百强房企月度销售报告：6月百强销售额环比微增9.5%，市场情绪持续走弱

6月销售仍处于探底状态中，累计销售额回落到上年水平。6月百强房企全口径销售额同比降低27.6%，环比增长9.5%，虽然单月环比增长，但是环比增幅是近几年较低的幅度，传统销售旺季并未出现；1-6月累计销售额同比微降0.4%，量能上回落到跟上年基本持平的水平。因为销售低迷使得开发商推盘信心不足，市场供应放量不明显，再加上当前购房者受经济、就业收入预期以及房价预期等因素的影响，购房信心也不足，市场依然处于缓步下滑的阶段。往后看，7、8月为传统销售淡季，预期市场压力依然会比较大，若无持续强烈的政策刺激，我们认为下半年销售端将二次探底。6月TOP100房企实现操盘口径销售金额5267.2亿元，同比降低28.1%，环比增长8.5%；1-6月TOP100房企实现操盘口径销售金额30620.2亿元，同比增长0.2%，较上月累计同比降低8.9pct。 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额累计同比降至个位数增幅，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023年1-6月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长8.1%；TOP10房企排名第二，同比增长4.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降10.9%。从2023年1-6月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长9.6%；TOP11-20房企排名第二，同比增长3.9%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。 10强和20强门槛增幅缩水，30强和50强门槛同比降幅扩大。对比2023年1-6月与上年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体看，10强门槛从772.0亿元增长至890.0亿元，同比增长15.3%； 20强门槛从351.9亿元增长至368.6亿元，同比增长4.7%；30强门槛从257.2亿元下降至216.5亿元，同比下降15.8%；50强门槛从149.5亿元下降至133.3亿元，同比下降10.8%；100强门槛从55.7亿元增长至56.7亿元，同比增长1.8%。 房企分化明显，因为上年基数较高所以6月大部分房企同比增速转负，仅部分企业仍能实现同环比正增长。百强中多数国央企累计同比还保持着较大幅度的正增长，但是增幅缩减，多数民企降幅依然在扩大。从1-6月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为2157亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别为1895、1696、1580、1540亿元。从累计增速看，TOP40房企有22家实现同比正增。其中华发股份同比增长58.5%、建发房产58.3%、联发集团44.8%、招商蛇口43.9%、滨江集团43.5%、华润置地40.2%、中海地产29.8%、绿城中国19.0%、龙湖集团14.8%、越秀地产13.5%、保利发展12.8%。 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。 我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。 一、6月销售仍处于探底状态中，累计销售额回落到上年水平 6月百强房企全口径销售额同比降低27.6%，环比增长9.5%，虽然单月环比增长，但是环比增幅是近几年较低的幅度，传统销售旺季并未出现；1-6月累计销售额同比微降0.4%，量能上回落到跟上年基本持平的水平。因为销售低迷使得开发商推盘信心不足，市场供应放量不明显，再加上当前购房者受经济、就业收入预期以及房价预期等因素的影响，购房信心也不足，市场依然处于缓步下滑的阶段。往后看，7、8月为传统销售淡季，预期市场压力依然会比较大，若无持续强烈的政策刺激，我们认为下半年销售端将二次探底。从6月单月情况看，TOP100房企实现操盘口径销售金额5267.2亿元，同比降低28.1%，环比增长8.5%；权益口径销售金额4232.4亿元，同比降低27.9%，环比增长11.6%。从累计情况看，1-6月TOP100房企实现操盘口径销售金额30620.2亿元，同比增长0.2%，较上月累计同比降低8.9pct；权益口径销售金额24368亿元，同比增长0.1%，较上月累计同比降低8.9pct，权益比70.5%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 TOP10和TOP11-20房企操盘口径销售额累计同比降至个位数增幅，其他梯队房企同比降幅扩大。从2023年1-6月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长8.1%；TOP10房企排名第二，同比增长4.8%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降10.9%。 从2023年1-6月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长9.6%； TOP11-20房企排名第二，同比增长3.9%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降12.1%。 具体看各梯队数据，2023年1-6月TOP10房企实现操盘口径销售金额14470.2亿元，同比增长4.8%；操盘口径销售面积4351.3万方，同比下降5.5%；权益口径销售金额10864.7亿元，同比增长9.6%，权益比重72.5%。 2023年1-6月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额5598.5亿元，同比增长8.1%；操盘口径销售面积1779.9万方，同比增长8.0%；权益口径销售金额4232.7亿元，同比增长3.9%，权益比重68.0%。 2023年1-6月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额2766.2亿元，同比下降9.0%；操盘口径销售面积834.3万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额2388.7亿元，同比下降7.8%，权益比重66.0%。 2023年1-6月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额3539.8亿元，同比下降10.9%； 操盘口径销售面积919.7万方，同比下降22.1%；权益口径销售金额3117.9亿元，同比下降12.1%，权益比重69.5%。 2023年1-6月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额4245.5亿元，同比下降7.1%； 操盘口径销售面积1106.1万方，同比下降12.7%；权益口径销售金额3764.0亿元，同比下降10.7%，权益比重71.8%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 10强和20强门槛增幅缩水，30强和50强门槛同比降幅扩大。对比2023年1-6月与上年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是10强门槛。具体看，10强门槛从772.0亿元增长至890.0亿元，同比增长15.3%；20强门槛从351.9亿元增长至368.6亿元，同比增长4.7%；30强门槛从257.2亿元下降至216.5亿元，同比下降15.8%；50强门槛从149.5亿元下降至133.3亿元，同比下降10.8%；100强门槛从55.7亿元增长至56.7亿元，同比增长1.8%。 图表7：各梯队操盘口径门槛变化情况（亿元） 二、房企分化加剧，多数国央企仍保持较大累计增幅 因为上年基数较高所以6月大部分房企同比增速转负，仅部分企业6月仍能实现同环比正增长，百强中大部分国央企累计同比还保持着较大幅度的正增长，但是增幅缩减，多数民企降幅依然在扩大，预计下半年会看到更多企业出现同比负增长。从6月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为354.0亿元，其次为中海地产、万科地产、招商蛇口、绿城中国，分别实现销售金额305.6、282.1、280.0、256.9亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有7家同比正增，其中建发房产同比增长13%、中建东孚458.8%，卓越集团65.4%、国贸地产60.9%、大华集团57.5%、联发集团44.2%、电建地产32.8%。 从单月环比增速看，TOP40房企有20家实现环比正增，其中华发股份59.5%、联发集团47.1%、绿城中国27.7%、建发房产17.7%、招商蛇口14.8%、中海地产12.1%。 从2023年1-6月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为2157.0亿元，其次为万科地产、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额1895.2、1695.5、1580.1、1540.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有22家实现同比正增长。 其中华发股份同比增长58.5%、建发房产58.3%、联发集团44.8%、招商蛇口43.9%、滨江集团43.5%、华润置地40.2%、中海地产29.8%、绿城中国19.0%、龙湖集团14.8%、越秀地产13.5%、保利发展12.8%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 投资建议：中国房地产走过2021年大周期拐点后，未来主旋律是分化，我们看好一线+不超过三分之二的二线+少量三线这个城市组合包，能在未来中周期跑赢全国整体水平，看好优质房企在这个阶段持续跑赢同行。我们认为有必要去做强刺激进行托底。择股方向包含以下几个方向：1、竞争格局占优，A股：滨江集团、华发股份、建发股份、招商蛇口、保利发展、万科A、金地集团；H股：绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、中国海外宏洋；2、有可能受益于一线城市政策放开的区域概念公司（北京—城建发展等）；3、物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。 风险提示 （1）政策出台速度和执行力度不及预期：当前市场处于弱复苏中，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）基本面继续下行引发连锁反应：如果房地产销售量价持续下行，将显著影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。