房地产开发3月百强房企月度销售报告：3月权益销售额同比降45%，小阳春成色不足

3月房企供应增加、春节需求的延后释放、以及季度末房企促销力度加大带动成交环比增长，但是同比依然保持较大降幅，且3月底市场热度有环比走弱的现象，传统小阳春成色不足。销售恢复较慢一方面因为连续几年拿地萎缩天然地会制约供货，加上很多房企在上年已经将核心区域库存推出，剩下的优质库存较少，供应结构影响销售恢复；另一方面需求端本身较弱，当前由于购房者对于房价、收入、就业信心不足，购房观望情绪浓重，需要更强劲的政策支持。1-3月TOP100房企操盘口径销售额7792.4亿元，同比降低47.5%，较上月累计同比增长1.3pct；权益口径销售额6073.4亿元，同比降低48.3%，较上月累计同比增长2.7pct。3月TOP100房企操盘口径销售额3583.2亿元，同比降低45.8%，环比增长92.8%； 权益口径销售额2853.1亿元，同比降低44.8%，环比增长104%。 TOP10房企累计操盘口径销售额跌幅收窄至43%，其他梯队房企跌幅在49%以上。从1-3月操盘口径销售金额来看，TOP10房企跌幅最小，同比下降42.8%；其次是TOP51-100房企，同比下降49.4%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降55%。从1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.4%；其次是TOP51-100房企，同比下降47.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。 对比2024年1-3月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从452.7亿元下降至200.0亿元，同比下降55.8%；20强门槛从185.2亿元下降至94.0亿元，同比下降49.2%；30强门槛从104.3亿元下降至54.5亿元，同比下降47.7%； 50强门槛从59.4亿元下降至32.8亿元，同比下降44.8%；100强门槛从25.0亿元下降至13.0亿元，同比下降48.0%。 3月TOP40房企仅2家实现单月销售同比正增，64%房企跌幅大于40%，个别房企依靠核心城市热销项目同比有明显改善。3月操盘口径销售额排名靠前的分别是中海地产、绿城中国、华润置地，分别实现销售额391.4、282.6、269.8亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅2家实现同比正增，其中大悦城控股同比表现最佳，单月同比增长39.8%，其次为华侨城23.2%、中海地产-4.2%、绿城中国-5.5%、越秀地产-12%。1-3月累计操盘口径销售额排名靠前的是保利发展、中海地产、万科地产，分别实现销售金额578.7、571.9、541亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长，即华侨城同比1.4%，其次为大悦城同比持平。重点房企中，跌幅相对较小的有绿城中国-13.3%、中海地产-27.9%、建发房产-31.6%、滨江集团-37.7%、华润置地-37.8%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企基本未变。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进是2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：A股华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股招商积余。H股华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 一、3月小阳春成色不足，权益销售额同比降45% 3月房企供应增加、春节需求的延后释放、以及季度末房企促销力度加大带动成交环比增长，但是同比依然保持较大降幅，且3月底市场热度有环比走弱的现象，传统小阳春成色不足。销售恢复较慢一方面因为连续几年拿地萎缩天然地会制约供货，加上很多房企在上年已经将核心区域库存推出，剩下的优质库存较少，供应结构影响销售恢复；另一方面需求端本身较弱，当前由于购房者对于房价、收入、就业信心不足，购房观望情绪浓重，需要更强劲的政策支持。从累计情况看，1-3月TOP100房企实现操盘口径销售金额7792.4亿元，同比降低47.5%，较上月累计同比增长1.3pct；权益口径销售金额为6073.4亿元，同比降低48.3%，较上月累计同比增长2.7pct。从3月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3583.2亿元，同比降低45.8%，环比增长92.8%； 权益口径销售金额2853.1亿元，同比降低44.8%，环比增长104.0%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10房企累计操盘口径销售额跌幅收窄至43%，其他梯队房企跌幅在49%以上。 从2024年1-3月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降42.8%； 其次是TOP51-100房企，同比下降49.4%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降55.0%。从2024年1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.4%；其次是TOP51-100房企，同比下降47.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。 具体看各梯队数据，2024年1-3月TOP10房企实现操盘口径销售金额4043.4亿元，同比下降42.8%；操盘口径销售面积2211.6万方，同比下降49.2%；权益口径销售金额2929.6亿元，同比下降45.4%，权益比重71.0%。 2024年1-3月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1287.5亿元，同比下降55.0%； 操盘口径销售面积851.6万方，同比下降52.2%；权益口径销售金额1004.2亿元，同比下降51.8%，权益比重70.4%。 2024年1-3月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额676.9亿元，同比下降49.4%；操盘口径销售面积416.6万方，同比下降50.1%；权益口径销售金额529.4亿元，同比下降54.0%，权益比重67.7%。 2024年1-3月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额793.8亿元，同比下降50.5%；操盘口径销售面积483.0万方，同比下降47.5%；权益口径销售金额704.3亿元，同比下降50.3%，权益比重74.8%。 2024年1-3月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额990.8亿元，同比下降49.4%； 操盘口径销售面积572.2万方，同比下降48.3%；权益口径销售金额905.9亿元，同比下降47.5%，权益比重76.1%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2024年1-3月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从452.7亿元下降至200.0亿元，同比下降55.8%；20强门槛从185.2亿元下降至94.0亿元，同比下降49.2%；30强门槛从104.3亿元下降至54.5亿元，同比下降47.7%；50强门槛从59.4亿元下降至32.8亿元，同比下降44.8%； 100强门槛从25.0亿元下降至13.0亿元，同比下降48.0%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、3月仅2家房企销售同比正增，64%房企跌幅大于40% 3月TOP40房企仅2家实现单月销售同比正增，64%房企跌幅大于40%，个别房企依靠核心城市热销项目同比有明显改善。从3月单月操盘口径销售金额来看，中海地产最高为391.4亿元，其次为绿城中国、华润置地、保利发展、万科地产，分别实现销售金额282.6、269.8、251.5、228.8亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅2家实现同比正增长。其中大悦城控股同比表现最佳，单月同比增长39.8%，其次为华侨城23.2%、中海地产-4.2%、绿城中国-5.5%、越秀地产-12%。 从2024年1-3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为578.7亿元，其次为中海地产、万科地产、绿城中国、华润置地，分别实现销售金额571.9、541.0、532.1、456.3亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长，即华侨城累计同比增长1.4%，其次为大悦城控股同比持平。重点房企中，跌幅相对较小的有绿城中国-13.3%、中海地产-27.9%、建发房产-31.6%、滨江集团-37.7%、华润置地-37.8%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企基本未变。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进成为2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股关注招商积余。H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。