版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 克而瑞研究中心 2020-02-21 zk 2022-05 谢杨春、吴嘉茗、周奇 快评：厦门、福州二轮集中供地未见“暖意”，建发成为两城土拍大赢家 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 快评：厦门、福州二轮集中供地未见“暖意”，建发成为两城土拍大赢家 在北京因疫情将第二轮集中土拍延期举行后，福建两大核心城市厦门和福州成为了重点城市第二轮集中土拍的先锋，先后于5月26日、27日完成了第二轮集中土拍。 和首轮土拍相比，厦门第二轮集中土拍热度明显降温，9宗成交地块中仅触顶成交1宗，平均溢价率仅为1.4%，较首轮下降了5.4个百分点；福州土拍也凉意十足，整体溢价率降至2%，达到集中供地以来溢价率最低水平。 表：厦门和福州2022年第一、二轮集中土拍热度对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米） 城市 厦门 福州 轮次 第一轮 第二轮 变动 第一轮 第二轮 变动 成交幅数 9 9 — 12 11 ↓8% 成交建面 61 79 ↑29% 61 58 ↓5% 成交金额 154 199 ↑29% 77 91 ↑18% 成交楼板价 25145 25229 0% 12702 15692 ↑24% 溢价率 6.80% 1.40% ↓5.4pct. 4.20% 2% ↓2.2pct. 流拍率 10% 10% — 33% 21% ↓12pct. 注：表中统计地块仅涉及涉宅用地。 数据来源：CRIC 厦门：二轮土拍热度较首轮降温，拿地房企清一色为央国企 由于厦门2022年第一轮集中土拍热度较去年第三批次明显回暖，因此厦门并未选择进一步放松出让规则，且在供应结构上更偏向于岛外。受此影响，厦门第二轮集中土拍热度较首轮出现下滑，10幅地中有1宗流拍，成交的9宗地中摇号成交1幅，其余多为低溢价或底价成交，平均溢价率仅为1.4%。值得注意的是，本次拿地企业也全部以央国企为主，民企未竞得任何地块。 一、第二批次仅1幅地块摇号成交，整体热度较首轮明显下降 从最终成交表现来看，厦门此次集中供地热度较首批次降温显著。推出的10宗地 rQpRpQnQtNnNqPnOzRnMsMaQdN6MoMpPmOnPiNnNtNkPmMrQ8OmNwOvPmMtRvPoOvM 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 中仅摇号成交1幅，溢价成交3幅，平均溢价率为1.4%，较首批次下降了5.4个百分点。 不过，分区域来看，岛内地块竞拍热度仍要稍高于岛外。具体而言： ⚫ 岛内出让地块均溢价成交，仍留有一定竞拍热度。其中湖里P09、P11地块成交溢价率较高，分别为4.3%和4.2%，思明湖滨P12地块因为有一定的商办比例要求，成交溢价率较低，仅有0.5%。值得注意的是，和首轮相比，岛内二轮竞拍热度明显下滑：3幅地无一宗地触顶成交，平均溢价率仅为2.1%，较首批次岛内平均8.6%的溢价率大降6.5个百分点。 ⚫ 岛外地块竞拍热度分化明显，多数地块以底价成交，仅1幅地溢价成交。6幅成交地块中，翔安区3宗、海沧区2宗地块均为底价成交，溢价成交的地块仅有1幅，为集美新城2022JP10地块，亦是此次厦门唯一摇号成交的地块。该宗地吸引了14家房企参拍，是厦门此次出让地块中参拍房企数量最多的地块。该宗地之所以竞拍热度较高，除了优越的区位外，还和其周边楼市表现相对较佳有关。宗地所在的集美文教片区是厦门岛外置业热点片区之一，片区内置业需求比较活跃，在售新房项目较少，且一二手房价格有一定的倒挂空间，未来入市去化压力较轻。同时，该地块体量小，开发周期段，更容易实现高周转，因而备受房企青睐。此外，位于同安西湖片区的同安区T2022P04地块因地理位置较偏、周边配套有待完善而无房企竞拍，最终遭遇流拍。 表：厦门2022年第二批次集中出让地块明细（亿元，元/平方米） 环线 土地名称 土地价格 成交楼板价 溢价率 竞得企业 岛内 思明区2022P12 41.3 40657 0.5% 建发 湖里区2022P09 24.1 42154 4.3% 华润 湖里区2022P11 7.4 42114 4.2% 联发 岛外 海沧区H2022P04 54.2 28000 0.0% 轨交 翔安区2022XP04 21.5 22000 0.0% 国贸+市政 翔安区X2022P01 17.9 15000 0.0% 保利 翔安区2022XP05 12.4 18000 0.0% 轨交 集美区2022JP10 10.3 24052 14.4% 保利 海沧区2022HP02 9.6 23000 0.0% 建发 同安区T2022P04 —— —— —— 流拍 数据来源：CRIC 二、盈利空间保持充裕，警惕成交放缓带来的去化隐忧 盈利空间方面，由于厦门此次土拍规则仍较为宽松，加之竞拍热度下滑，拿地成本 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 也在降低。因此，此次集中供地的利润空间也较2022年第一批次有所提升。具体来看。此次厦门成交宅地的平均地房比为0.57，较首轮下降了2个百分点；房地价差也进一步拉大至19777元/平方米，项目利润空间维持在充裕水平。 以岛内3幅成交地块为例。除湖里区P09地块因须配建1.08万平方米租赁住房导致拿地成本上升、实际地房比达0.73以外，湖里区P11地块和思明湖滨P12地块的地房比均未超过0.7；且从房地价差空间来看，3宗地的房地价差均在2万元/平方米左右，利润空间十分充裕。 图：厦门2022年第一、二轮集中土拍成交地块地房比和房地价差变化（元/平方米） 数据来源：CRIC 但需要注意的是，当前厦门商品住宅去化仍存在一定的挑战。与去年第四季度月均成交规模相比，2022年前4月厦门商品住宅月均成交规模仍仅有13.9万平方米，较去年第四季度约有26%的差距。在此影响下，厦门的商品住宅去化周期也明显拉长：至4月底，其商品住宅消化周期达27.5个月，较去年同期大幅攀升。 也正因此，厦门于土拍前夕放宽了购房政策，本地户籍二孩以上家庭可购三套房，非本地户籍缴纳6个月社保即可在岛外购房，条件较此前明显松动。但由于具体细则尚未落地，加之近期因疫情影响、居民购房观望情绪浓厚，政策实施效果仍有待评估。 图：厦门2021年以来商品住宅成交面积月度走势（万平方米） 0.590.581670220421050001000015000200002500000.10.20.30.40.50.60.72022年第一批次2022年第二批次地房比房地价差 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 数据来源：CRIC 三、二轮拿地房企清一色为央、国企，建发成为两轮土拍最大赢家 和首轮集中土拍相比，厦门第二轮集中土拍民企仍然未有丝毫起色。首轮土拍中尚有2幅地由民企竞得，而第二轮集中成交地块的拿地企业均为本地国企或央企，央国企占比100%。其中，本地国企为拿地主力，9宗成交地块中6宗由本地国企竞得，由轨交、建发、国贸和联发分食，总金额达146.4亿元，占成交总金额的74%。余下3幅地则由保利和华润分别竞得，其中保利以17.9亿元的总价拿地翔安区X2022P01，还以10.3亿元的总价成功摇中集美区2022JP10地块。 综合前两轮集中土拍企业拿地情况来看，建发成为最大赢家，成交金额和拿地幅数均位列第一，以145.3亿元的总价成功斩获5幅，持续深耕厦门，本土规模优势进一步扩大。 表：厦门2022年前二轮集中土拍房企拿地情况（亿元，幅） 企业名称 拿地金额 拿地幅数 建发 145.3 5 轨交 66.6 2 保利 28.2 2 国贸 26.6 2 华润 24.1 1 象屿&同安 16.3 1 金地 14.6 1 万泰 9.45 1 0.010.020.030.040.050.060.0成交建面线性(成交建面) 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 联发 7.4 1 住宅&同安 7.4 1 中海 6.4 1 数据来源：CRIC 福州：整体溢价率降至集中供地以来最低，民企持续“隐身” 福州土拍热度延续了去年第三轮以来的低位，尽管晋安区出让多宗优质宅地，对房企拿地的积极性也并未产生明显提振，3宗小型宅地摇号成交，3宗地块流拍，地块间冷热分布不均；拿地房企仍然以国企央企和地方平台公司为主，民企持续隐身。 一、第二轮供应总量下调但质量较优，晋安区成为供地主力区域 福州本轮含宅用地供应量与今年首轮相比有所下调，本轮共挂牌14宗含宅用地，较首轮减少4宗，总建筑面积约为82万平方米，较首轮下降32%。 从区域分布来看，老五区中仅有晋安区和仓山区有宅地供应，晋安区本次供应含宅用地达10宗，总建面接近50万平方米，占本次出让含宅地块总建面的60%，成为本次土拍的主力区域；而马尾、台江和鼓楼区本轮无土地供应，另外长乐区本次出让2宗地块，其中1宗为含宅用地。 而本轮福州供应地块整体质量较优，14宗含宅地块中有11宗位于福州三环内，位置相对较为中心，其中5宗位于晋安湖公园旁，周边已有较多住宅项目在售，包括建发养云二期、中海晋安湖叁号院等，板块内居住氛围浓厚，且有晋安湖公园、鹤林生态公园等景观资源加持，是本次供应宅地最受关注地块。 值得一提的是，晋安湖公园周边的2022-18号地块在福州的首轮土拍中撤牌，本轮重新再挂牌后，起拍价从32.51亿元下降至24.56亿元，最高限价28.24亿元，比首轮起拍价还低，起拍楼板价也从29973元/平方米降至22644元/平方米。优质地块价格下调，可见福州政府出让诚意之足。 图：福州2022年两轮集中供地各区域供应含宅地块情况（单位：幅、万平方米） 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 数据来源：CRIC 二、整体溢价率降至集中供地以来最低位，地块热度分化加剧 本轮福州土拍延续了去年第三轮以来的低位运行，且整体溢价率仅有2%，较首轮再降2.2个百分点，也是福州集中供地以来整体溢价率最低的一次。 从地块表现来看，地块之间的分化情况也较为严重，虽然整体热度处于低位，但本次仍有3宗宅地经过触及了最高限价、竞首付比例至100%和摇号环节才得以成交，分别为晋安湖周边的2022-25号和2022-26号地块，以及2022-29号纯租赁用地。 本次摇号成交几宗地块，不但具备区位优势和价格优势，且总价较低，晋安湖两宗地最高限价分别为4.43亿和4.6亿元，对房企来说即使一次性付清土地款，现金流压力也较低；29号纯租赁用地总价仅为0.49亿元，楼板价仅为2865元/平方米，即使作为自持的租赁物业，其后续经营性现金流回正所需要的周期也较短。 与此同时，本轮还有3宗含宅地块遭遇流拍，分别为2022-19号、2022-21号和2022-28号地块。这三宗地块从条件并无明显弱势，21号地块还位于晋安湖周边，出让楼板价与本次同板块内的地价相近，10号、28号地块虽然有商业、安置房配建要求，但是政府回购价格与土地成本之间仍有8000元/平方米的价差，足以覆盖建安成本。因此这三宗地的流拍，一方面原因可能是总价较高（19号和21号地块起拍价分别为17.53亿和13.35亿元），另一原因则还是目前市场热度低迷、房企信心不足。 图：福州2022年第二轮土拍地块成交溢价率分布情况（按幅数） -20246810120102030405060晋安区仓山区长乐区鼓楼区马尾区台江区第二轮供应总建面第二轮供应总建面第一轮供应幅数第一轮供应幅数 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/ 9 事实与观点-克而瑞研究中心 数据来源：CRIC 三、房地价差全部高于万元，项目盈利空间较高 本轮成功出让的11宗含宅用地中，除1宗纯租赁用地和1宗长乐区宅地无销售指导价以外，其他9宗地块均有销售限价。 整体来看福州本轮土拍的盈利空间较高，对比土地成交楼板