房地产行业月报：政策持续宽松调整，聚焦“止跌回稳”

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com政策持续宽松调整，聚焦“止跌回稳”5月前百开发商销售微升。根据克而瑞的初步数据，2025年5月全口径销售总额由4月3,081亿元（人民币，下同）环比上升2.6%至3,162亿元。我们跟踪的21家主要上市开发商5月销售额环比上升17.2%，主要由于销售面积增加（环比+12.8%），但销售均价有所下行（环比-8.5%）。在5月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企为1家。在前50的房企中，2025年前五个月国企合同销售额市占率略减至72.8%（前四个月：73.1%）。国家统计局2025年4月数据跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，4月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌4.5%/0.1%（2025年3月：-5.0%/-0.1%），二手商品住宅价格同比有所好转，跌幅为-6.8%，环比持平为-0.1%（2025年3月：-7.3%/-0.1%）。房地产行业止跌回稳目标明确。5月行业支持政策持续出台，国务院各部门通过合作交流与工作会议，推动城乡建设、房地产市场稳定和城市更新，提升城市基础设施效能，优化金融与实体经济风险化解，增强市场信心，促进经济稳定发展。叠加政策利好预期，市场将继续修复。投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将持续改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为国企项目2025下半年的销售表现仍将优于其他项目。随着资本市场情绪好转，或将加速领先民营企业债务重组进程。中长期我们继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。估值概要资料来源：FactSet，交银国际预测房地产行业月报公司名称股票代码评级目标价(当地货币)(当地货币)(报表货币)(报表货币)新鸿基地产16HK买入96.10华润置地1109HK买入31.68领展房托823HK买入47.70碧桂园服务6098HK买入8.36中海物业2669HK买入6.30越秀地产123HK买入6.60新世界发展17HK买入6.94置富产业信托778HK买入5.86越秀服务6626HK买入4.30雅生活服务3319HK买入3.20雅居乐集团3383HK买入1.16恒基地产12HK中性23.02时代邻里9928HK中性0.60平均 收盘价-----每股盈利---------市盈率----FY25EFY26EFY25E FY26E FY25E FY26E FY25E(倍)85.708.4259.05810.226.603.5753.7796.842.002.6992.73215.66.660.9070.9526.75.400.5020.5339.84.360.9010.9414.45.060.4730.59310.74.560.3770.39312.12.950.3610.4407.52.980.8860.9353.10.42-0.983NANA25.351.8982.05313.40.490.211NA2.18.5 ----市账率----股息率(倍)(倍)(倍)(%)9.50.400.394.96.40.600.575.415.40.600.596.46.40.540.514.99.32.632.233.94.20.270.269.08.50.070.070.011.60.330.348.36.11.091.006.72.90.300.283.3NA0.04NA0.012.30.380.387.1NA0.26NA7.18.40.580.605.2 莫佩雯 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第一部分：股市近一个月中国企业指数表现总体强于中国内地开发商股价。行业资产净值折让进一步扩大至87.8%。图表1：五大涨跌股，近一个月总回报资料来源：彭博，交银国际（截至2025年5月27日）图表3：行业资产净值折让资料来源：彭博，交银国际预测（截至2025年5月27日）(100)(80)(60)(40)(20)02040608010003年12月04年12月05年12月(%) 图表2：五大涨跌股，年初至今总回报资料来源：彭博，交银国际（截至2025年5月27日）06年11月07年11月08年11月09年11月10年11月11年10月12年10月13年10月14年10月15年10月16年10月17年9月18年9月19年9月20年9月21年9月22年9月23年8月24年8月资产净折让自2010年平均+2标准差-2标准差资产净折让: 87.8% 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第二部分：房企销售表现5月百强开发商销售额环比略升；展望市场回暖5月前百开发商销售环比微增2.6%根据克而瑞的初步数据，2025年5月全口径销售总额由4月3,081亿元（人民币，下同）环比上升2.6%至3,162亿元。2025年5月销售总面积约为1,521万平方米，环比上升4.7%。2025年前五个月合同销售总额同比下跌8.7%至14,084亿元（2024年前五个月：15,422亿元）。21家上市开发商的5月销售额环比上升17.2%我们跟踪的21家主要上市开发商5月销售额环比上升17.2%，主要由于销售面积增加（环比+12.8%），但销售均价有所下行（环比-8.5%），我们相信主要一线城市以及高均价项目销售占比上升。21家开发商前五个月销售额与去年同期相比，多数增长转正，其中民企表现大幅改善，而保利成为今年首个销售破千亿房企。在5月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企为1家。在前50的房企中，2025年前五个月国企合同销售额市占率略减至72.8%（前四个月：73.1%）。5月房地产市场延续宽松政策环境2025年5月，房地产行业止跌回稳目标明确，增强市场流动性。楼市支持政策纷纷落地，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地，取消限购政策、调整税收等，有望促进住房消费。叠加政策利好预期，鼓励住房“以旧换新”，高品质项目供应加快放量有望促进改善需求及置换需求的释放，市场将继续修复。 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第三部分：实体市场2025年5月10城 新 房 成 交 量 环 比 上 升2.67%（ 对 比2025年4月 环 比-24.99%），供应量环比下降35.8%，库存去化周期收窄至约17.95个月。5月前四周30城新房成交量环比上升9.64%。一/二/三线城市成交量分别是+2.4/-2.8%/+43.4%。图表6：10城成交量资料来源：万得，交银国际图表7：30城成交量资料来源：万得，交银国际 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com资料来源：万得，交银国际图表9：10城销售情绪资料来源：万得，交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com国家统计局2025年4月数据跌幅普遍有所收窄。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，4月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌4.5%/0.1%（2025年3月：-5.0%/-0.1%），二手商品住宅价格同比有所好转，跌幅为-6.8%，环比持平为-0.1%（2025年3月：-7.3%/-0.1%）。根据城市等级划分，新建商品住宅区和二手商品住宅区在一/二/三线城市的指数同比跌幅均有所缓解。一/二/三线城市新建商品住宅区指数同比跌幅分别为-2.1%/-3.9%/-5.4%（2025年3月：-2.8%/-4.4%/-5.7%），二手商品住宅指数同比跌幅分别为-3.2%/-6.5%/-7.4%（2025年3月：-4.1%/-7.0%/-7.8%）。新建商品住宅区在一/二线城市的指数环比持平，在三线城市环比下跌0.2%。而二手商品住宅区在一/二/三线城市环比跌幅分别为-0.2%/-0.4%/-0.4%。图表10：70大中城市新建商品住宅价格指数图表11：70大中城市二手商品住宅价格指数资料来源：万得，交银国际资料来源：万得，交银国际 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com第四部分：政策回顾和公司更新政策回顾中央层面2025年5月，国务院各部门通过合作交流与工作会议，通过结构性货币政策工具提供流动性支持，推动城乡建设和城市更新，提升城市基础设施效能，推动高质量发展，促进房地产市场稳定发展。图表12：2025年5月中央层面关于房地产行业的相关表述时间事件2025年5月7日中国人民银行：10项政策加大宏观调控强度•第一，降低存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。•第二，完善存款准备金制度，阶段性将汽车金融公司、金融租赁公司的存款准备金率，从目前的5%调降至0%。•第三，下调政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%，预计将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点。•第四，下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，包括：各类专项结构性工具利率、支农支小再贷款利率，均从目前的1.75%降至1.5%；抵押补充贷款（PSL）利率从目前的2.25%降至2%。•第五，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。•第六，增加3,000亿元科技创新和技术改造再贷款额度，由目前的5,000亿元增加至8,000亿元，持续支持“两新”政策实施。•第七，设立5,000亿元服务消费与养老再贷款，引导商业银行加大对服务消费与养老的信贷支持。•第八，增加支农支小再贷款额度3,000亿元，与调降相关工具利率的政策形成协同效应，支持银行扩大对涉农、小微和民营企业的贷款投放。•第九，优化两项支持资本市场的货币政策工具，将证券、基金、保险公司互换便利5,000亿元和股票回购增持再贷款3,000亿元额度合并使用，总额度8,000亿元。•第十，创设科技创新债券风险分担工具，央行提供低成本再贷款资金，可购买科技创新债券，并与地方政府、市场化增信机构等合作，通过共同担保等多样化的增信措施，分担债券的部分违约损失风险，为科技创新企业和股权投资机构发行低成本、长期限科创债券融资提供支持。2025年5月9日中国人民银行：《关于设立服务消费与养老再贷款有关事宜的通知》•设立服务消费与养老再贷款,激励引导金融机构加大对住宿餐饮、文体娱乐、教育等服务消费重点领域和养老产业的金融支持。•服务消费与养老再贷款额度5,000亿元,年利率1.5%，期限1年，可展期2次，最长使用期限不超过3年。2025年5月15日中共中央办公厅、国务院办公厅：《关于持续推进城市更新行动的意见》•要求坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。•八项主要任务，包括：加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，开展完整社区建设，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，完善城市功能，加强城市基础设施建设改造，修复城市生态系统，保护传承