房地产市场止跌回稳仍需加力期待政策曙光20251124

自2024年起，一系列房地产政策推动了市场回暖，但政策效力减弱和宏观经济变化导致市场再次承压，尤其一线城市房价回调。核心观点包括：

1. 政策与市场现状：2024年政策托底效果显著，2025年一季度量价齐升，但四月以来市场面临挑战，核心一线城市房价回调。建议采用按揭贷款贴息政策，借鉴香港经验，通过分步走策略（预计50-80个BP）逐步释放刚需和改善性需求。

2. 2026年市场预测：预计2026年销售面积和金额将分别同比下降6%和8%，新开工面积下降10%，竣工面积下降15%。价格仍在下行通道，需增量政策托底，短期政策刺激可能改善1-2季度数据，长期复苏依赖宏观经济和居民收入改善。

3. 海外经验与复苏策略：对比中国与七个海外发达国家的房地产周期，发现大规模量化宽松、财政刺激、降低按揭利率等政策协同发力对市场直接回稳至关重要。人口虽影响需求，但非决定性变量，提升城市内在价值、激发真实居住需求才是关键。

4. “好房子”标准与行业前景：“好房子”概念已纳入十五规划和政府工作报告，全国住宅标准提升，各地细化细则出台。1990-2009年建成的房屋占比较大，房龄普遍超过15年，为好房子提供发展空间。未来改善性需求是重点，房价受多因素影响，积极财政和货币政策将促进住建行业稳健发展。

5. 投资策略：推荐四类房地产相关标的：

   • 信用良好且产品力领先的房企（如建发国际集团、招商蛇口）
   • 住宅与商业地产双轮驱动的企业（如华润置地、新城控股）
   • 服务品质突出的物管企业（如华润万象生活、建发物业）
   • 受益于二手房市场增长的后服务市场企业（如我爱我家、贝壳）

核心结论：房地产市场止跌回稳仍需加力，政策曙光和“好房子”建设是关键，复苏依赖于宏观经济改善和居民收入提升。