5月百强房企月度销售报告：5月市场表现不温不火，权益销售额环比微增2%

4月市场小阳春后明显降温，5月因五一假期及城市新增供应量下降，市场表现不温不火，百强房企销售金额较4月微增。从累计情况看，1-5月TOP100房企实现操盘口径销售金额13137.1亿元，同比降低7.0%，较上月累计同比降低0.2pct； 权益口径销售金额为10346.4亿元，同比降低6.6%，较上月累计同比降低1.0pct。 从5月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2955.5亿元，同比降低7.8%，环比增长3.8%；权益口径销售金额2316.7亿元，同比降低10.0%，环比增长2.4%。 1-5月TOP31-50和TOP21-30两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从2025年1-5月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50房企，同比增长4.8%；TOP21-30房企排名第2，同比增长0.6%。表现最差的是TOP10房企，同比下降11.1%。从2025年1-5月权益口径销售金额来看，唯一增长的是TOP21-30房企，同比增长1.7%；TOP31-50房企排名第2，同比下降1.5%。跌幅最大的是TOP10房企，同比下降9.0%。 对比2025年1-5月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是30强门槛。 具体看，10强门槛从352.1亿元下降至349.8亿元，同比下降0.7%；20强门槛从154.0亿元下降至151.5亿元，同比下降1.6%；30强门槛从90.5亿元增长至95.3亿元，同比增长5.3%；50强门槛从59.6亿元增长至61.4亿元，同比增长3.0%；100强门槛为22.5亿元，同比持平。 单月销售额同比来看，重点房企中绿城、中海、滨江同比正增，其余多数处于同比下降状态，与货值供应等因素相关，企业层面无超预期表现，与城市走势基本一致。从2025年1-5月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1068.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额964.4、858.6、772.5、638.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有20家实现同比正增长。其中能建城发同比表现最佳，累计同比增长201.7%，其次为鸿荣源185.3%、深业集团170.8%、中建智地102.8%、电建地产92.6%。重点房企1-5月操盘销售额累计同比来看，越秀地产40.3%、华发股份21.4%、建发房产2.7%、绿城中国-2.3%、华润置地-7.4%、滨江集团-8.5%、保利发展-10.6%、中海地产-11.1%、招商蛇口-11.9%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 股票代码 一、4月市场小阳春后明显降温，5月销售金额环比微增 4月市场小阳春后明显降温，5月因五一假期及城市新增供应量下降，市场表现不温不火，百强房企销售金额较4月微增。从累计情况看，1-5月TOP100房企实现操盘口径销售金额13137.1亿元，同比降低7.0%，较上月累计同比降低0.2pct；权益口径销售金额为10346.4亿元，同比降低6.6%，较上月累计同比降低1.0pct。从5月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额2955.5亿元，同比降低7.8%，环比增长3.8%；权益口径销售金额2316.7亿元，同比降低10.0%，环比增长2.4%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 1-5月TOP31-50和TOP21-30两个梯队的房企累计操盘销售额同比正增，其他梯队房企保持负增。从2025年1-5月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP31-50房企，同比增长4.8%；TOP21-30房企排名第2，同比增长0.6%。表现最差的是TOP10房企，同比下降11.1%。从2025年1-5月权益口径销售金额来看，唯一增长的是TOP21-30房企，同比增长1.7%；TOP31-50房企排名第2，同比下降1.5%。跌幅最大的是TOP10房企，同比下降9.0%。 具体看各梯队数据，2025年1-5月TOP10房企实现操盘口径销售金额6534.9亿元，同比下降11.1%；操盘口径销售面积3225.8万方，同比下降18.5%；权益口径销售金额4861.0亿元，同比下降9.0%，权益比重71.9%。 2025年1-5月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额2229.6亿元，同比下降5.2%；操盘口径销售面积1243.4万方，同比下降20.9%；权益口径销售金额1702.6亿元，同比下降6.1%，权益比重75.1%。 2025年1-5月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额1092.7亿元，同比增长0.6%；操盘口径销售面积654.0万方，同比下降8.7%；权益口径销售金额931.7亿元，同比增长1.7%，权益比重74.6%。 2025年1-5月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额1523.3亿元，同比增长4.8%；操盘口径销售面积695.8万方，同比下降18.2%；权益口径销售金额1296.0亿元，同比下降1.5%，权益比重71.9%。 2025年1-5月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额1756.6亿元，同比下降6.9%； 操盘口径销售面积845.4万方，同比下降14.6%；权益口径销售金额1555.1亿元，同比下降8.0%，权益比重76.5%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2025年1-5月与去年同期，操盘口径销售的门槛增幅最大的是30强门槛。具体看，10强门槛从352.1亿元下降至349.8亿元，同比下降0.7%；20强门槛从154.0亿元下降至151.5亿元，同比下降1.6%；30强门槛从90.5亿元增长至95.3亿元，同比增长5.3%；50强门槛从59.6亿元增长至61.4亿元，同比增长3.0%；100强门槛22.5亿元，同比持平。 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元） 二、企业与城市走势基本一致，TOP40房企中20家累计同比正增 单月销售额同比来看，重点房企中绿城、中海、滨江同比正增，其余多数处于同比下降状态，与货值供应等因素相关，企业层面无超预期表现，与城市走势基本一致。从5月单月操盘口径销售金额来看，保利发展最高为262.0亿元，其次为绿城中国、中海地产、招商蛇口、华润置地，分别实现销售金额254.2、226.7、164.9、156.4亿元。从单月同比增速看，TOP40房企有17家实现同比正增长。其中中建壹品同比表现最佳，单月同比增长602.1%，其次为电建地产432.3%、能建城发266.3%、鸿荣源132.1%、融创中国122.5%。从单月环比增速看，TOP40房企有26家实现环比正增长。其中融创中国环比表现最佳，单月环比增长360.4%，其次为电建地产147.6%、邦泰集团121.3%、中建壹品93.0%、国贸地产75.9%。重点房企5月操盘销售额环比表现来看，绿城中国36.4%、华发股份21.6%、中海地产18.8%、招商蛇口17.7%、保利发展15.9%、滨江集团5.6%、华润置地0.5%、越秀地产-2.0%、建发房产-9.5%。 从2025年1-5月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为1068.1亿元，其次为绿城中国、中海地产、华润置地、招商蛇口，分别实现销售金额964.4、858.6、772.5、638.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有20家实现同比正增长。其中能建城发同比表现最佳，累计同比增长201.7%，其次为鸿荣源185.3%、深业集团170.8%、中建智地102.8%、电建地产92.6%。重点房企1-5月操盘销售额累计同比来看，越秀地产40.3%、华发股份21.4%、建发房产2.7%、绿城中国-2.3%、华润置地-7.4%、滨江集团-8.5%、保利发展-10.6%、中海地产-11.1%、招商蛇口-11.9%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。