房地产行业月报：8月楼市供求仍处淡季，期待金九银十

房地产行业月报 8月楼市供求仍处淡季，期待金九银十 8月整体楼市延续淡季。根据克而瑞的初步数据，前百开发商2025年8月全口径销售总额由7月2,294亿元（人民币，下同）环比降4%至2,202亿元。我们跟踪的20家主要上市开发商8月销售额环比上升14.2%，销售均价和销售面积均有所上升，主要由于绿城中国、中海地产和保利置业表现优异。在8月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前八个月国企合同销售额市占率略增至74.7%（前七个月：74.6%）。 8月楼市以公积金政策和松绑政策为主。受天气持续炎热影响，楼市整体供求延续偏软，城市间、项目间的分化持续加剧。8月楼市以公积金政策和松绑政策为主。一系列政策通过扩大公积金使用范围、进一步放开限购、减轻租购负担等方式，持续激发市场活力。预计9月迎来传统营销旺季，房企较大机会加快推盘节奏和加大折扣力度，核心一线城市放宽限购利好政策出台，在逐步修复下，市场活跃度有望迎来阶段性回升。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 莫佩雯carman.mok@bocomgroup.com(852)37661840 国家统计局2025年7月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，7月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌3.4%/0.3%（2025年6月：-3.7%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌5.9%/0.5%（2025年6月：-6.1%/-0.6%），跌幅有所收窄。 投资启示：我们预计二级市场的需求将持续改善并好于一级市场。新房市场将保持基本稳定，我们认为买家将继续偏好国企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分：股市 近一个月中国内地开发商股价表现总体强于中国企业指数表现。行业资产净值折让略微缩小至85.7%。 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年9月7日） 资料来源：彭博，交银国际（截至2025年9月7日） 资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年9月5日） 第二部分：房企销售表现 8月整体楼市仍处淡季 8月前百开发商销售环比下跌4% 根据克而瑞的初步数据，2025年8月前百开发商全口径销售总额由7月2,294亿元（人民币，下同）环比下降4%至2,202亿元。2025年8月销售总面积约为1,159万平方米，环比下降7.8%。2025年前八个月合同销售总额同比下降13.8%至22,287亿元（2024年前八个月：25,869亿元）。 20家上市开发商的8月销售额环比上升14.2% 我们跟踪的20家主要上市开发商8月销售额环比上升14.2%，主要由于绿城中国、中海地产和保利置业表现优异， 销售均价和销售面积分别环比上升12.0%/7.8%。20家开发商前八个月销售额相比去年同期下降，国企表现略好。在8月销售额排名前10开发商中，9家均为国企，其中保利发展继续排名第一。在前50的房企中，2025年前八个月国企合同销售额市占率略增至74.7%（前七个月：74.6%）。 8月楼市以公积金政策和松绑政策为主 受天气持续炎热影响，楼市整体供求延续偏软，城市间、项目间、房企间的分化持续加剧，大部份房企销售规模有所下跌。8月楼市以公积金政策和松绑政策为主。一系列政策通过扩大公积金使用范围、进一步放开限购、减轻租购负担等方式，持续激发市场活力。预计9月迎来传统营销旺季，房企较大机会加快推盘节奏和加大折扣力度，核心一线城市放宽限购利好政策出台，在逐步修复下，市场活跃度有望迎来阶段性回升。 第三部分：实体市场 2025年8月10城新房成交量环比上升9.9%（对比2025年7月环比-42.55%），供应量环比上升5.4%，库存去化周期扩大至约18.99个月。 8月前四周30城新房成交量环比上升4.3%。一/二/三线城市成交量分别是-0.6/-13.1%/3.8%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局2025年7月数据同比跌幅有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，7月新建商品住宅价格指数同/环比分别下跌3.4%/0.3%（2025年6月：-3.7%/-0.3%），二手商品住宅价格指数同/环比分别下跌5.9%/0.5%（2025年6月：-6.1%/-0.6%），跌幅有所收窄。 根据城市等级划分，新建商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅继续放缓，但二手商品住宅区在一线城市的指数同比跌幅均轻微扩大。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-1.1%/-2.8%/-4.2%（2025年6月：-1.4%/-3.0%/-4.6%） ， 二 手 商 品 住 宅 指 数 同 比 跌 幅 分 别 为-3.4%/-5.6%/-6.4%（2025年6月：-3.0%/-5.8%/-6.7%）。新建商品住宅区指数在一/二/三线城市环比分别为-0.2%/-0.4%/-0.3%。而二手商品住宅区指数在一/二/三线城市环比跌幅分别为-1.0%/-0.5%/-0.5%。 资料来源：万得，交银国际 资料来源：万得，交银国际 第四部分：政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2025年8月，中央政策以“质量民生”为导向推进，构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度，扎实有力推进“好房子”建设，就推动房地产市场止跌回稳作出的新部署，助力市场流动性持续恢复。 地方层面 据不完全统计，8月份全国超26城出台了稳市场政策，主要涉及公积金、各类购房补贴、城市更新等方面。 主要公司以及行业更新 佳兆业 境外债务重组预计2025年9月底前完成。9月2日，佳兆业集团发布公告称，一直与其财务及法律顾问紧密合作，以确保达成重组生效条件。于本公告日期，多项重组生效条件已获达成，包括佳兆业计划生效日期及瑞景计划生效日期的落实。公司正努力达成其余重组条件。重组生效日期预计为2025年9月底前，惟须待计划生效的条件获达成或豁免后方可作实。 融创中国 拟重组债务规模达95.52亿美元，拟发行强制可转换债券。8月18日，融创中国宣布拟进行一系列重组相关交易，包括发行强制可转换债券、向主要股东发行债券以及采纳团队稳定计划，并建议增加法定股本。此次重组涉及的债务求偿额截至2025年6月30日估计为95.52亿美元，其中包括本金及应计未付利息。在股权结构稳定计划方面，融创中国计划向债权人分配强制可转换债券，其中每100美元本金的债券中，将有23美元的债券发行予孙宏斌先生或其指定人士。 2025年中期收入199.9亿元，亏损减少约14.4%至128.1亿元。8月26日，融创中国发布截至2025年6月30日止六个月的中期业绩公告。融创中国连同其合营公司及联营公司的合同销售金额约为人民币235.5亿元；连同其合营公司及联营公司的权益土地储备约8624万平方米，其中未售权益土地储备约6306万平方米。期内，融创中国收入约为人民币199.9亿元，较去年同期减少约41.7%；毛亏约为人民币20.8亿元，亏损较去年同期增加约14.9%；公司拥有人应占亏损约为人民币128.1亿元，亏损较去年同期减少约14.4%。 华润置地 上半年股东应占溢利118.8亿元，新增土储148万平方米。8月27日，华润置地发布2025年中期业绩公告。华润置地综合营业额为人民币949.2亿元，同比增长19.9%。其中，开发销售型业务营业额为人民币743.6亿元，同比增长25.8%；经营性不动产业务营业额为人民币121.1亿元，同比增长5.5%，轻资产管理业务营业额为人民币60.0亿元，同比增长1.1%，生态圈要素型业务营业额为人民币24.5亿元，同比下降7.7%。经常性收入合计为人民币205.6亿元，同比增长2.5%，占总营业额21.7%。 富力地产 预计上半年净亏损增至40.8亿。8月27日，广州富力地产股份有限公司发布盈利警告，预计截至2025年6月30日止六个月将录得约人民币40.8亿元的净亏损，较上年同期净亏损人民币23.3亿元有所增加。富力地产表示，期内的净亏损主要由于来自物业开发的收入及毛利下降。 绿地控股 2025上半年归母净亏损35亿元，同比减少1772.4%。8月26日，绿地控股集团股份有限公司发布2025年半年度报告。报告期内，绿地控股实现营业收入944.96亿元，较上年同期下降18.06%；利润总额为-35.87亿元，同比减少466.14%；归属于上市公司股东的净利润为-35.06亿元，同比减少1772.40%。 万科地产 2025上半年实现营收1053亿元，销售收入近700亿元。8月22日，万科发布半年报，上半年实现营收1053亿，销售收入近700亿元，高质量交付超4.5万套，销售回款率超100%。在各方及大股东强有力的支持下，该集团全力保障队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定，上半年按期保质完成了超4.5万套房的交付，通过“城市兴交付”主题行动持续升级交付服务品质；实现销售金额691.1亿元，回款率超过100%；持续开展大宗交易，完成13个项目交易，签约金额64.3亿元；积极推进存量盘活，实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元；经营服务类业务上半年全口径收入284.2亿元，同比增长0.6%。 华侨城集团 将行使“23华侨城MTN005”中期票据赎回权。8月21日，华侨城集团有限公司发布公告，宣布将行使2023年度第五期中期票据的发行人赎回选择权。此次债券简称为“23华侨城MTN005”，债券代码为“102382594.IB”。该债券发行总额为12亿元人民币，本计息期债券利率为3.97%，债券期限为2+N年期。根据公告，发行人将赎回面额为人民币12亿元，赎回价格为100元/百元面值，行权日定于2025年9月25日。 碧桂园 建议重组获得持有大量现有债务的债权人大力支持。8月18日，碧桂园在港交所公告称，协调委员会占现有银团贷款本金总额的49%，其成员已加入重组支持协议，或正履行内部程序以取得加入批准。同时，超过77%的第2类债务持有人已签署重组支持协议。公司正与项目小组及协调委员会就长式文件紧密合作，力争在2025年底前完成建议重组。 交银国际 香港中环德辅道中68号万宜大厦9楼总机: (852) 3766 1899传真: (852) 2107 4662 评级定义 分析员披露 本研究报告之作者﹐兹作以下声明﹕i)发表于本报告之观点准确地反映有关于他们个人对所提及的证券或其发行者之观点;及ii)他们之薪酬与发表于报告上之建议/观点幷无直接或间接关系;iii)对于提及的证券或其发行者﹐他们幷无接收到可影响他们的建议的内幕消息/非公开股价敏感消息。 本报告之作者进一步确认﹕i）他们及他们之相关有联系者【按香港证券及期货监察委员会之操守准则的相关定义】并没有于发表本报告之30个日历日前交易或买卖本报告内涉及其所评论的任何公司的证券；ii）他们及他们之相关有联系者并没有担任本报告内涉及其评论的任何公司的高级人员（包括就房地产基金而言，担