房地产开发百强房企月度销售报告：4月销售持续低迷，操盘销售额单月同比-58.4%

4月TOP100房企操盘销售金额同比下降58.4%。根据克尔瑞公布的2022年4月销售业绩排行榜数据，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4306.5亿元，同比降低58.4%，降幅较3月扩大5.7个百分点；环比降低15.8%。单月权益口径销售金额3479.1亿元，同比降低58.9%，降幅较3月扩大4.4个百分点；环比降低12.6%。 各梯队1-4月累计销售金额同比、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。销售规模方面，2022年1-4月TOP10房企实现操盘口径销售金额8231.6亿元，同比下降45.6%；TOP11-20房企实现操盘口径销售金额3029.6亿元，同比下降54.5%。门槛方面，10强门槛从857.0亿元下降至437.1亿元，同比下降49.0%，是各梯队中下降最小的；20强门槛从543.4亿元下降至225.4亿元，同比下降58.5%。 龙头公司方面，4月单月销售额同比、环比维持颓势，TOP40仅3家同比正增长。从4月单月操盘口径销售金额来看，万科地产最高为331.0亿元，其次为碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国，分别实现销售金额289.7、287.0、227.9、156.0亿元。从单月操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅3家实现同比正增长。其中越秀地产同比表现最佳，单月同比增长69.1%，其次为滨江集团38.5%、中粮大悦城19.3%、路劲集团-23.4%、远洋集团-26.3%。中国恒大、仁恒置地、阳光城表现最差。 销售额同比出现持续下降主要有两方面原因：（1）受疫情持续影响，以上海为核心的长三角地区销售接近停滞，北京、深圳等市场亦受疫情拖累； 在疫情的长期影响下，居民对未来收入增长的预期有所下降，购房需求始终受到压制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，4月超60城发布楼市宽松政策近90条，放松的力度已经明显增加，且放松的方向已经逐步向高能级城市集中。但我们根据对历史上大级别放松周期的研究发现，销售基本面恢复情况会滞后于政策全面放松约5-7个月。考虑到目前需求侧的宽松主要集中于二三线城市及部分一线郊区，目前依旧处于政策力度增加、范围扩大的政策爬坡期，政策起效尚需时间。 整体看，一方面随着需求侧政策持续跟进，我们预计核心城市销售有望在三季度率先企稳。另一方面，历史放松周期中政策宽松路径均是需求侧后供给侧，在目前政策底明确的前提下，我们预计未来有更多供给侧、房企端的利好托底市场预期，进一步稳住销售。 投资建议：销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。 一、4月百强房企操盘口径销售额同比下降58.4%，跌幅创近两年新高 受疫情持续拖累及需求端政策放松力度不足的影响，4月销售延续低迷。销售金额方面，1-4月TOP100房企操盘口径销售金额同比下降50.13%，4月单月同比下降58.43%，同比降幅较3月扩大5.75pct；分梯队看，1-4月各梯队累计销售金额同比增速、销售金额门槛均出现较大幅度的下降。 销售额同比出现持续下降主要有两方面原因：（1）受疫情持续影响，以上海为核心的长三角地区销售接近停滞，北京、深圳等市场亦受疫情拖累；在疫情的长期影响下，居民对未来收入增长的预期有所下降，购房需求始终受到压制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全国多个城市放松了住房需求端的政策，4月超60城发布楼市宽松政策近90条，放松的力度已经明显增加，且放松的方向已经逐步向高能级城市集中。但我们根据对历史上大级别放松周期的研究发现，销售基本面恢复情况会滞后于政策全面放松约5-7个月。考虑到目前需求侧的宽松主要集中于二三线城市及部分一线郊区，目前依旧处于政策力度增加、范围扩大的政策爬坡期，政策起效尚需时间。 具体看，根据克尔瑞公布的2022年1-4月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为18688.4亿元，同比降低50.1%，降幅较1-3月扩大3.2个百分点；权益口径销售金额为14788.8亿元，同比降低51.5%，降幅较1-3月扩大2.8个百分点，权益比69.7%。 2022年1-4月TOP50强房企操盘口径销售金额为15743.8亿元，同比降低50.2%，降幅较1-3月扩大3.2个百分点；权益口径销售金额为12145.2亿元，同比降低52.2%，降幅较1-3月扩大2.3个百分点，权益比69.7%。 从4月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4306.5亿元，同比降低58.4%，降幅较3月扩大5.7个百分点；环比降低15.8%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额3479.1亿元，同比降低58.9%，降幅较3月扩大4.4个百分点；环比降低12.6%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 各梯队1-4月累计销售金额同比增速均出现较大幅度的下滑，TOP21-30房企降幅最大。从2022年1-4月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降45.6%；TOP51-100房企排名第二，同比下降49.6%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降55.9%。 从2022年1-4月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP51-100房企，同比下降47.9%；TOP10房企排名第二，同比下降50.0%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降55.4%。 具体看各梯队数据，2022年1-4月TOP10房企实现操盘口径销售金额8231.6亿元，同比下降45.6%；操盘口径销售面积5799.5万方，同比下降51.0%；权益口径销售金额5899.5亿元，同比下降50.0%，权益比重68.8%。 2022年1-4月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额3029.6亿元，同比下降54.5%； 操盘口径销售面积2081.2万方，同比下降51.0%；权益口径销售金额2365.1亿元，同比下降53.7%，权益比重68.9%。 2022年1-4月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1935.0亿元，同比下降55.9%； 操盘口径销售面积1285.8万方，同比下降57.3%；权益口径销售金额1640.3亿元，同比下降55.4%，权益比重70.7%。 2022年1-4月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额2547.6亿元，同比下降53.2%； 操盘口径销售面积1616.5万方，同比下降49.9%；权益口径销售金额2240.3亿元，同比下降53.4%，权益比重72.5%。 2022年1-4月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额2944.6亿元，同比下降49.6%； 操盘口径销售面积1671.1万方，同比下降55.2%；权益口径销售金额2643.6亿元，同比下降47.9%，权益比重69.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 各梯队销售门槛均出现不同程度的下降。对比2022年1-4月与去年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从857.0亿元下降至437.1亿元，同比下降49.0%；20强门槛从543.4亿元下降至225.4亿元，同比下降58.5%；30强门槛从386.5亿元下降至164.7亿元，同比下降57.4%；50强门槛从206.5亿元下降至88.1亿元，同比下降57.3%；100强门槛从73.4亿元下降至35.6亿元，同比下降51.5%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 整体看，一方面政策落地对楼市销售的提振效果显现尚需时间，随着需求侧政策持续跟进，我们预计一线城市楼市有望在三季度率先企稳。另一方面，历史放松周期中政策宽松路径均是需求侧后供给侧，在目前政策底明确的前提下，我们预计未来有更多供给侧、房企端的利好托底市场预期，进一步稳住销售。 二、TOP40操盘口径销售额环比转负，同比平均跌幅达50.39% 龙头公司方面，4月单月销售额同比、环比维持颓势，TOP40仅3家同比正增长。 从4月单月操盘口径销售金额来看，万科地产最高为331.0亿元，其次为碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国，分别实现销售金额289.7、287.0、227.9、156.0亿元。从单月操盘口径销售金额增速看，TOP40房企仅3家实现同比正增长。其中越秀地产同比表现最佳，单月同比增长69.1%，其次为滨江集团38.5%、中粮大悦城19.3%、路劲集团-23.4%、远洋集团-26.3%。中国恒大、仁恒置地、阳光城表现最差，其中中国恒大单月同比下降91.5%。 从2022年1-4月累计操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为1552.2亿元，其次为万科地产、保利发展、融创中国、中海地产，分别实现销售金额1362.2、1103.0、816.1、684.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企全部同比负增长。其中中粮大悦城同比表现最佳，累计同比下降1.5%，其次为仁恒置地-11.5%、首开股份-20.2%、越秀地产-22.6%、远洋集团-27.9%。中国恒大、阳光城、世茂集团表现最差，其中中国恒大累计同比下降94.0%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 销售额同比降幅仍在扩大，基本面仍处底部，但政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们预计更多政策利好在途，主要方向在改善企业资金面、需求侧等。 我们认为，“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份； H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。 风险提示 疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。