房地产：3月百强房企月度销售报告：一季度销售市场保持低位运行，操盘销售额同比下降6%

一季度销售市场保持低位运行的态势，虽然3月小阳春在部分核心城市有所体现，但整体受到新房供应不足的制约，单月销售规模仍处于历史同期低位。从累计情况看，1-3月TOP100房企实现操盘口径销售金额7335.0亿元，同比降低5.9%，较上月累计同比降低4.6pct；权益口径销售金额为5766.7亿元，同比降低5.0%，较上月累计同比降低5.2pct，权益比73.5%。从3月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3177.4亿元，同比降低11.3%，环比增长68.9%；权益口径销售金额2540.1亿元，同比降低11.0%，环比增长78.0%。 从2025年1-3月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP31-50房企，同比增长3.7%。TOP11-20房企排名第2，同比持平。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降9.9%。从2025年1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降0.2%；TOP21-30房企排名第2，同比下降2.6%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降7.1%。 对比2025年1-3月与去年同期，百强房企各梯队销售门槛下移，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从200.0亿元下降至199.1亿元，同比下降0.5%； 20强门槛从94.0亿元下降至90.0亿元，同比下降4.3%；30强门槛从54.5亿元下降至53.4亿元，同比下降2.0%；50强门槛从32.8亿元下降至30.9亿元，同比下降5.8%；100强门槛从13.0亿元下降至12.4亿元，同比下降4.6%。 不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使企业单月和一季度销售同比降幅明显。而部分过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从2025年1-3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为580亿元，其次为绿城中国、华润置地、中海地产、招商蛇口，分别实现销售金额524、461、441、333亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有19家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长330.8%，其次为能建城发312.3%、深业集团154.2%、中建智地84.7%、越秀地产83.3%。重点房企3月操盘销售额环比表现来看，越秀地产124.6%、绿城中国124.5%、华润置地93.2%、保利发展81.5%、华发股份63.6%、中海地产60.8%、滨江集团57.2%、招商蛇口46.6%、建发房产-1.1%。累计同比来看，越秀地产83.3%、华发股份46.0%、华润置地0.9%、保利发展0.2%、绿城中国-1.5%、建发房产-10.1%、招商蛇口-11.0%、滨江集团-15.5%、中海地产-22.9%。 投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。 风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。 重点标的 股票代码 一、一季度市场保持低位运行，3月百强销售额同比下降11% 一季度销售市场保持低位运行的态势，虽然3月小阳春在部分核心城市有所体现，但整体受到新房供应不足的制约，单月销售规模仍处于历史同期低位。从累计情况看，1-3月TOP100房企实现操盘口径销售金额7335.0亿元，同比降低5.9%，较上月累计同比降低4.6pct；权益口径销售金额为5766.7亿元，同比降低5.0%，较上月累计同比降低5.2pct，权益比73.5%。从3月单月情况看，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额3177.4亿元，同比降低11.3%，环比增长68.9%；权益口径销售金额2540.1亿元，同比降低11.0%，环比增长78.0%。 图表1：TOP100房企操盘口径单月销售金额 图表2：TOP100房企权益口径单月销售金额 从2025年1-3月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP31-50房企，同比增长3.7%；TOP11-20房企排名第2，同比持平。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降9.9%。从2025年1-3月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降0.2%；TOP21-30房企排名第2，同比下降2.6%。跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降7.1%。 具体看各梯队数据，2025年1-3月TOP10房企实现操盘口径销售金额3690.1亿元，同比下降8.7%；操盘口径销售面积1785.8万方，同比下降19.3%；权益口径销售金额2726.7亿元，同比下降6.9%，权益比重72.1%。 2025年1-3月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1287.4亿元，同比下降0.0%；操盘口径销售面积741.3万方，同比下降13.0%；权益口径销售金额1002.0亿元，同比下降0.2%，权益比重76.7%。 2025年1-3月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额610.0亿元，同比下降9.9%；操盘口径销售面积366.5万方，同比下降12.0%；权益口径销售金额515.5亿元，同比下降2.6%，权益比重72.1%。 2025年1-3月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额823.1亿元，同比增长3.7%；操盘口径销售面积414.1万方，同比下降14.3%；权益口径销售金额680.5亿元，同比下降3.4%，权益比重71.3%。 2025年1-3月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额924.4亿元，同比下降6.7%；操盘口径销售面积473.4万方，同比下降17.3%；权益口径销售金额842.0亿元，同比下降7.1%，权益比重77.1%。 图表3：各梯队房企操盘口径累计销售金额 图表4：各梯队房企操盘口径累计销售面积 图表5：各梯队房企权益口径累计销售金额 图表6：各梯队房企权益比重 对比2025年1-3月与去年同期，百强房企各梯队销售门槛下移，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从200.0亿元下降至199.1亿元，同比下降0.5%；20强门槛从94.0亿元下降至90.0亿元，同比下降4.3%；30强门槛从54.5亿元下降至53.4亿元，同比下降2.0%；50强门槛从32.8亿元下降至30.9亿元，同比下降5.8%；100强门槛从13.0亿元下降至12.4亿元，同比下降4.6%。 图表7：各梯队操盘口径销售金额门槛变化情况（亿元） 二、部分企业受到供应限制，一季度销售降幅明显 不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使企业单月和一季度销售同比降幅明显。而部分过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从2025年1-3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为580.1亿元，其次为绿城中国、华润置地、中海地产、招商蛇口，分别实现销售金额523.9、460.5、441.0、333.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有19家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长330.8%，其次为能建城发312.3%、深业集团154.2%、中建智地84.7%、越秀地产83.3%。重点房企3月操盘销售额环比表现来看，越秀地产124.6%、绿城中国124.5%、华润置地93.2%、保利发展81.5%、华发股份63.6%、中海地产60.8%、滨江集团57.2%、招商蛇口46.6%、建发房产-1.1%。 累计同比来看，越秀地产83.3%、华发股份46.0%、华润置地0.9%、保利发展0.2%、绿城中国-1.5%、建发房产-10.1%、招商蛇口-11.0%、滨江集团-15.5%、中海地产-22.9%。 图表8：TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况 图表9：TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况 三、投资建议 维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）中介：贝壳；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（5）转型概念系：张江高科、中华企业等。 风险提示 （1）政策落地不及预期：当前市场情绪尚未明显好转，仍需持续的政策呵护市场购买力，若政策出台或者执行不及预期可能影响购房者的购房情绪和信心。 （2）需求复苏不及预期：如果房地产销售量价持续下行，将持续影响购房者预期，引发抛售导致供过于求的恶性循环，同时房企的回款情况将进一步恶化。 （3）房企出险风险蔓延：若房企出险风险进一步蔓延，或反向再次影响行业融资及销售。