3月房地产行业月报（第81期）：土拍市场掀起“地王潮”，核心城市高端盘实现热销

——3月房地产行业月报（第81期） 相关研究： 投资要点： 《2025年1-3月 中 国 典 型 房 企 销 售 业 绩TOP150研究报告》 行业政策：需求侧加力稳楼市，多地加速推进配售型保障房项目供应 《月度数据丨库存首次接近8亿平米，累计 新 开 工 面 积 创2016年 以 来 同 期 新 低（2025年1-2月）》 2025年3月，房地产政策延续“止跌回稳”基调，在需求侧加力推进稳楼市。中央首次将“稳住楼市”写入《政府工作报告》；中办、国办印发首次在促消费文件中强调稳楼市，更好满足住房消费需求；住建部发布《住宅项目规范》，进一步推动好房子建设。多地加速推进配售型保障房项目落地供应，预计随着配售型保障房供给规模不断扩大、政策不断规范完善，房产的金融属性进一步弱化，市场或将走向“商品房+保障房”双轨制运行。 《超级产品力丨低密住宅到底是不是噱头》 《2025年，那些活着的企业还好吗？》《这一次的报告有很多亮点》 住宅市场：一线和部分二线城市迎来“小阳春”，盘活存量政策显效 2025年3月，一线和部分二线城市“小阳春”如期而至。新房供应增加，企业积极推盘，二手房销量继续恢复，商品住宅销售面积同、环比均有回升。从我们监测的40城数据来看，商品住宅销售面积为1384.1万平米，环比上升85.2%，同比上升7.5%。 根据亿翰智库监测的40城去化周期来看，多数城市去化周期收窄。广州、苏州、厦门，收窄至近一年来新低。但也要注意到，库存也在创下新高，截至2月末，商品房待售面积首次达到了近8.0亿平米，已经超过了2015年的历史峰值7.2亿平米。 展望后市，预计“银四”市场仍将呈缓慢恢复的趋势。若在核心城市能够有区位较好、产品力优秀的高端盘入市，市场仍会有较高热度。 土地市场：核心城市供地规模同比回落，土拍市场掀起“地王潮” 由于2月供地的低基数，3月土地供应量环比回升，但从同比来看，核心城市供地规模延续同比缩量。根据亿翰智库监测城市数据来看，住宅用地供应土地706宗，环比上升61.6%，推出土地规划建面3958.7万平米，同比上升7.1%，环比上升64.6%。 注：相对收益与沪深300相比 联系方式： 成交方面，2025年3月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为2451.2万平米，同比上升5.1%，环比上升12.6%。核心城市土地市场热度进一步拉升，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市平均溢价率超过20%，多宗地块打破了全市或板块成交楼面价纪录，掀起了一波“地王潮”。 联系人：报告撰写：亿翰智库于小雨、王玲、陈思扬报告审核：全联房地产商会秦晶、李晨曦官方网站：www.crecc.orgwww.ehconsulting.com.cn 企业表现：投、销、融全面回升，美元债融资再创新高 3月投、销、融环比均有回升。投资方面，单月权益拿地金额TOP100房企共拿地182宗，权益拿地总金额1224.2亿元，环比上升17.0%，同比上升50.6%；销售方面，TOP150房企全口径销售额为3463.0亿元，环比上升61.1%，同比回落11.5%。绝对值水平来看，仍保持在历史低位；融资方面，2025年3月，房企在境内市场成功发行信用债45笔，总融资规模为383.67亿元，同比下降30.5%，环比上升145.9%，净融资规模为-313.9亿元。海外债新增融资金额约72.9亿美元，其中首创城发成功发行9.5亿美元债券。 目录 1引言........................................................................................................................................12行业政策：需求侧加力稳楼市，多地加速推进配售型保障房项目供应....................................13住宅市场：一线和部分二线城市迎来“小阳春”，盘活存量政策显效..................................114土地市场：核心城市供地规模同比回落，土拍市场掀起“地王潮”.....................................135企业经营：投、销、融全面回升，美元债融资再创新高.......................................................17 图表目录 图表1：3月主要行业政策.........................................................................................................................................................2图表2：3月保障性住房相关政策...........................................................................................................................................9图表3：各能级城市3月商品住宅成交面积情况（万平米）......................................................................................12图表4：典型城市近半年去化周期情况（月）.................................................................................................................13图表5：2025年3月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）..............................................................16图表6：2025年3月各能级城市土地成交平均溢价率...................................................................................................16图表7：2021年1月至2025年3月全国房企拿地总金额和平均溢价率.................................................................18图表8：2021年1月至2025年3月权益拿地金额TOP100房企企业性质.............................................................18图表9：2025年1-3月销售额TOP10房企销售情况.......................................................................................................20图表10：2025年3月样本房企销售业绩及增速（亿元）............................................................................................20图表11：2024年1月-2025年3月TOP150房企销售总额及同比.............................................................................21图表12：2021年1月-2025年3月房企信用债融资情况（亿元）............................................................................21图表13：2022年1月-2025年3月不同性质房企信用债融资情况（亿元）..........................................................22图表14：2021年1月-2025年3月房企海外债融资情况...............................................................................................23 1引言 2025年3月，房地产政策围绕“止跌回稳”的目标，主要从需求侧加力，以惠民生、促销费为核心。中央首次在促消费文件中强调稳楼市，在需求侧加大政策力度，着力促进居民增收减负。地方政府通过优化公积金政策、购房补贴、减免契税等方式，释放刚需和改善性住房需求。预计接下来更多城市或将从提升公积金贷款额度、降低公积金使用门槛等方面加快跟进落实。 市场层面，2025年3月，核心城市“小阳春”如期而至。新房供应增加，企业积极推盘，二手房销量继续恢复，商品住宅销售面积同、环比均有回升。预计“银四”市场表现仍将呈缓慢恢复的趋势。若在核心城市能够有区位较好、产品力优秀的高端盘入市，市场仍会有较高热度。 由于2月供地的低基数，3月土地供应量环比回升，但从同比来看，核心城市供地规模延续同比缩量。核心城市土地市场热度进一步拉升，北京、上海、杭州、成都、苏州等城市平均溢价率超过20%，多宗地块打破了全市或板块成交楼面价纪录，掀起了一波“地王潮”。预计二季度，核心城市土拍热度或将持续，高溢价、高单价、高总价的地块将更加普遍，更多普通二、三线城市能形成并维持住局部高热成交。 3月投、销、融环比均有回升，核心城市高端盘实现热销。 我们认为，当前市场仍处于结构性弱复苏阶段，且从销售情况看，新房、二手房销售还在以价换量，未来仍需关注价格这一关键指标的表现，能否稳定并转好，对于楼市整体止跌回稳意义重大。 2行业政策：需求侧加力稳楼市，多地加速推进配售型保障房项目供应 2025年3月，房地产政策“止跌回稳”的大方向不变，在惠民生、促销费等方面继续加力、优化细节，制定标准化的实施方案助力精准实施。 （1）行业政策：从民生出发，在需求侧加力稳楼市 本月中央政策从人民群众的角度出发，在需求端加力惠民生、稳市场、促发展。 《政府工作报告》首次将“稳住楼市”写入总体目标，还将扩大内需列为政府十大工作任务之首。后续住建部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上，回答了城市更新、好房子建设、稳楼市等相关问题，提出了重点做好巩固政策“组合拳”，努力实施城中村和危旧房改造，推进收购存量商 品房，改革完善开发、融资、销售等基础性制度四件事。 3月16日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，首次在促消费文件中强调稳楼市，在需求侧加大政策力度，着力促进居民增收减负。 3月19日，住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，再次强调稳住楼市，提出找准人民群众急难愁盼问题和城市发展短板弱项，下功夫实施一批惠民生、防风险、促发展的更新项目。 3月31日，住建部发布了国家标准《住宅项目规范》，从建筑空间、电梯配置、适老化等方面全面提升，包括：住宅层高不低于3米，4层及以上住宅需设置电梯；提高墙体和楼板隔声性能；扩大户门及卫生间门通行净宽；提升阳台等临空处栏杆高度；公共空间及电梯轿厢内需实现移动通信信号覆盖；空调室外机需安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。为未来新建住房提供了明确的建设标准，更加有力地支撑“好房子”建设。 地方政策方面，多座城市继续优化公积金政策，贵阳住房公积金“商转公”贷款贴息实施；深圳发布住房公积金贷款新规，涉及提高额度、利息补贴等方面；河南从贷款门槛、额度等方面进行了优化升级；桂林购买保障性住房申请住房公积金贷款首付比例降至15%；济宁将职工家庭购买现房申请