- 核心观点：房地产行业进入筑底验证期，并非全面反转，但下行趋势已缓和，呈现分化修复态势。核心城市优质项目、稳健头部房企及经营性现金流清晰的商业资产将率先复苏。
- 基本面数据：
- 销售：1-6月全国新建商品房销售面积同比下降11.6%，金额下降13.6%；新房销售韧性在好城市、好地段、好产品中表现更强。
- 价格：6月70城新房价格环比上涨0.1%，二手房价格环比上涨0.3%，北上广深均上涨，但全国房价尚未完全企稳。
- 二手房市场：1-5月27城二手房成交面积同比持平，上海二手房成交同比增加3.1%，挂牌面积下降21.7%，去化周期降至15.2个月，改善型需求逐步承接。
- 土地市场：1-5月全国宅地成交规划建面同比下降23%，成交楼面均价下降15%；5月溢价率回升至9.4%，6月升至16%，房企更倾向于优质地块。
- 房企销售：1-5月百强房企销售总额同比下降14.9%，降幅收窄；中海、华润置地等头部房企实现小双位数增长，行业集中度向央国企和优质民企集中。
- 政策面：
- 地方政策密集出台（超560条），主要提升公积金额度、商转公等，降低购房成本。
- 收储政策推进：土地收储专项债发行近4000亿元，存量商品房收储125亿元。
- 下半年关注重点：
- 核心城市企稳：以上海为例，二手房流动性改善，价格边际转正，冰山指数回升，若持续则其他核心城市有望跟进。
- 商业地产修复：购物中心供给收缩，集中度提升，竞争转向资产素质、招商和运营效率；优质资产（如华润万象生活）跑赢行业，租金和零售额增长。
- 香港市场参考：零售物业空置率仍高，但租金下行斜率收敛，核心街铺租金连续15季度环比增长。
- REITs催化：首批商业不动产REITs上市，为优质持有型物业提供公开市场定价和退出通道，经营性指标或成为估值锚。
- 2026年预测：中性条件下，新开工面积下降14.6%（至5.02亿平方米），销售面积下降5.2%（至58.35亿平方米），销售金额下降7.6%（至7.76万亿元），竣工面积下降14.7%（至5.15亿平方米），开发投资下降10%（至7.45万亿元）。
- 投资建议：
- 开发端：推荐华润置地、招商蛇口、新城控股，建议关注保利发展。
- 商业运营和物业端：推荐华润万象生活、新城控股，推荐绿城服务，建议关注保利物业、招商积余。
- 存量房交易平台：推荐贝壳，建议关注我爱我家。
- 总结：行业筑底阶段底部信号渐明，下半年应围绕核心城市、核心资产和核心主体，重视现金性流入、商业运营能力强的公司。
