房地产开发3月百强房企月度销售报告：3月权益销售额同比降45%，小阳春成色不足

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业月报 2024年04月01日 房地产开发 3月百强房企月度销售报告：3月权益销售额同比降45%，小阳春成色不足 3月房企供应增加、春节需求的延后释放、以及季度末房企促销力度加大带动成交环比增长，但是同比依然保持较大降幅，且3月底市场热度有环比走弱的现象，传统小阳春成色不足。销售恢复较慢一方面因为连续几年拿地萎缩天然地会制约供货，加上很多房企在上年已经将核心区域库存推出，剩下的优质库存较少，供应结构影响销售恢复；另一方面需求端本身较弱，当前由于购房者对于房价、收入、就业信心不足，购房观望情绪浓重，需要更强劲的政策支持。1-3月TOP100房企操盘口径销售额7792.4亿元，同比降低47.5%，较上月累计同比增长1.3pct；权益口径销售额6073.4亿元，同比降低48.3%，较上月累计同比增长2.7pct。3月TOP100房企操盘口径销售额3583.2亿元，同比降低45.8%，环比增长92.8%；权益口径销售额2853.1亿元，同比降低44.8%，环比增长104%。 TOP10房企累计操盘口径销售额跌幅收窄至43%，其他梯队房企跌幅在49%以上。从1-3月操盘口径销售金额来看，TOP10房企跌幅最小，同比下降42.8%；其次是TOP51-100房企，同比下降49.4%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降55%。从1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.4%；其次是TOP51-100房企，同比下降47.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。 对比2024年1-3月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50强门槛。具体看，10强门槛从452.7亿元下降至200.0亿元，同比下降55.8%；20强门槛从185.2亿元下降至94.0亿元，同比下降49.2%；30强门槛从104.3亿元下降至54.5亿元，同比下降47.7%；50强门槛从59.4亿元下降至32.8亿元，同比下降44.8%；100强门槛从25.0亿元下降至13.0亿元，同比下降48.0%。 3月TOP40房企仅2家实现单月销售同比正增，64%房企跌幅大于40%，个别房企依靠核心城市热销项目同比有明显改善。3月操盘口径销售额排名靠前的分别是中海地产、绿城中国、华润置地，分别实现销售额391.4、282.6、269.8亿元。从单月同比增速看，TOP40房企仅2家实现同比正增，其中大悦城控股同比表现最佳，单月同比增长39.8%，其次为华侨城23.2%、中海地产-4.2%、绿城中国-5.5%、越秀地产-12%。1-3月累计操盘口径销售额排名靠前的是保利发展、中海地产、万科地产，分别实现销售金额578.7、571.9、541亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅1家实现同比正增长，即华侨城同比1.4%，其次为大悦城同比持平。重点房企中，跌幅相对较小的有绿城中国-13.3%、中海地产-27.9%、建发房产-31.6%、滨江集团-37.7%、华润置地-37.8%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企基本未变。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进是2024年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：A股华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H股绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A股招商积余。H股华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 分析师 肖依依 执业证书编号：S0680523080005 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：2024W13：本周新房成交同比-39.8%，北京取消离异购房限制》2024-03-31 2、《房地产开发：2024W12：本周新房成交同比-46.4%，国常会提进一步优化房地产政策》2024-03-24 3、《房地产开发：1-2月统计局数据点评: 房地产开发投资额-9%，销售金额降幅首次大于面积降幅》2024-03-19 -48%-32%-16%0%16%2023-042023-082023-112024-03房地产开发沪深300 2024年04月01日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、3月小阳春成色不足，权益销售额同比降45% ................................................................................................... 3 二、3月仅2家房企销售同比正增，64%房企跌幅大于40% ..................................................................................... 5 三、投资建议 ........................................................................................................................................................ 8 风险提示 ............................................................................................................................................................... 8 图表目录 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 ........................................................................................................... 3 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 ........................................................................................................... 3 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 .............................................................................................................. 4 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 .............................................................................................................. 4 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 .............................................................................................................. 4 图表6：各梯队房企权益比重 .................................................................................................................................. 4 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） ....................................................................................................... 5 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 .................................................................................. 6 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 .................................................................................. 7 2024年04月01日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 一、3月小阳春成色不足，权益销售额同比降45% 3月房企供应增加、春节需求的延后释放、以及季度末房企促销力度加大带动成交环比增长，但是同比依然保持较大降幅，且3月底市场热度有环比走弱的现象，传统小阳春成色不足。销售恢复较慢一方面因为连续几年拿地萎缩天然地会制约供货，加上很多房企在上年已经将核心区域库存推出，剩下的优质库存较少，供应结构影响销售恢复；另一方面需求端本身较弱，当前由于购房者对于房价、收入、就业信心不足，购房观望情绪浓重，需要更强劲的政策支持。从累计情况看，1-3月TOP100房企实现操盘口径销售金额7792.4亿元，同比降低47.5%，较上月累计同比增长1.3pct；权益口径销售金额为6073.4亿元，同比降低48.3%，较上月累计同比增长2.7pct。从3月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3583.2亿元，同比降低45.8%，环比增长92.8%；权益口径销售金额2853.1亿元，同比降低44.8%，环比增长104.0%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 资料来源：克而瑞，国盛证券研究所 TOP10房企累计操盘口径销售额跌幅收窄至43%，其他梯队房企跌幅在49%以上。从2024年1-3月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降42.8%；其次是TOP51-100房企，同比下降49.4%。跌幅最大的是TOP11-20房企，同比下降55.0%。从2024年1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.4%；其次是TOP51-100房企，同比下降47.5%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降54.0%。 -60%-40%-20%0%20%40%60%010002000300040005000600070008000单月操盘金额（亿元，左轴）同比（右轴）环比（右轴）-60%-40%-20%0%20%40%60%01000200030004000500060007000单月权