房地产行业月报：金九楼市回暖，继续聚焦“止跌回稳”

房地产行业月报 金九楼市回暖，继续聚焦“止跌回稳” 9月整体楼市回暖。根据克而瑞的初步数据，前百开发商2025年9月全口径销售总额由8月2,202亿元（人民币，下同）环比上升20.9%至2,661亿元。我们跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，主要由于华润置地和建发房产环比增幅超过30%，销售均价环比上升13.7%，销售面积则环比下跌9.1%。在9月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4%（前八个月：74.7%）。 9月，中央政策延续以推动房地产市场“止跌回稳”为导向。一系列政策加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准，加快完善城市更新。核心城市相继优化政策，新房供求迎来稳步回升，核心城市继续优化需求端政策带动，为市场形成一定支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化格局将延续。预计政策将延续宽松基调，10月成交量将逐步修复。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 国家统计局2025年8月数据同比跌幅持续有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，8月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.0%/0.3%（2025年7月：-3.4%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌5.5%/0.6%（2025年7月：-5.9%/-0.5%）。 投资启示：我们仍预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国企业指数表现总体强于中国内地开发商股价表现。行业资产净值折让略微缩小至83.7%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年10月9日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年10月9日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年10月9日） 第二部分：房企销售表现 9月整体楼市回暖 9月前百开发商销售环比上升20.9% 根据克而瑞的初步数据，2025年9月前百开发商全口径销售总额由8月2,202亿元（人民币，下同）环比上升20.9%至2,661亿元。2025年9月销售总面积约为1,175万平方米，环比上升1.4%。2025年前九个月合同销售总额同比下降12.8%至24,948亿元（2024年前九个月：28,605亿元）。 21家上市开发商的9月销售额环比上升4.4% 我们跟踪的21家主要上市开发商9月销售额环比上升4.4%，主要由于华润置地和建发房产的增幅大于30%，销售均价环比上升13.7%，销售面积则环比下跌9.1%。21家开发商前九个月销售额相比去年同期降幅收窄，国企表现略好。在9月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前九个月国企合同销售额市占率增加至75.4%（前八个月：74.7%）。 9月，中央政策延续以推动房地产市场“止跌回稳”为导向。 一系列政策加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准，加快完善城市更新。核心城市相继优化政策，新房供求迎来稳步回升，核心城市继续优化需求端政策带动，为市场形成一定支撑，但更多城市新项目较为有限，市场分化格局将延续。预计政策将延续宽松基调，10月成交量将逐步修复。 第三部分：实体市场 2025年9月10城新房成交量环比上升14.75%（对比2025年8月环比+9.9%），供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月。 9月前四周30城新房成交量环比上升4.27%。一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2025年8月数据同比跌幅持续有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，8月新建商品住宅价格指数同比/环比分别下跌3.0%/0.3%（2025年7月：-3.4%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同比/环比分别下跌5.5%/0.6%（2025年7月：-5.9%/-0.5%）。 根据城市等级划分，新建商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅继续放缓，而二手商品住宅区则在一线城市的指数同比跌幅轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-0.9%/-2.4%/-3.7%（2025年7月：1.1%/-2.8%/-4.2%） ， 二 手 商 品 住 宅 指 数 同 比 跌 幅 分 别 为-3.5%/-5.2%/-6.0%（2025年7月：-3.4%/-5.6%/-6.4%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.1%/-0.2%/-0.4%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-1.0%/-0.5%/-0.5%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2025年9月，中央政策以推动房地产市场“止跌回稳”为导向推进，加大“房票安置”力度推进城中村改造，各地推进“好房子”建设标准，加快完善城市更新。 地方层面 据不完全体统计，9月份全国超24城出台举措，分别从降低购房门槛、节省购房成本、优化信贷支持、激活市场需求等维度，为楼市稳定提供支撑。 主要公司以及行业更新 佳兆业 境外债务重组生效，新票据及可换股债券发行总额达66.86亿美元。佳兆业集团控股有限公司宣布其境外债务重组生效日期已确定为2025年9月15日。此次重组涉及对债务人及其他相关人士就范围内债务所提出的相关申索的全面解除及豁免，作为交换，佳兆业集团已根据计划条款于重组生效日期向相关计划债权人发行新票据及强制可换股债券。佳兆业集团共发行六档新票据，本金总额达66.86亿美元。同时，佳兆业集团还发行了七档强制可换股债券，本金总额同样为6,686,210,005美元。预计将于2025年9月16日在新加坡交易所上市。 华侨城 八月合同销售金额为9.9亿元，同比减少57%。9月15日，华侨城A发布2025年8月主要业务经营情况公告。华侨城A于2025年8月实现合同销售面积7.2万平方米，同比减少49%。合同销售金额为9.9亿元，同比减少57%。2025年1-8月累计合同销售面积为81.5万平方米，同比减少6%；累计合同销售金额为121.7亿元，同比减少15%。8月份华侨城A无新增土地情况。旗下文旅企业2025年8月合计接待游客946万人次，同比下降6%。2025年1-8月文旅企业合计接待游客5,505万人次，与上年同期持平。公告指出，全国多地的高温、台风暴雨天气影响了游客出游。 招商蛇口 为子公司提供2亿元履约担保。9月16日，招商局蛇口发布公告，招鑫（厦门）向建设银行厦门市分行申请贷款5亿元人民币，向招商银行厦门分行申请贷款2亿元人民币，贷款期限均为3年。招商蛇口拟按100%股权比例为上述贷款提供连带责任保证，担保本金金额分别为不超过5亿元和2亿元，保证期间自担保合同生效之日起至最后一期债务履行期限届满之日后三年止。招商蛇口及控股子公司未发生逾期担保、涉及诉讼的担保及因担保被判决败诉而应承担损失的情况。对外担保总额为350.65亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司股东净资产的31.59%。 珠海华发集团 发行5亿可续期公司债券。9月26日，珠海华发集团有限公司发布2025年面向专业投资者公开发行可续期公司债券（第二期）在深圳证券交易所上市的公告。债券简称“25珠华Y2”，债券代码为“524444.SZ”，主体信用等级为AAA，评级展望为稳定，发行总额5.00亿，票面年利率为2.68%，本期债券基础计息期限为3年，在约定的基础期限末及每个续期的周期末，发行人有权行使续期选择权，每次续期的期限为1个基础计息期限，在发行人不行使续期选择权全额兑付时到期。债券面值100元/张。 珠海华发实业 8.9亿中期票据，9月27日付息，利率2.80%。9月19日，珠海华发实业股份有限公司发布公告，披露2024年度第四期中期票据付息安排。该期债券简称为“24华发实业MTN004”，债券代码为“102484309”，发行金额为8.90亿元人民币，起息日为2024年9月27日，发行期限为2+2+1年，债项余额为8.9亿元，本计息期债项利率为2.80%，本息兑付日为2025年9月27日，本期应偿付本息金额为2,492万元。 碧桂园 拟重组九只境内公司债，债券余额约138亿元。9月21日，据澎湃新闻报道，碧桂园计划对旗下九只公开市场债券进行重组，根据获取的重组方案显示，重组主体拟调整重组债券的本息偿付安排，并提供重组方案其他选项，包括购回选项、碧桂园控股股票选项及一般债权选项。截至6月底，9只债券余额为138.58亿元，包括H16碧园5、H19碧地3、H20碧地3、H20碧地4、H1碧地01、H1碧地02、H1碧地03、H1碧地04、H16腾越2。 保利发展 保利发展商业持有型不动产22.36亿ABS项目获上交所受理。保利发展22.36亿元ABS项目获上交所受理，承销商为中金，后续待审核注册后正式发行。据公开媒体，此次保利发展商业不动产ABS项目获上交所受理，标志着其商业资产证券化进程迈出关键一步。项目拟发行规模达22.36亿元，将通过资产支持证券形式盘活存量商业资产，优化资本结构。 万科地产 暂无涉足人形机器人开发的计划。9月29日，万科A在深交所互动平台回应投资者提问时表示，目前公司自身暂无涉足人形机器人开发的计划。此前的7月，万科、深铁携手上线了全球首例由“机器人自主搭乘地铁为商家配送货”的试点，受到市场广泛关注。据公开媒体，在深圳地铁2号线湾厦站，万科旗下万纬物流集成研发的机器人，利用地铁的空闲时间段满载补给商品，自行搭乘地铁，自主规划最优搭乘线路，为湾厦站及线上其它站内7-Eleven门店配送货。 将全额赎回“20万科08”公司债，债券余额16亿元。万科企业股份有限公司将对“20万科08”公司债券行使赎回选择权，赎回登记日定于2025年11月12日，赎回资金到账日为2025年11月13日，赎回价格为人民币104.11元/张（含当期利息，且当期利息含税）。此次赎回比例为100%，摘牌日亦为2025年11月13日。债券余额为16亿元，期限为7年期，附第5年末发行人赎回选择权、发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。