房地产行业报告：核心城市土拍市场回暖明显

根据中指院数据，重点城市拿地总额同比继续为正，25年1-2月，TOP100企业拿地总额1998.6亿元，同比+26.7%。100大中城市成交住宅类用地溢价率走高，核心城市土拍溢价率较过往两年明显提升，从房企以销定支策略角度来看，核心城市销售企稳或已成共识。25年1-2月，TOP100房企销售总额为4479.9亿元，同比-5.9%，降幅较1月大幅收窄10.6pct。本周一线城市新房销售同比+61.4%，环比+64.2%，25年地产小阳春可期。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为230.97万方，本年累计新房成交面积为1535.49万方，累计同比+6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为147.99万方，同比+35.1%，环比+59.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.71万方，同比+61.4%，环比+64.2%，二线城市近四周平均成交面积为68.43万方，同比+40.1%，环比+62.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.85万方，同比+2.3%，环比+46.8%。上周重点9城商品住宅可售面积为5519.16万方，同比-13.98%，环比-0.7%，重点9城去化周期为12.94个月，其中一线城市去化周期为12.03个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为196.72万方，本年累计二手房成交面积为1436.71万方，累计同比+41.7%。重点12城近四周平均成交面积为150.81万方，同比+106.6%，环比+46.3%。截至2025/2/23全国城市二手房出售挂牌量指数为37.05，环比-9.6%，挂牌价指数为156.77，环比-0.18%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为95宗，成交住宅类土地数量为49宗，新增供应商服类土地数量为70宗，成交商服类土地数量为47宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.84，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.99。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9933.75元/平方米，溢价率为10.86%，环比-1.13pct，成交商服类土地楼面均价为2345.25元/平方米，溢价率为1.99%，环比-1.9pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.22%，沪深300指数下跌2.22%，房地产指数跑赢沪深300指数4.45ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨5.93%，恒生综合指数下跌2.58%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数8.51pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为230.97万方，本年累计新房成交面积为1535.49万方，累计同比+6.8%。30大中城市近四周平均成交面积为147.99万方，同比+35.1%，环比+59.3%。其中一线城市近四周平均成交面积为47.71万方，同比+61.4%，环比+64.2%，二线城市近四周平均成交面积为68.43万方，同比+40.1%，环比+62.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.85万方，同比+2.3%，环比+46.8%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点9城商品住宅可售面积为5519.16万方，同比-13.98%，环比-0.7%，重点9城去化周期为12.94个月，其中一线城市去化周期为12.03个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点12城二手房成交面积为196.72万方，本年累计二手房成交面积为1436.71万方，累计同比+41.7%。重点12城近四周平均成交面积为150.81万方，同比+106.6%，环比+46.3%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2025/2/23全国城市二手房出售挂牌量指数为37.05，环比-9.6%，挂牌价指数为156.77，环比-0.18%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为95宗，成交住宅类土地数量为49宗，新增供应商服类土地数量为70宗，成交商服类土地数量为47宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.84，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.99。 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9933.75元/平方米，溢价率为10.86%，环比-1.13pct，成交商服类土地楼面均价为2345.25元/平方米，溢价率为1.99%，环比-1.9p Ct 。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.22%，沪深300指数下跌2.22%，房地产指数跑赢沪深300指数4.45 Ct 。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨5.93%，恒生综合指数下跌2.58%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数8.51pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第2，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第1。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：万通发展（+17.57%）、天地源（+12.41%）、华联控股（+10.28%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+67.16%）、绿城中国（+16.04%）、雅居乐集团（+15.25%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+13.47%）、华润万象生活（+12.15%）、永升服务（+11.83%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。