版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/5事实与观点-克而瑞研究中心克而瑞研究中心2020-02-21zk2021-10马千里、周奇22城之外集中供地的西安，二轮土拍热度稳中有降克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/5事实与观点-克而瑞研究中心22城之外集中供地的西安，二轮土拍热度稳中有降马千里、周奇为了控制市场热度，在22个重点城市之外，西安、南通、徐州、金华等诸多热点城市也采取了集中出让的供地方式。在信贷环境收紧、楼市调控加压的背景下，这些热点城市集中土拍热度如何？本文将以10月19日刚刚收官的西安第二次集中土拍表现为例,来看非热点城市的土拍热度变化。一、二轮供应规模明显上升，供地新规下土拍热度不及首轮西安第二次集中供地共推出45宗住宅用地，涉及32宗商品住宅用地和13宗安置及共有产权用地，总供应建面达557万平方米，较首次集中供应量大幅上升。最终，45宗地中撤牌7宗、流拍1宗，顺利成交37宗地，共揽金238亿元。就土拍热度来看，与集中土拍的重点城市一样，西安第二轮集中土拍热度也较首轮出现下滑。对比两轮成交热度指标来看，西安第二轮集中土拍溢价率不到1%，较首轮大降了7个百分点，在供应量大增的背景下，也仅有2幅地进入摇号阶段，比例较首次明显下滑；土地流拍幅数也较首次明显增加，考虑撤牌和中止出让地块，二轮流拍率达18%，较首轮实际流拍率也是上升的。土拍热度的下滑，除了受行业大环境影响，与西安此次供地规则调整也有一定的关系。与其他城市一样，西安此次集中供地也将溢价率上限设置在15%以内，并要求房企不得以马甲来围地、购地需利用自有资金；另一方面，土地出让条件也较首轮明显增加，虽然取消了竞自持，但所有商品住宅地块出让要求中均有5%或10%的自持要求，抬高了房企拿地成本。种种限制之下，房企拿地积极性明显下滑，土拍热度也自然随之下调。表：西安两轮集中成交对比（幅，万平方米，亿元，元/平方米）轮次第二轮第一轮供应幅数4521成交幅数3717成交建面412261成交总价238134平均楼板价57825145溢价率1%8%流拍率(含撤牌、中止出让地块)18%19%数据来源：CRIC整理克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/5事实与观点-克而瑞研究中心二、龙湖成为本场土拍最大赢家，但多数地块仍靠国企托底拿地房企方面。就商品住宅用地来看，本次西安共成交了25宗商品住宅用地，其中主城区24宗、鄠邑区1区，总建筑面积为271万平方米。其中龙湖以58亿元的总金额包揽其中6宗，成为本场土拍中竞得地块数量最多的房企。不过，西安也并未能逃脱地方国企托底的“命运”。从参拍房企来看，包括溢价成交地块，多数地块的参拍房企大多是地方国企，如高新创新区的5宗宅地的参拍房企中均有地方政府平台公司。最终，西安本次集中出让地块中六成左右的地块由央企、地方国企竞得，拿地金额TOP5房企中4家均为央企、地方国企。外来规模民企中也仅龙湖有落子，而首轮有土地入账的绿城、当代、远洋等均未在本轮土拍拿地。图：西安第二轮供地中拿地金额TOP5房企（亿元）数据来源：CRIC整理三、宅地5%或10%自持硬要求下，大部分地块利润空间仍较为充裕总体来看，西安此次土拍成交地块热度均不高，最终仅有2宗地进入摇号，6宗地溢价成交。但由于商品住宅用地均有5%或10%的自持要求及异地配建公租房缴纳资金要求，实际地价并未能明显下调，热点地块的拿地成本仍在上涨。如进入摇号阶段的城北区QJ10-8-491地块，其实际成交楼板价较周边去年成交地块的价格反而上涨了两成左右。不过，在商品住宅限价有所上调的影响下，西安此次成交地块的盈利空间仍比较充裕，成交商品住宅用地的地房比平均仅为0.46。以本次集中土拍溢价成交地块为例来看，克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/5事实与观点-克而瑞研究中心所有地块的地房比基本都在0.6以下，包括摇号的浐灞生态区GW2-15-7地块和城北区QJ10-8-491地块，地房比分别为0.51和0.57，两宗地的房地差也均在8000元/平方米以上，盈利空间较为可观。表：西安二轮集中土拍溢价成交地块盈利情况（亿元、元/平方米）土地名称区域溢价率土地价格成交楼板价实际可售地价商品住宅限价地房比开发商QJ10-8-491地块城北区15%3.11936211307198680.57龙湖GX3-42-2地块高新区9%7.601200813805263970.52天地源GW2-15-7地块浐灞生态区15%4.7376348735170000.51陆港集团GX3-42-4地块高新区6%3.801171213496263830.51龙湖GX3-42-3地块高新区4%4.701166213451264850.51龙湖GW2-9-9地块浐灞生态区1%8.5557266624157310.42陕西鸿业注：结果为初步测算，具体要结合地块具体情况。数据来源：CRIC整理四、房企拿地逻辑转变，供应端管控重心也应随之调整在信贷环境和政策环境双重收紧的背景下，西安集中土拍热度也迎来了意料之内的下滑。不仅西安，常州、扬州、嘉兴、金华等多个热点三线城市的集中土拍亦不及上一轮。尤其是金华，市区第四批集中推出地块在10月18日的出让中仅有1宗底价成交，且由地方平台国企竞得，其余地块均遭遇提前撤牌，而第一批集中成交地块平均溢价高达49%，土拍热度直接进入寒冬。表：金华市区四轮集中土拍成交对比（万平方米，亿元、元/平方米）批次供应幅数成交幅数成交建面成交总价平均楼板价溢价率第一批7674.4590.351197549%第二批8682.3560.31698320%第三批7645.5047.621046810%第四批416.238.10130000%数据来源：CRIC整理事实上，横向对比集中土拍的重点城市来看，在多数重点城市二轮集中土拍撤牌与流拍比例飙升至30%以上的普遍现象下，西安此次集中土拍的撤牌与流拍地块占比仅为18%，还有2宗地块进入摇号阶段，土拍表现相较平稳。这是由于西安出让地块的利润空间都较为充裕，加之楼市成交量价持续平稳，商品住宅库存也处于低位，因此房企增储意愿相对较强。而金华的遇冷除了由于行业整体环境下行外，也和地块盈利空间仍十分稀薄有关。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/5事实与观点-克而瑞研究中心西安的平稳和金华的大幅降温也从侧面表明了当下房企拿地逻辑开始转变，从追求规模转向夯实利润基础面。在此影响下，这些非重点城市的供地政策也需做出相应调整，为出让地块留出适宜的利润空间，以适应新的市场周期，避免流拍现象频繁发生，影响市场预期平稳。克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心克而瑞研究中心