核心观点与关键数据
整体市场表现
- 9月楼市回暖：根据克而瑞数据，前百开发商9月全口径销售总额环比上升20.9%至2,661亿元，主要受华润置地和建发房产带动。21家上市开发商销售额环比上升4.4%，销售均价环比上升13.7%，但销售面积环比下跌9.1%。
- 国企主导市场：9月销售额排名前10的开发商中9家为国企，前50房企中国企合同销售额市占率增至75.4%。
- 政策支持：中央及地方政策延续“止跌回稳”导向，加大“房票安置”力度，推进城中村改造和“好房子”建设，核心城市政策优化带动供求稳步回升。
实体市场数据
- 10城新房成交量：9月环比上升14.75%，供应量环比上升42.5%，库存去化周期扩大至约19.13个月。
- 30城新房成交量：9月前四周环比上升4.27%，一/二/三线城市成交量分别环比+22.6%/-9.4%/+10.2%。
- 房价同比跌幅收窄：8月70大中城市新建商品住宅价格指数同比下跌3.0%，二手商品住宅价格指数同比下跌5.5%，跌幅较7月有所收窄。
投资启示
- 二级市场优于一级市场：预计二级市场需求将持续改善，新房市场保持基本稳定，买家偏好国企项目。
- 民营企业债务重组：资本市场情绪好转或加速部分民营企业债务重组进程。
- 中长期看好：华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），两家公司销售表现优异，执行能力强。
公司动态
- 佳兆业：境外债务重组生效，发行66.86亿美元新票据及可换股债券，9月16日在新加坡交易所上市。
- 华侨城：8月合同销售金额同比减少57%，文旅业务受天气影响。
- 招商蛇口：为子公司提供2亿元履约担保。
- 珠海华发集团：发行5亿可续期公司债券。
- 珠海华发实业：8.9亿中期票据9月27日付息，利率2.80%。
- 碧桂园：拟重组九只境内公司债，余额约138亿元。
- 保利发展：商业不动产ABS项目获上交所受理，规模22.36亿元。
- 万科地产：暂无涉足人形机器人开发计划，将全额赎回16亿元“20万科08”公司债。
股市表现
- 中国企业指数强于开发商股价：近一个月中国企业指数表现总体强于中国内地开发商股价，行业资产净值折让略微缩小至83.7%。
