房地产市场止跌回稳仍需加力期待政策曙光20251124

2025年11月25日15:20 关键词 房地产政策贴息需求租金回报率香港存量按揭降息好房子销售竣工房价宏观经济人口货币政策供需关系经济预期改善性需求新开工直接回稳多因素共振 全文摘要 自2024年起，一系列政策推动了房地产市场的回暖，实现了量价齐升，但随后政策效力减弱和宏观经济变化导致市场再次承压，尤其是一线城市房价出现回调。讨论者提出，通过分步实施的贴息政策可提振购房需求，类似香港市场的经验表明利率下调有助于市场稳定。他们预测2026年销售面积和金额将持续下降，但跌幅有望收窄，复苏依赖于宏观经济改善和居民收入提升。 房地产市场止跌回稳仍需加力，期待政策曙光-20251124_导读 2025年11月25日15:20 关键词 房地产政策贴息需求租金回报率香港存量按揭降息好房子销售竣工房价宏观经济人口货币政策供需关系经济预期改善性需求新开工直接回稳多因素共振 全文摘要 自2024年起，一系列政策推动了房地产市场的回暖，实现了量价齐升，但随后政策效力减弱和宏观经济变化导致市场再次承压，尤其是一线城市房价出现回调。讨论者提出，通过分步实施的贴息政策可提振购房需求，类似香港市场的经验表明利率下调有助于市场稳定。他们预测2026年销售面积和金额将持续下降，但跌幅有望收窄，复苏依赖于宏观经济改善和居民收入提升。强调了“好房子”概念，看好基本面好、产品力强的企业，以及住宅和商业地产双轮驱动、服务品质突出的物业管理标的，表明政策支持、市场需求及住宅品质提升是房地产市场复苏的关键。 章节速览 00:00房地产行业边际增量政策与2026年度投资策略 讨论了2024年以来房地产政策的效果，指出当前市场面临困境，特别是核心一线城市房价回调剧烈。分析了贷款利率与租金回报率的差异，提出贴息政策可能对新房销售的拉动作用，并以香港市场为例说明利率倒挂对房地产市场的积极影响，强调释放购房需求的重要性。 03:57房地产政策分析与2026年市场预测 讨论了房地产政策的逐步实施策略，认为应先从新房市场入手，贴息力度预计在50到80个BP之间，旨在温和刺激刚需和改善性需求。预测2026年房地产市场销售面积、金额、新开工面积及竣工面积将分别同比下降6%、8%、10%和15%，价格仍在下行通道，需增量政策托底，预计政策刺激可在1-2季度改善数据，但长期趋势依赖宏观经济和居民收入改善。 07:25海外经验映射下的房地产市场复苏策略 通过对比中国与七个海外发达国家的房地产周期，分析发现大规模量化宽松、财政刺激、降低按揭利率等政策协同发力对于房地产市场的直接回本至关重要。人口虽影响需求，但非决定性变量，提升城市内在价值、激发真实居住需求才是关键。研究指出，即使在人口老龄化、少子化趋势下，通过吸纳人才、提振居住需求，房地产市场仍可实现稳定回升。 12:38好房子标准与行业前景探讨 对话围绕好房子的概念展开，讨论了其纳入十五规划及政府工作报告中的重要性，以及全国住宅标准的提升和各地细化细则的出台。提及了北京等地在提升住宅品质方面的具体措施，强调未来改善性需求是重点。分析了我国当前的住房状况，包括户均住房间数、人均住房面积和房龄分布，指出1990年至2009年建成的房屋占比较大，房龄普遍超过15年，为好房子提供了广阔的发展空间。最后，基于对多个国家房价及影响因素的研究，提出了房价受多因素影响的观点，并预计积极的财政和货币政策将促进住建行业的稳健发展。 15:35 2026年度房地产行业投资策略报告 报告推荐了四类房地产相关标的，包括信用良好且产品力领先的房企、住宅与商业地产双轮驱动的企业、服务品质突出的物业管理公司以及受益于二手房市场增长的后服务市场企业，展示了对房地产行业未来发展的观点和策略。 思维导图 发言总结 发言人1 他首先回顾了2024年924后政策对房地产市场的托底效果，特别是在2025年一季度实现量价齐升。随后，他分析了自四月以来市场面临的挑战，包括政策效力减弱和宏观形势变化导致的核心一线城市房价回调。为提振市场，他建议采用按揭贷款贴息等政策工具，借鉴香港经验，认为合理贴息能有效促进新房销售，并提出分步走策略以逐步释放需求，特别是刚需和改善型需求。对于2026年市场预期，他预计销售面积和金额将下降，但降幅有望收窄，强调“好房子”政策的重要性，并预期将推出更多提升住宅品质和挖掘改善性需求的政策。最后，他提供了投资建议，看好基本面好、产品力强的企业，以及住宅和商业地产双轮驱动、服务品质突出的物业管理公司。 问答回顾 发言人1问：在当前房地产市场背景下，您们如何看待贴息政策的作用及其可能的力度？ 发言人1答：我们认为，在当前宏观环境下，推出按揭贷款贴息政策是必要的。从历史数据看，目前新发房贷利率与租金回报率之间存在大约100至120个BP的差异，这意味着从提振购买力和释放需求的角度出发，合理情况下贴息100到120个BP会对新房销售产生显著拉动作用。参考香港市场的经验，利率下降成功带动了其房地产市场的企稳回升。不过，预计我国的贴息力度可能不会一步到位，而是采取两步走策略，先从新房市场开始实施，并逐步引导购房者感受到租买性价比接近，从而释放需求。 发言人1问：您们对2026年房地产市场的总体预测是什么样的？ 发言人1答：对于2026年房地产市场，我们的观点是“去库存、止跌回稳”，需要通过优质房源提升代差和扩张需求。预计全年销售面积同比下降6%，销售金额同比下降8%，房屋新开工面积预计同比下降10%，竣工面积下降约15%。整体来看，由于价格仍在下行通道中，量价企稳还需时日，目前预测的几个指标降幅相较于2025年有所收窄，预示着市场将呈现窄幅下降态势。如果明年能出台一些刺激性政策，在1至2个季度内可能会看到数据改善，但中长期来看，房地产市场的企稳仍依赖于宏观经济的企稳和居民就业收入的持续改善。 发言人1问：您们如何对比中国与海外发达国家的房价走势？ 发言人1答：我们对比了中国与大陆以及七个海外国家和地区过去经历的房地产周期，发现这些经济体在房价回调幅度上既有高于国内本轮降幅的情况，也有成功实现房价回本的案例。这表明不同国家和地区在房地产市场调控和经济发展背景下的表现各异，但也有共性值得借鉴。 发言人1问：在房地产市场中，政策组合拳的关键要素是什么？ 发言人1答：关键政策组合包括大规模的量化宽松和财政刺激，通过降低按揭利率、减少开工和卖地来增加购房需求，尤其是真实的居住需求。此外，提升城市的内在价值，如通过人才和产业升级，也是核心策略。货币和财政政策、贷款利率改善供需关系以提振需求是更有效的手段，而人口并非唯一决定性条件。 发言人1问：对于未来房地产市场中“好房子”的发展趋势有何预判？ 发言人1答：预计未来政策将更聚焦于“好房子”，新房产品的品质、配套、绿化等方面将不断提升，以满足居民对获得感的提高。开发商将更多关注核心城市人口密集区域的开发，改善型产品将成为市场需求的重要支柱。 发言人1问：房价走势如何，以及人口因素对房价的影响程度如何？ 发言人1答：房价自2022年后进入下行通道，预计明年开工、销售、竣工数据相对今年会有所收窄但仍然较低。人口周期虽为超长周期变量，对中期房价影响有限。历史上多个发达国家房地产周期中，人口老龄化和少子化并非唯一决定房价的因素，在经济发达阶段，这些因素更多带来的是超长周期影响而非短期决定性影响。 发言人1问：发达国家如何实现房地产市场的直接回稳？ 发言人1答：发达国家通常依赖于财政、货币、产业、人口等多方面的政策协同发力，而非仅依赖生育刺激政策，而是依靠吸纳人才来提振居住需求，实现供需两端同时改善。 发言人1问：我国在推动“好房子”建设方面有哪些具体措施？ 发言人1答：我国已将“好房子”写入十五规划，并在住宅项目规范中提高了未来住宅的标准，全国强制执行。各地也出台了细化的技术要点和规则，北京等地已出台平原多点地区好房子规划管理相关技术要点，从阳台、居住空间、架空层等多个方面提升住宅品质。 发言人1问：对于未来改善性住房需求的看法是怎样的？ 发言人1答：当前人均住房建筑面积和居住间数均有显著提升，改善性需求成为重点。同时，大量房龄超过15年的住房为改善性换房提供了广阔空间。 发言人1问：投资建议中看好哪些类型的企业？ 发言人1答：看好四类企业：一是布局城市基本面较好、产品力领先的纯信用房企，如建发国际集团、招商蛇口等；二是住宅和商业地产双轮驱动的企业，如华润置地、新城控股等；三是服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、建发物业等；四是看好二手房渗透率持续提升以及房地产后服务市场的广阔前景，如我爱我家、贝壳等。