地产行业-房地产行业2026年中期策略-底部信号渐明核心资产先行20260722

核心观点与市场分析

• 市场阶段：房地产市场处于底部验证期，非全面反弹，但也不再快速下行，核心城市优质房企率先企稳，二手房市场回暖快于新房。
• 市场现状：2023年上半年，新建商品房销售面积和销售额均下降，但核心城市量价改善明显；土地市场供地节奏放缓，房企更倾向于优质地块，行业集中度向央企和优质民企集中。
• 政策动态：上半年地方政府密集出台政策，降低购房成本和优化市场供需，土地收储政策推进，下半年重点关注核心城市企稳和商业地产动态。

关键数据与研究结论

• 市场数据：2023年1-6月，全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，销售额下降13.6%，开发投资下降18%。
• 二手房市场：上海二手房成交面积同比增长11.1%，挂牌面积下降21.7%，周期降到了15.2个月，流动性改善明显。
• 土地市场：2023年1-5月，全国宅地成交规划建筑面积同比下降20%，但5月各地也供出部分优质地块，宅地溢价率回升。
• 房企情况：百强房企销售同比降幅逐步收窄，优质房企如中海、华润置地等实现小幅增长，行业集中度进一步提升。

投资建议

• 房地产开发：看好信用健康、品质突出的房企，推荐华润置地、招商蛇口等。
• 商业地产：看好购物中心市场，推荐万象生活、新城控股等。
• 二手房市场：推荐存量房交易平台，关注贝壳等。
• 整体策略：核心城市与现金流稳定企业。

下半年重点追踪方向

• 核心城市（如上海）能否率先企稳，二手房流动性改善及发点关两实现稳动价格比正增的能否延。
• 商业地产，特是物中心，目前行集中度持提升，新编辑环长趋势续业产别购业续开物中心量收，优价值有望凸。