房地产行业：“金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建

2024年10月10日 房地产行业 “金九”销售略有回稳，政策组合拳助力市场信心重建 9月前百开发商销售回稳。根据克而瑞数据，随着传统淡季的度过，9月前百开发商的全口径销售总额由8月的2,725亿元（人民币，下同）环比上升0.4%至2,736亿元。我们跟踪的24家主要上市开发商9月的销售额略有回升，环比提升1.2%。在9月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企1家（龙湖集团，排名第7位）。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率略有增加至72.7%。 国家统计局8月数据显示各线城市价格指数环比下行。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，8月一、二手房价格指数同比跌幅均有所扩大。新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.7%/0.7%（7月：-5.3%/-0.6%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.6%/0.9%（7月：-8.2%/-0.8%）。 资料来源: FactSet 谢骐聪,CFA,FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852)37661815 楼市支持政策频出，助力市场信心重建。9月24日，国新办公布多项楼市新政，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地等。9月26日政治局会议首提要促进房地产市场止跌回稳。各地政府迅速作出响应，相继在限购政策、首付比例、税收等方面进行调整。虽然政策实施仍需时间，但各部委对于供需端的聚焦有助于具体措施的制定，从而稳定市场、重建市场信心。随着政策逐步解禁与执行，我们预计行业基本面将有所恢复，10月销售回升可期。 诸葛乐懿Gloria.Zhuge@bocomgroup.com(852)37661845 投资启示：我们预计随着购房门槛的降低和抵押贷款承受能力的提高，二级市场的需求将有所改善，而一级实体房地产市场将保持基本稳定。我们认为买家将继续偏好国企项目，这些项目在2024年4季度和2025上半年的销售表现仍将优于其他民企项目。随着资本市场情绪好转，一些领先的民营企业可能会借机加速其债务重组进程。中长线我们则继续看好华润置地（1109 HK/买入）和越秀地产（123 HK/买入），这两家公司在过去几年的销售表现优异，且在销售方面执行能力更强。 此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM或https://research.bocomgroup.com 第一部分:股市 近一个月中国企业指数弱于内地开发商股价表现。行业资产净值折让缩小至88.6%。 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年10月7日） 资料来源:彭博、交银国际（截至2024年10月7日） 资料来源:彭博、交银国际预测（截至2024年9月27日） 第二部分:房企销售表现 9月百强开发商销售额边际回升；政策组合拳落地助力市场信心重建 9月前百开发商销售数据有所回稳，环比提升0.4% 根据克而瑞的初步数据，9月随着行业传统淡季的度过，加之楼市支持政策频出，前百开发商的销售额环比有所回稳。2024年9月全口径销售总额由8月2,725亿元（人民币，下同）环比上升0.4%至2,736亿元。2024年9月销售总面积约为1,527万平方米，环比下跌1.6%。2024年前九个月合同销售总额同比下跌38.6%至28,605亿元（2023年前九个月：46,567亿元）。 24家上市开发商的9月销售额环比微升1.2% 我们跟踪的24家主要上市开发商9月销售额略有回升，环比增加1.2%，主要是由于销售面积小幅增加（环比+2.2%），而销售均价有所减少（环比-4.6%）。24家开发商首九月销售额与去年同期相比仍保持全线下跌，其中国企的跌幅普遍小于民企，国企合同销售跌幅基本在15-35%，而民企跌幅则达到40-70%。在9月销售额排名前十开发商中，国企数量为9家，民企仅有1家（为龙湖集团，排名第7位）。在前50的房企中，前九个月国企合同销售额市占率略增加至72.7%（首七个月：72.5%）。 政策组合拳落地，长远利于重建市场信心 9月底国家层面的楼市支持政策频出。9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，央行、金融监管总局和证监会公布多项新的政策举措，包括降低存量房贷利率和首付比例、加大保障性住房再贷款资金支持、支持收购房企存量土地和延长房地产金融政策期限等。9月26日政治局会议进一步提出要促进房地产市场止跌回稳，并调整住房限购政策，降低存量房贷利率。各地政府对此积极响应，四大一线城市更是迅速发布楼市新政，在限购政策、首付比例、税收政策方面进行调整。虽然政策的实施需要时间，但各部委对供需端的关注有助于相关部门制定更具体的措施，稳定市场。从长远来看，这也有利于市场信心的重建。随着政策的逐步解禁与执行，我们预计整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复，4季度销售回升可期。 第三部分:实体市场 9月10城新房成交量环比回落，下跌12.34 %（8月环比-12.41%），供应量环比上升24.6%，库存去化周期上升至约19.63个月。 9月前四周30城新房成交量环比减少15.36%，一/二/三线城市成交量分别下降20.1%/5.5%/22.5%。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际*销售情绪= 0表示净去化率为100%（总去化=新供应）。销售情绪> 0表示净去化率> 100%（总去化>新供应），反之亦然。我们认为健康的销售情绪为净去化率60至80%（销售情绪介乎-0.5至-0.2） 国家统计局8月数据跌幅有所扩大。根据国家统计局公布的70大中城市商品住宅价格指数，8月新建商品住宅价格同比/环比分别下跌5.7%/0.7%（7月：-5.3%/-0.6%），而二手商品住宅价格同比/环比分别下跌8.6%/0.9%（7月：-8.2%/-0.8%）。 按城市等级划分，新建商品住宅区一/二/三线城市指数同比-4.2%/-5.3%/-6.2%（7月: -4.2%/-4.8%/-5.8%），而二手商品住宅指数同比-9.4%/-8.6%/-8.5%（7月：-8.8%/-8.2%/-8.1%）。新建商品住宅区一/二/三线城市指数环比-0.3/-0.7%/-0.8% (7月: -0.5/-0.6%/-0.7%），而二手商品住宅指数环比-0.9%/-1.0%/-0.9% (7月：-0.5%/-0.8%/-0.8%）。我们相信随着政策的逐步解禁与执行，数据有望在4季度稳定下来。 资料来源:万得、交银国际 资料来源:万得、交银国际 第四部分:政策回顾和公司更新 政策回顾 中央层面 2024年9月24日，国务院新闻办举行新闻发布会，央行、金融监管总局和证监会公布多项新的政策举措。其中房地产相关的主要政策包括： 存量房贷利率：引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅在0.5个百分点左右。首付比例：统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。保障性住房再贷款：将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。支持收购房企存量土地：在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。房地产金融政策：将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。 2024年9月26日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。 2024年9月29日，中国人民银行指导市场利率定价自律机制9月29日发布倡议，各商业银行应于2024年10月31日前统一对存量房贷（包括首套、二套及以上）利率实施批量调整，降为不低于LPR减30个基点。18家全国性商业银行原则上将不晚于10月12日发布操作细则。按目前设定新发放房贷利率政策下限的北京、上海、深圳等城市，调整后的加点幅度不低于当地加点下限。另外，对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。在全国统一的最低首付款比例基础上，中国人民银行各省级分行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，根据辖区各城市政府调控要求，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。 地方层面 随着中国人民银行会同金融监管总局正式落地四项金融支持房地产政策，北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市均出台了房地产优化政策。此外，据我们统计，9月份全国超过60个城市出台了政策放松措施，主要包括放松限购政策、放宽限贷条件、调整公积金贷款政策、发放购房补贴、以及支持“以旧换新”等方面。 主要公司以及行业更新 万科集团 2024年9月25日，万科集团在深圳成立深圳市泊寓住房租赁管理有限公司，注册资本为1,000万元人民币，业务涵盖企业管理、住房租赁、停车场服务及咨询策划服务等多个领域。公司由万科公寓管理有限公司全资控股，而万科公寓管理有限公司则是万科A的全资子公司。此次成立新公司，标志着万科集团在住房租赁领域的进一步拓展和深化。 2024年9月27日，万科企业股份有限公司发布公告，披露了公司因融资新增担保及已有担保进展情况。新增担保方面，万科近期向广东华兴银行股份有限公司深圳分行申请贷款10亿元，期限为1年，目前已全部提款。万科控股子公司广州云驿房产租赁有限公司以名下部分门店租金收入为前述借款提供相应质押担保。截至2024年8月31日，万科担保余额人民币913.58亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为36.43%。其中，公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额人民币912.50亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额人民币1.08亿元。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1,026.56亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为40.93%。 碧桂园 2024年9月5日，碧桂园公告罗兵咸永道（普华永道）已同意辞任公司核数师，自2024年9月3日起生效。公告还披露，已决议委任中汇安达会计师事务所有限公司（中汇安达）为公司新核数师，自2024年9月5日起生效，任期直至本公司下届股东周年大会结束为止。 9月5日，碧桂园宣布其9只境内公司债券的分期款项将展期至2025年3月兑付。此前，已有3只债券“H1碧地01”等展期两次。此次为公司债务重组以来首次对旗下债券进行第三次展期。 9月30日，碧桂园公布，2024年1月至8月，公司及其合营公司和联营公司累计实现归属公司股东权益的合同销售金额约327.9亿元人民币，合同销售面积约为337.8万平方米。碧桂园表示，集团将持续专注于物业项目的竣工交付及销售业绩的提升，通过提高运营效率、加强现金流管理、致力优化资产负债结构，保证本集团的业务稳定及可持续运营。 融创中国 2024年9月11日，据资本市场消息，融创中国正与债权人沟通，计划在未来几个月提出债务重组方案，可能涉及境内债券和贷款。据知情人士表示，上述消息属实，融创预计用现有方案覆盖此前的境内债重组方案。 2024年9月30日，融创中国发布公告，融创房地产集团有限公司作为被告，面临多起合同纠纷诉讼，合计涉案本金金额86.67亿元。其中，中融国际信托有限公司作为原告，要求融创偿还本金约14.63亿元，期内利息约0