房地产：4月百强房企月度销售报告：4月市场热度环比走弱，累计操盘销售额同比下降7%

4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。从累计情况看，1-4月TOP100房企实现操盘口径销售金额10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降低0.9pct；权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降低0.5pct。从4月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4%；权益口径销售金额2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9%。 1-4月TOP31-50和TOP21-30两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从2025年1-4月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50房企，同比增长7.3%；TOP21-30房企排名第2，同比增长3.5%。表现最差的是TOP10房企，同比下降11.1%。从2025年1-4月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP21-30房企，同比增长3.5%；TOP31-50房企排名第2，同比增长1.5%。表现最差的是TOP10房企，同比下降8.7%。 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是30强门槛。 具体看，10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3%；20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0%；30强门槛从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4%；50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2%；100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2%。 不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显。而过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从2025年1-4月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为806.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额710.2、631.9、616.1、473.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长195.3%，其次为能建城发188.0%、深业集团186.3%、越秀地产60.2%、邦泰集团58.0%。重点房企1-4月操盘销售额累计同比来看，越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 股票代码 一、4月市场热度环比走弱，累计操盘销售额同比下降7% 4月市场热度环比3月走弱，单月销售规模保持在历史同期较低水平，1-4月房地产市场整体保持低位运行，延续止跌回稳态势。从累计情况看，1-4月TOP100房企实现操盘口径销售金额10181.6亿元，同比降低6.8%，较上月累计同比降低0.9pct；权益口径销售金额为8029.7亿元，同比降低5.6%，较上月累计同比降低0.5pct。从4月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2846.6亿元，同比降低9.1%，环比降低10.4%；权益口径销售金额2263.0亿元，同比降低6.9%，环比降低10.9%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 1-4月TOP31-50和TOP21-30两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从2025年1-4月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50房企，同比增长7.3%；TOP21-30房企排名第2，同比增长3.5%。表现最差的是TOP10房企，同比下降11.1%。从2025年1-4月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP21-30房企，同比增长3.5%；TOP31-50房企排名第2，同比增长1.5%。表现最差的是TOP10房企，同比下降8.7%。 具体看各梯队数据，2025年1-4月TOP10房企实现操盘口径销售金额5030.5亿元，同比下降11.1%；操盘口径销售面积2490.7万方，同比下降19.0%；权益口径销售金额3717.0亿元，同比下降8.7%，权益比重71.6%。 2025年1-4月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1703.4亿元，同比下降7.5%；操盘口径销售面积976.7万方，同比下降17.6%；权益口径销售金额1329.9亿元，同比下降5.7%，权益比重76.8%。 2025年1-4月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额890.1亿元，同比增长3.5%；操盘口径销售面积517.3万方，同比下降8.7%；权益口径销售金额749.4亿元，同比增长3.5%，权益比重73.9%。 2025年1-4月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1194.5亿元，同比增长7.3%；操盘口径销售面积561.5万方，同比下降14.7%；权益口径销售金额1006.0亿元，同比增长1.5%，权益比重70.7%。 2025年1-4月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1363.1亿元，同比下降6.2%； 操盘口径销售面积675.7万方，同比下降14.7%；权益口径销售金额1227.4亿元，同比下降6.1%，权益比重77.9%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2025年1-4月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是30强门槛。具体看，10强门槛从258.8亿元增长至272.4亿元，同比增长5.3%；20强门槛从123.7亿元下降至112.6亿元，同比下降9.0%；30强门槛从68.7亿元增长至74.5亿元，同比增长8.4%；50强门槛从44.7亿元增长至45.7亿元，同比增长2.2%；100强门槛从18.5亿元下降至17.9亿元，同比下降3.2%。 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元） 二、4月TOP40房企中17家同比正增，部分房企因供货限制降幅较大 不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使销售同比降幅明显。而过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。 从4月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为226.0亿元，其次为中海地产、绿城中国、华润置地、建发房产，分别实现销售金额190.9、186.3、155.6、145.9亿元。 从单月同比增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长。其中深业集团同比表现最佳，单月同比增长284.3%，其次为中国中铁281.9%、中建智地217.3%、象屿地产110.3%、邦泰集团96.2%。从单月环比增速看，TOP40房企有15家实现环比正增长。其中深业集团环比表现最佳，单月环比增长153.2%，其次为中国中铁65.5%、象屿地产52.5%、建发房产51.3%、中建智地39.5%。重点房企4月操盘销售额环比表现来看，建发房产51.3%、招商蛇口-4.7%、中海地产-5.3%、滨江集团-8.9%、保利发展-15.4%、华润置地-33.7%、绿城中国-34.4%、华发股份-49.7%、越秀地产-61.6%。 从2025年1-4月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为806.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额710.2、631.9、616.1、473.1亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长195.3%，其次为能建城发188.0%、深业集团186.3%、越秀地产60.2%、邦泰集团58.0%。重点房企1-4月操盘销售额累计同比来看，越秀地产60.2%、华发股份44.7%、建发房产4.5%、华润置地-4.9%、绿城中国-6.0%、保利发展-7.8%、招商蛇口-13.5%、滨江集团-16.7%、中海地产-18.9%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。