房地产行业跟踪周报：持续推动房地产市场止跌回稳，年后二手房销售率先回暖

持续推动房地产市场止跌回稳，年后二手房销售率先回暖 2025年02月10日 证券分析师房诚琦执业证书：S0600522100002fangcq@dwzq.com.cn 增持（维持） ◼上周（2025.2.3-2025.2.7）：上周房地产板块（中信）涨跌幅2.8%,同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为2.0%、3.6%，超额收益分别为0.8%、-0.8%。29个中信行业板块中房地产位列第12。 ◼（1）新房市场：上周37城新房成交面积53.2万方，环比-11.9%，同比-57.2%。2025年2月1日至2月7日累计成交53.2万方，同比-69.8%。今年截至2月7日累计成交838.3万方，同比-20.7%。 ◼（2）二手房市场：上周16城二手房成交面积59.1万方，环比+93.7%，同比-2.8%。2025年2月1日至2月7日累计成交59.1万方，同比-37.4%。今年截至2月7日累计成交692.7万方，同比-2.2%。 相关研究 《新房销售同环比正增，多地房地产放松政策陆续出台》2025-01-27 ◼（3）库存及去化：13城新房累计库存7960.4万方，环比0.0%，同比-10.5%；13城新房去化周期为17.0个月，环比变动+0.4个月，同比变动-2.9个月。一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为11.5个月、8.8个月、14.4个月、59.0个月，环比分别变动+0.3个月、+0.2个月、+0.3个月、+0.5个月。 《销售数据边际改善，市场有望逐步企稳》2025-01-20 ◼（4）土地市场：2025年2月3日-2025年2月9日百城土地成交建筑面积628.3万方，环比219.5%，同比-54.7%；成交楼面价726元/平，环比-78.0%、同比-21.0%；土地溢价率0.5%,环比-15.2%，同比-0.7%。截至2月9日,2025年累计成交土地建筑面积为10865.8万方，同比-12.3%。 ◼周观点：2月第1周新房成交环比下降、同比下降，二手房成交环比上升，同比下降。2月4日，国开行住宅与城市建设业务部总经理胡广华表示，下一步，国开行将持续为加大保障性住房建设和供给提供中长期融资支持，有力有效服务解决群众安居问题，助力稳住楼市，加快构建房地产发展新模式。2月7日，国家发展改革委副秘书长、国民经济综合司司长袁达表示国家发展改革委将会同有关方面认真贯彻落实中央经济工作会议决策部署，实施好更加积极有为的宏观政策，强化政策统筹协调，增强政策一致性，加快政策传导落地，更快更充分地释放政策效能。有效防范化解重点领域风险。推动房地产市场止跌回稳，继续提振资本市场，稳妥处置地方中小金融机构风险。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。 ◼风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期。 内容目录 1.板块观点..............................................................................................................................................42.房地产基本面与高频数据..................................................................................................................62.1.房产市场情况.............................................................................................................................62.2.土地市场情况...........................................................................................................................102.3.房地产行业融资情况...............................................................................................................113.行情回顾............................................................................................................................................134.行业政策跟踪....................................................................................................................................145.投资建议............................................................................................................................................166.风险提示............................................................................................................................................16 图表目录 图1：全国37城商品住宅成交面积及同环比.....................................................................................6图2：4座一线城市新房成交面积及同环比（北京、上海、广州、深圳）....................................6图3：5座新一线城市新房成交面积及同环比（杭州、武汉、成都、青岛、苏州）....................6图4：7座二线城市新房成交面积及同环比（福州、厦门、无锡、宁波、济南、大连、南宁）7图5：21座三四线城市新房成交面积及同环比（惠州、扬州、温州等）......................................7图6：全国16城二手房成交面积及同环比.........................................................................................7图7：2座一线城市二手房成交面积及同环比（北京、深圳）........................................................8图8：4座新一线城市二手房成交面积及同环比（杭州、苏州、青岛、成都）............................8图9：3座二线城市二手房成交面积及同环比（厦门、大连、东莞）............................................8图10：7座三四线城市二手房成交面积及同环比（扬州、资阳等）..............................................8图11：各能级城市去化周期.................................................................................................................9图12：一线城市商品房库存及去化周期（北京、上海、广州、深圳）.........................................9图13：新一线城市商品房库存及去化周期（苏州、杭州）.............................................................9图14：二线城市商品房库存及去化周期（宁波、福州、厦门）.....................................................9图15：三四线城市商品房库存及去化周期（莆田、温州等）.........................................................9图16：主要城市成交信息汇总...........................................................................................................10图17：百城土地供应数量...................................................................................................................10图18：百城土地供应规划建筑面积...................................................................................................10图19：百城土地成交建筑面积...........................................................................................................11图20：百城土地成交楼面均价...........................................................................................................11图21：百城土地成交溢价率...............................................................................................................11图22：房企信用债发行额（周度）...................................................................................................12图23：房企信用债净融资额（周度）...............................................................................................12图24：REITs周涨跌幅（%）............................................................................................................12图25：房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比（近1年以来涨跌幅）...........................13图26：29个中信行业板块上周涨跌幅.......................................................