【东北地产吴胤翔】首付比及存量房贷利率下调点评202308311

【东北地产吴胤翔】首付比及存量房贷利率下调点评202308311.本次政策调整最大看点在首付比例下调。首先从时间节点上看，此刻下调在政策节奏上大超预期，原本预期会在930或11月相机落地。831地产股大跌，核心原因是广深认房不认贷政策落地后市场认为利好出尽，不看好后续政策持续性。首付比例此时超预期下调，充分彰显了中央托底地产的姿态和决心，我们充分看好后续政策可持【东北地产吴胤翔】首付比及存量房贷利率下调点评202308311.本次政策调整最大看点在首付比例下调。首先从时间节点上看，此刻下调在政策节奏上大超预期，原本预期会在930或11月相机落地。831地产股大跌，核心原因是广深认房不认贷政策落地后市场认为利好出尽，不看好后续政策持续性。首付比例此时超预期下调，充分彰显了中央托底地产的姿态和决心，我们充分看好后续政策可持续性，市场情绪也将有持续支撑，一方面核心城市跟进落地“认房不认贷”及首付比例调整将纷至沓来，另一方面普宅标准认定、税费、公积金乃至“压箱底”的限购政策都将在四季度迎来调整可能。2.其次从影响上看，此次不再区分“限购区”与“非限购区”，统一调降二套房首付比例下限为3成，首套为2成，此前仅有非限购区才享受此待遇（2016.2新政），限购区首套3成，二套4成。实际执行层面，二线城市基本按照首套3成、二套4成执行，因而下降幅度在10pct左右。一线城市标准更为严苛，北京最严，首套普宅3.5成/非普4成，二套普宅6成/非普8成，上海次之，首套3.5成，二套普宅5成/非普7成。广深首套均为3成，二套深圳普宅7成/非普8成，广州普宅5成/非普7成。由此来看，此次调整对于一线城市尤其是二套房潜在下降空间很大，政策诚意满满。尽管不会一刀切，后续执行层面一线也会有差别，但下调势在必行，下调幅度也不会弱。一个月来我们一直强调，一线政府在优化地产政策上无论是主观意愿还是技术能力上都没有任何阻力，只要中央给了明确许可，落地节奏一定会超出市场预期。2014年宽松周期首付比经历了四次调整（1409、1503、1509、1602），调整后市场量价表现均有明显回暖。3.存量房贷利率的下调节奏在预期之内，力度上也并不大。出于对银行息差压力的考量，一方面只调整了首套按揭，另一方面本次设立了下限要求，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。实际上，一线城市近些年房贷利率加点政策基本保持稳定，也即按揭客户均执行政策下限水平，本次新政后无需调整。受益的主要是一线以外的受楼市下行影响大幅下调了LPR加点幅度的城市，但实际影响幅度肯定小于部分媒体传媒的0.8个百分点，该测算逻辑错误地将调整后的存量房贷利率全部按照最新首套房按揭利率（4.2%-20BP）来计算。4.配置逻辑上，一线！一线！还是一线！8月初我们全市场最早提示一线房地产政策将快速迎来重大优化，最近落地的一系列总量政策均是为一线放开铺路，一线的受益程度也最大，政策持续性上也将超出市场预期。标的选择上，依旧是我们一直强调的围绕一线土储占比高+有望受益于城中村改造+地方国资委控股的A股房地产公司展开布局，弹性较大，空间仍在！建议关注：城建发展、首开股份、京投发展、京能置业、大龙地产、天健集团、深振业、深物业、中华企业、光明地产、天房发展、珠江股份等。