房地产行业2026年度中期投资策略：公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通

核心观点

1. 公积金贷款额度提升与覆盖度增加

   • 2024年公积金缴存人数达1.76亿，覆盖18.2%劳动年龄人口，缴存余额10.93万亿元，贷款余额8.07万亿元。
   • 多地提升公积金贷款额度，21城样本测算显示，上浮后最高额度对140平米新房覆盖率达83%，对120平米二手房覆盖率达96%。
   • 北京、上海、天津公积金渗透率领先，政策宽松对一二线城市支持更大。

2. 公积金贷款利率下行实现“变相降息”

   • 公积金贷款利率低于商贷利率46BPs，且多次降息，2022年后市场占有率从15.3%提升至17.6%。
   • 贷款余额持续攀升，个人住房贷款余额下行，体现“变相降息”效果。

3. 香港楼市案例：产业复苏与租金回报率修复

   • 香港自2022年政策放松后，租金上涨、房价下跌，租金回报率提升。
   • 三大驱动因素：产业复苏、高知中青年引入（23万人才计划）、租金与利率劈叉。

投资建议

• 主线：政策底部估值修复（公积金政策助力核心城市企稳）+ 租金回报率修复带来的资产配置需求。
• 推荐标的：
  • 强信用房企：建发国际、华润置地、招商蛇口等。
  • REITs与双轮驱动：华润置地、龙湖集团等。
  • 优质物管：华润万象生活、绿城服务等。
  • 房地产后服务：我爱我家、贝壳等。

风险提示

1. 宏观经济下行。
2. 房企融资不及预期。
3. 行业竞争加剧。