一、一季度市场保持低位运行，3月百强销售额同比下降11%
一季度销售市场保持低位运行，3月小阳春在部分核心城市有所体现，但整体受新房供应不足制约，单月销售规模处于历史同期低位。1-3月TOP100房企操盘口径销售金额7335.0亿元，同比下降5.9%；权益口径销售金额5766.7亿元，同比下降5.0%，权益比73.5%。3月单月TOP100房企操盘口径销售金额3177.4亿元，同比下降11.3%；权益口径销售金额2540.1亿元，同比下降11.0%。
从2025年1-3月操盘口径销售金额来看，唯一增长的是TOP31-50房企，同比增长3.7%；TOP11-20房企同比持平；跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降9.9%。从权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP11-20房企，同比下降0.2%；TOP21-30房企同比下降2.6%；跌幅最大的是TOP51-100房企，同比下降7.1%。
具体看各梯队数据，2025年1-3月TOP10房企实现操盘口径销售金额3690.1亿元，同比下降8.7%；权益口径销售金额2726.7亿元，同比下降6.9%，权益比重72.1%。2025年1-3月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额1287.4亿元，同比下降0.0%；权益口径销售金额1002.0亿元，同比下降0.2%，权益比重76.7%。2025年1-3月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额610.0亿元，同比下降9.9%；权益口径销售金额515.5亿元，同比下降2.6%，权益比重72.1%。2025年1-3月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额823.1亿元，同比增长3.7%；权益口径销售金额680.5亿元，同比下降3.4%，权益比重71.3%。2025年1-3月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额924.4亿元，同比下降6.7%；权益口径销售金额842.0亿元，同比下降7.1%，权益比重77.1%。
对比2025年1-3月与去年同期，百强房企各梯队销售门槛下移，跌幅最小的是10强门槛。具体看，10强门槛从200.0亿元下降至199.1亿元，同比下降0.5%；20强门槛从94.0亿元下降至90.0亿元，同比下降4.3%；30强门槛从54.5亿元下降至53.4亿元，同比下降2.0%；50强门槛从32.8亿元下降至30.9亿元，同比下降5.8%；100强门槛从13.0亿元下降至12.4亿元，同比下降4.6%。
二、部分企业受到供应限制，一季度销售降幅明显
不少企业因过去几年未在核心城市补充土地，当前有效货值严重不足，致使企业单月和一季度销售同比降幅明显。而部分过去在土地市场持续发力的企业，货值储备较为充足，销售表现相对突出。从2025年1-3月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为580.1亿元，其次为绿城中国、华润置地、中海地产、招商蛇口，分别实现销售金额523.9、460.5、441.0、333.0亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有19家实现同比正增长。其中鸿荣源同比表现最佳，累计同比增长330.8%，其次为能建城发312.3%、深业集团154.2%、中建智地84.7%、越秀地产83.3%。重点房企3月操盘销售额环比表现来看，越秀地产124.6%、绿城中国124.5%、华润置地93.2%、保利发展81.5%、华发股份63.6%、中海地产60.8%、滨江集团57.2%、招商蛇口46.6%、建发房产-1.1%。累计同比来看，越秀地产83.3%、华发股份46.0%、华润置地0.9%、保利发展0.2%、绿城中国-1.5%、建发房产-10.1%、招商蛇口-11.0%、滨江集团-15.5%、中海地产-22.9%。
三、投资建议
维持行业“增持”评级。重点关注以下股票：
- 基本面alpha公司：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；
- 中介：贝壳；
- 物业：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；
- 受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；
- 转型概念系：张江高科、中华企业等。
风险提示：
- 政策落地不及预期；
- 需求复苏不及预期；
- 房企出险风险蔓延。
