及上年同期。 据克而瑞数据，市场热度方面，10月平均溢价率3.8%，较上月下降0.3%。各地土拍表现分化，杭州、扬州、义乌等城市单月平均溢价率突破10%，而成交总价居于前列的上海、宁波平均溢价率均不及1%。后续预计在政策“组合拳”作用下，市场信心恢复，四季度典型城市平均溢价率有望企稳上涨。10月土地流拍率11%，环比减少1%，延续低位运行，本月北京、广州、西安、郑州均出现了宅地流拍或撤牌，北京出现了罕见的高总价宅地撤牌。 资料来源：克而瑞，太平洋证券 资料来源：克而瑞，太平洋证券 6、投资建议 9月26日中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，为房地产行业定下新基调。10月17日国新办座谈会上公布了“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，随后央行降息落地，地方层面也加快落地取消限购、限购、限价、降低首付比例等政策，市场信心有所恢复。近日，住建部罕见对外公布全国房地产市场监测系统监测的10月楼市数据，全国商品房成交同比、环比均有所增长，并实现了三个“首次”，市场销售明显改善，预计短期内核心城市销售有望延续回稳态势，后续可关注城中村改造和收购闲置土地和存量房增量政策落地效果。 风险提示 房地产行业下行风险；个别房企信用事件违约风险；房地产政策落地进程不及预期。 投资评级说明 1、行业评级 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上；中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间；看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。 2、公司评级 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上；增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间；持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数