房地产行业2026年度投资策略：跌之路：收入、预期、外力

止跌之路：收入、预期、外力 优于大市 核心观点 行业研究·行业投资策略 房地产 2025年回顾：楼市压力不减，回到“924”之前。新房销售同比在2024Q4短暂转正后逐季回落，2025Q3同比-13%，相当于2019Q3的46%，创历史新低。新房去化周期较“924”之前反而拉长，房企拿地积极性也冲高回落。由于销售边际回落叠加挂牌量高企，二手房价尚难止跌。本年高层对房地产相关表态及地产政策推出频次虽然多，但基本都在去年的基础上微调，亮点较少，既有政策框架内的可用空间已经不大。 优于大市·维持 证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cnS0980520040006 证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cnS0980520030001 证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 止跌之路：收入、预期、外力。收入信心对房价中期走势解释力强，收入信心指数回到50以上是房价持续稳定的必要条件。收入之外，上涨预期和外生需求也能够起到短期稳定房价的作用。前者如“止跌回稳”，短期提振预期，使得房价出现短期的逆收入上涨；后者如棚改货币化创造外生需求，也能短期内提振房价。期待后续政策在上述三个方面发力，促进房价止跌。 2026年展望：销售跌幅将小幅收窄，新开工将超预期。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.6万亿元（-10.9%），销售面积为8.4亿平方米（-6.8%），跌幅小幅收窄。新开工预计有较大幅度正增长（20%+）。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%）。 投资建议：等待右侧，把握波段，关注结构性机会。房价系统性止跌前，板块很难出现明确的趋势性机会，但地产板块较强的波段属性也值得把握。个股选择方面，有三种标的中期来看有望贡献超额收益：1.历史包袱轻、“调仓”积极、受益于“好房子”且PB相对保守的房企，推荐：中国金茂、中国海外发展、中国海外宏洋集团、招商蛇口；2.持有优质长久期资产、受益于利率下行趋势的房企，推荐：华润置地、龙湖集团；3.涉房资产少、重量不重价的中介龙头，推荐：贝壳-W、我爱我家。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《统计局2025年1-9月房地产数据点评-地产基本面持续承压，四季度政策预期走强》——2025-10-20《房地产行业专题-“924”周年回顾：股市新高，房价新低，原因何在？》——2025-09-23《统计局2025年1-8月房地产数据点评-8月地产基本面延续下行，9月博弈更大力度政策》——2025-09-17《房地产行业2025年9月投资策略-京沪政策边际放松，关注地产板块博弈机会》——2025-08-28《统计局2025年1-7月房地产数据点评-7月地产基本面继续走弱，期待新一轮政策放松》——2025-08-17 风险提示：宏观经济和居民收入信心不及预期；后续政策推出进度和强度不及预期；地产销售量价修复不及预期；房企信用风险事件超预期。 内容目录 回顾：楼市压力不减，回到“924”之前........................................................................................ 新房：政策效用衰减，后续同比承压..............................................................................................................5二手房：挂牌量高涨，价格难止跌..................................................................................................................6政策：空间有限，只有微调..............................................................................................................................8 房价：以股观房，看止跌之路.......................................................................................................... “924”之后的先涨后跌是如何发生的？........................................................................................................9股市与楼市为何在3月后分道扬镳？............................................................................................................12以股观房，房价的基本面与估值....................................................................................................................13止跌之路：收入、预期、外力........................................................................................................................14对房价底部，应持开放态度............................................................................................................................16 基于房股类比框架的进一步探讨....................................................................................................16 楼市与股市的更多相似性................................................................................................................................16房股类比框架.....................................................................................................................................................18“好房子”利好怎样的房企？........................................................................................................................18何为真收储？.....................................................................................................................................................19值得商榷的“供给侧出清”............................................................................................................................19 2026年展望：客观看待、保持期待...............................................................................................20 库存：总库存持续下降，土地库存占比提升................................................................................................20销售：跌幅小幅收窄........................................................................................................................................21新开工：几乎确定的高增长............................................................................................................................22竣工：不存在改善的基础................................................................................................................................24投资：跌幅小幅收窄........................................................................................................................................24 投资建议：等待右侧，把握波段，关注结构性机会....................................................................25 复盘：房价决定中期收益，政策带来短期波段............................................................................................25投资建议：把握波段，关注结构性机会........................................................................................................27 图表目录 图1：全国商品房单季度销售额及同比...................................................................................................................5图2：全国商品房销售额相比2019同期.................................................................................................................5图3：百强房企单月销售额相比2019同期......................................................................