3月百强房企销售投资数据点评：权益销售下滑，核心城市土拍升温

华创证券研究所证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 图表2 3月百强及百强可比房企同比增速转负 图表3 3月销售景气度环比小幅上升 国央企3月权益销售金额同比下降8%，1-3月非违约房企权益销售额占百强房企89%。 1）百强房企中国央企销售占比较去年同期有所提升，1-3月国央企累计权益销售金额占百强房企69%，相比去年同期提升约3.2个百分点。2）单月权益销售来看，3月百强房企中国央企、非国央企销售均有所下降但仍有分化，国央企同比下降8%，而非国央企同比下降17%。3）百强房企中非违约房企表现持续优于整体，1-3月非违约房企占整体权益销售金额比例提升至89%。百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企3月权益销售金额同比下滑29%，1-3月累计同比下降30%。 图表4 3月国央企权益销售金额同比下降8%，累计同比较去年下降0.4% 前30强房企有14家3月权益销售金额同比为正，16家1-3月累计权益销售金额同比为正。1）TOP30房企中有14家3月权益销售金额同比为正，其中越秀地产、华发股份、保利发展、中国金茂同比分别增长58%、16%、4%、2%。2）TOP30房企中有16家1-3月权益销售金额同比为正，其中中国铁建、越秀地产、华发股份、中国金茂、保利发展、华润置地同比分别增长49%、42%、39%、4%、4%、1%。 图表5 TOP30房企3月权益销售情况 1-3月百强房企累计拿地金额上升42%，单月拿地金额积极度基本维持。1-3月百强房企累计拿地货值6220亿元，同比上升17.8%；累计拿地金额3171.2亿元，同比上升42%。 3月百强房企拿地货值1841.3亿元，同比上升36.8%；拿地金额961亿元，同比上升39.2%。 2024年9月底新政后，房企拿地积极度提升，核心城市市场热度回升，各地加大优质地块供应，房企拿地积极性提升。 图表6 3月百强房企拿地货值规模较上年同比增长36.79% 图表7 3月百强房企拿地货值及金额积极度维持 图表8百强房企拿地货值增速提升 3月全国性国央企依然为拿地主力，前10的国央企拿地货值占百强房企拿地货值的55%。 1）重点关注的房企中，中海、保利发展、越秀、绿城中国、招商蛇口、滨江集团、华润置地、华发股份、龙湖集团2025年1-3月累计拿地货值同比均上升。2）中海、保利发展、越秀地产、绿城中国、招商蛇口1-3月累计拿地货值同比分别为1642%、306%、186%、136%、111%，均超100%。3）金茂2025年1-3月累计拿地货值306亿元，累计拿地金额199.3亿元，同比增加2788%。 图表9 TOP30房企1-3月拿地货值情况 70大中城市房价环比维持在-0.1%，环比下跌城市升至45座。2024年9月后70大中城市房价环比跌幅快速收窄，后续改善可能仍需政策催化。3月城市之间分化明显，环比下跌城市为45座，较上月增加3座。虽然行业总体仍偏弱，但核心城市有一定改善迹象。 图表10 70大中城市房价环比维持-0.1% 图表11环比下跌城市升至45座 一线城市二手房转定持续小幅下降。1）2025年第14周北京大中介二手房转定约1700套（二手房成交流程为带看—转定（交定金）—网签备案，转定领先于网签约3周，时效性更好），环比下降17%，同比增加14%，低于2023年小阳春峰值。3）深圳大中介二手房转定约1300套，环比下降25%，同比增加34%。4）广州大中介二手房转定约700套，环比下降28%，同比增加21% 图表12北京大中介二手房转定 图表13上海大中介二手房转定 图表14深圳大中介二手房转定 图表15广州大中介二手房转定 核心城市土拍热度不减，热门地块溢价率持续走高。上海、杭州、成都等部分核心城市土拍热度较高，近期成交多宗高溢价率“地王”，主要原因是过去地方政府管控新房价格，而二手房市场化定价，导致限价新房与二手房存在房价倒挂，后续高溢价率地块预计打造“好房子”，满足居民改善性住房需求，回归市场化定价。1）2025年3月杭州第4-6批土地出让结束，总计出让10块土地，均位于核心区域，溢价率相较2月再创新高。西湖区蒋村地块起拍楼面价就超过4万元/平，容积率约1.1，为低密改善类型，该板块长期缺乏新房供应，地块成交楼面价达到8.8万元/平，溢价率达115.39%，超过3月25日拍卖的约7.7万元/平水电新村地块，成为杭州新地王。2）3月上海完成2025年第2轮和第3轮土地出让，溢价率分化较为严重，嘉定新城核心区地块、静安及浦东北蔡地块溢价率均在30%及以上。3）3月27日，成都新单价地王诞生，建发竞得锦江区金融城地块，成交总价约33.47亿，楼面价41200元/平，竞价溢价率106%，成都土拍成交楼面价首次突破4万元/平，成为最新单价地王。 图表16杭州3月溢价率创新高 图表17上海3月土拍溢价率分化严重 图表18成都3月楼面价突破4万元/平 头部国央企拿地积极，把握住核心城市核心区高端改善性需求机会的公司，销售将一定程度改善。2025年1-3月中国金茂、滨江集团、绿城中国、建发房产、华润置地、中海地产、招商蛇口拿地货值/销售金额均大于1，头部房企积极置换土储。若新增土储去化情况理想，有助于改善销售表现。当前仍存在核心城市核心区域高端改善性需求，把握壁龛市场的房企将稳定赚取利润。 图表19 2024年百强房企拿地金额/销售金额与销售增速趋势 图表20 2025年1-3月百强房企拿地金额/销售金额与销售增速趋势 小阳春更多为当前宏观环境下的交易均衡，在收入预期未改善的情况下，二手房成交量冲高也难以推演房价上涨，新房销售规模的见底可能是个漫长的过程，但价格端可能在宏观环境总体企稳后，率先企稳。此过程中，布局具有alpha属性的标的比博弈基本面见底的胜率更高，且具有较为充足的赔率，此类标的则为在核心城市壁龛市场有竞争优势的房企，同时建议关注优质商业地产公司的租金稳定性。重点关注绿城中国、太古地产、华润置地、华润万象生活、贝壳-W等。 风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。