申万房地产ℓ袁豪团队房地产2026年春季投资策略核心城市先行龙头弹性十足

#1、日美借鉴：核心城市房价企稳决定龙头房企的股价拐点和弹性
通过日美经验，核心城市房价止跌回稳通常领先全国，其中日本东京领先约5年，美国旧金山为首6城领先约3年。龙头房企股价与核心城市房价关联度高，呈现“龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底”的传导路径。日本龙头房企涨幅达4-5倍，美国龙头房企涨幅达1-2倍，绝对和相对收益显著。核心城市领先止跌源于人口流入，推动居民资产负债表改善。危机后，日美龙头房企市占率提升，经营效益改善，ROE和估值均提高。

#2、中期分析：行业量价已深度调整或预示底部临近和政策必要性
当前前端指标累计降幅达6-8成，全国二手房房价累计跌幅达41%，显著超过1970年至今42个国家63次危机的平均房价跌幅（34%）。我们认为房地产行业基本面底部将逐步临近，但全国居民资产负债表修复需时间，房价仍将磨底，期间需关注尾部风险，预计今年政策必要性进一步提升。

#3、政策判断：《求是》重磅发声+上海沪七条、彰显政策积极性
年初以来政策频出，《求是》强调房地产金融属性和居民资产负债表，建议政策一次性给足；上海发布“沪7条”，融资利好逐步增多。预计后续供需两端政策将发力，包括按揭贴息、限购放松、城市更新、存量收储及融资支持等。

#4、行业判断：预计我国核心城市将领先止跌、优质企业率先受益
2025年开始我国居民资产负债表走弱趋势有望结束。参考日美核心城市止跌经验及香港房价止跌三要素（人口增加、租金稳定、利率下降），上海等核心城市具备条件，预计房价将领先止跌。

#投资分析意见
建议买入，推荐：

• 优质房企：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展、招商蛇口，关注建发股份；
• 商业地产：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展；
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