东方地产 吴胤翔团队 核心城市土拍结构性回暖

本报告分析了本周京沪广杭土拍市场表现，指出多个地块高溢价率成交，延续了二季度以来的火热态势。尽管7-8月通常是土拍淡季，但核心城市土地市场逆势升温，主要由供给收缩、需求集中及企业补库共同推动。当前土地市场仅核心城市呈现结构性复苏，总量层面仍在收缩，且核心城市内部呈现“核心热、外围冷”的分化格局。

未来土地市场预计将延续总量收缩态势，核心城市土地供给将继续收紧，推动地价上行。同时，“核心热、外围冷”的分化格局可能加剧，外围城市土地成交活跃度或将持续低迷。企业补库行为可能阶段性影响市场需求，但长期看，核心城市土地价值仍具吸引力。

研报重点分析了核心城市土地市场的结构性复苏现象，探讨了供给收缩、需求集中及企业补库对市场的影响。同时，报告关注了核心城市内部“核心热、外围冷”的分化格局，并指出7-8月淡季不淡的市场表现与一般规律存在背离，提示市场参与者关注结构性机会。

当前土地市场呈现总量收缩与核心城市结构性复苏并存的态势。核心城市土地供给减少，需求集中，推动地价高溢价成交，延续了二季度以来的火热态势。但总量层面，土地市场仍在收缩，且核心城市内部存在明显分化，部分外围区域土地成交活跃度较低。7-8月淡季不淡的现象，反映了市场对核心城市土地价值的认可。

本报告提示，当前土地市场仅核心城市呈现结构性复苏，总量层面仍在收缩，投资者需关注市场分化风险。核心城市内部“核心热、外围冷”的格局可能加剧，外围城市土地投资需谨慎评估。此外，企业补库行为可能阶段性影响市场需求，但长期看，核心城市土地价值仍具支撑，需结合宏观经济及政策变化综合判断。