贝壳-W：存量市场王者，居住成长新星，首次覆盖、推荐买入
核心亮点
贝壳作为国内最大的房产交易和居住服务平台，通过模式创新、房源创新、智能创新和管理优势，重塑经纪底层框架，锁定人房资源，形成全流程管控闭环。具体亮点包括：
- 客源端：通过ACN网络解决购房者与经纪人、经纪人之间的博弈问题。
- 房源端：通过楼盘字典确保真房源和精准坐标。
- 技术端：利用SaaS、VR、AI等技术增强房源和客源维护。
- 管理端：通过量化考核增强对贝联人员的管控。
业务架构
贝壳采用“一体三翼”战略，业务包括经纪、家装、租赁和贝好家：
- 经纪赛道：1P直营和3P贝联并行，2023年二手房市占率29%，新房市占率10%。
- 家装赛道：具备流量切入、管理创新、供应链整合优势，2023年房产经纪贡献合同额占比家装合同额提升至43%。
- 租赁赛道：省心租在管房源及营收快速增长。
- 贝好家：数据驱动型住宅开发服务平台。
远景展望
- 存量市场广阔：贝壳业务围绕存量市场，行业壁垒明显，市占率有望持续提升。
- 流量变现：从直营向平台模式转型，通过人房两端流量轻资产模式实现更高利润和确定性。
- 居住领域的美团：横向延展业务，覆盖前端运营、策划、开发、经纪、装修、租赁等环节，打造居住领域的“美团”体系。
投资分析意见
首次覆盖，给予“买入”评级。预计2024-2026年归母净利润分别为57、70、87亿元，对应24/25年PE分别为38、31倍；Non-GAAP净利润分别为84、96、118亿元，对应24/25年PE（Non-GAAP业绩）分别为26、22倍。目标价77.9港元，目标价格空间21%。
