房地产行业深度报告：房价止跌回稳系列三：鉴往知来，人口不是影响房价唯一因素

核心观点与关键数据

• 房价走势：自2022年起，中国70城新房和二手房价格进入下跌通道，2024年前三季度跌幅扩大，四季度以来在政策支持下同比跌幅收窄。新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月。
• 一线城市率先企稳：一线城市房价下跌时间较晚，收窄幅度更大，有望率先企稳修复。2025年8月，一线城市新房价格指数同比下降0.9%，二手房价格指数同比下降3.5%。
• 人口因素影响有限：研究发现，房屋价格指数与人口增长率、人口数量在中期无明显正相关关系，而与适龄购房人口呈现一定相关性。人口增长需转化为有效购房需求，才能对房价产生影响。
• 海外经验：发达国家房价也存在波动，但最终均能修复企稳。房价企稳修复的关键因素包括：
  • 政策：大规模量化宽松与财政刺激，如降息、QE、财政补贴等。
  • 金融：大幅压降抵押贷款利率，降低购房门槛。
  • 供应：减少卖地和开工，主动降低库存。
  • 需求：构建依赖真实居住需求、减少投机属性的长效机制，提升城市内在价值。

研究结论

• 房价的止跌回稳是货币政策、供需关系、经济预期、人口等多因素共振的结果。
• 中短期内，货币政策、供需关系、经济预期对房价的影响更为显著。
• 适龄购房人口在长周期会影响房价，但中短期影响相对有限。

投资建议

• 强信用房企：建发国际集团、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、保利发展。
• 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地、新城控股、龙湖集团。
• 优质物管标的：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。
• 房地产后服务赛道：我爱我家、贝壳。

风险提示

• 宏观经济下行。
• 资金到位不及预期。
• 行业竞争加剧。