申万房地产ℓ袁豪团队房地产2026年春季投资策略核心城市先行龙头弹性十足

#1、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性 通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。 2）#龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价， 【申万房地产ℓ袁豪团队】房地产2026年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足，建议买入地产板块（袁豪/曹曼/陈鹏/顾铮） #1、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性 通过日美经验，我们认为：1）城市房价止跌回稳有先后，核心城市止跌明显领先于全国；其中日本东京房价领先全国约5年；美国旧金山为首6城房价领先全国约3年。 2）#龙头公司股价跟踪的是核心城市房价、而非全国房价，#呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，#日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝对和相对收益显著。 3）核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表输入性改善。 4）危机后日美龙头房企的市占率大幅提升，经营效益显著提高，实现ROE改善、并估值提升。 #2、中期分析：行业量价已深度调整或预示底部临近和政策必要性 目前前端指标累计降幅达6-8成，全国二手房房价累计跌幅达41%，显著超过1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅34%。 #我们认为房地产行业的基本面底部将逐步临近；但考虑到全国居民资产负债表修复仍需要一定时间、因此预计全国房价仍将磨底一段时间，但该阶段中房地产尾部风险仍需关注，预计今年房地产行业政策必要性进一步提升。 #3、政策判断：《求是》重磅发声+上海沪七条、彰显政策积极性 年初以来房地产支持政策频出，1月2日《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、并建议政策一次性给足。 2月25日上海发布“沪7条”；年初以来房地产融资方面的利好开始逐步增多。 #我们预计后续供需两端政策有望进一步发力，#包括：按揭贴息、限购及人才政策放松、城市更新、存量收储以及融资支持政策等。 #4、行业判断：预计我国核心城市将领先止跌、优质企业率先受益 #2025年开始我国居民资产负债表走弱趋势有望结束。 参考日本东京和美国旧金山的核心城市领先止跌经验，同时借鉴中国香港的房价止跌三要素经验（人口增加、租金稳定和利率下降），#我们认为我国如上海等核心城市具备上述条件、预计房价有望领先止跌 #投资分析意见：建议买入，推荐：1）优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注建发股份；2）商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。