广州土拍零距离（14/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地7月21日，广州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？

1 7月21日，广州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■广州本轮土拍规则基本不变，配建要求仍较高，但竞自持比例明显下降，竞拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%，多宗地块配建要求较高，海珠区锌片厂南片区地块需配建不少于9.1万方安臵房源，配建比例高达60.7%；海珠区琶洲西区地块需配建3.4万方拆迁安臵办公物业，配建比例38.7%；天河区、南沙区等多宗地块配建比例均在10%左右，压缩地块利润空间。拿地中，溢价率限制保持15%不变；地价触顶后的竞拍规则不变，仍以摇号或“竞企业自持商品住房+摇号”确定竞得人，但本轮土拍仅海珠区锌片厂南片区地块保留竞自持环节，其余地块地价触顶后均直接进入摇号环节，竞自持地块占比由去年83.3%大幅降至7.1%，竞拍门槛降低。拿地后规则基本不变。 ■广州本轮土拍平均溢价率有所改善但仍处较低水平，广义流拍率明显上升，土拍热度一般，板块冷热分化。广州本轮土拍合计推地14宗，流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率21.4%，明显高于今年首轮的5.6%；成交11宗，成交金额209.6亿，平均溢价率2.7%，较去年第二、三轮及今年首轮的1.5%左右有所改善，但仍处于较低水平，超六成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的14城中，广州广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率略低于14城平均水平3.0%。横向对比，在已完成二轮土拍的14城中，广州广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率略低于14城平均水平3.0%。从区位来看，广州本轮土拍区位较好，中心六区供地9宗，占比64.3%，其余区域中花都区、南沙区、增城区分别供地3宗、1宗、1宗。热门地块竞争激烈，天河区燕塘地块地价触顶，进入摇号环节，该宗地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富；荔湾区南岸路地块以12.5%高溢价率成交，海珠区锌片厂南片区和荔湾区西塱2宗地低溢价率成交；共7宗地底价成交，主要源于地块配建要求较高、部分地块起拍价总价较高；3宗地块因地块位臵相对较偏、周边配套不完善等原因流拍。 ■主流国企积极拿地，民企拿地意愿进一步减弱。国企全口径拿地金额190.6亿，拿地金额占比90.9%，较去年第三轮、今年首轮的30%左右水平明显提升。主流国企积极拿地，越秀集团合计拿地金额107.2亿，单独以96.1亿拍得2宗地，与海珠城发联合体以11.1亿拍得1宗地，为本轮土拍拿地金额最大房企；保利发展48.8亿拍得3宗地块，珠江实业和宝信地产分别拿地18.0亿、4.3亿。民企拿地意愿进一步减弱，本轮土拍未见民企拿地。城投全口径拿地金额31.3亿，占比14.9%，较过去三轮40%以上的水平明显下降，但仍略高于去年首轮的10%。广州交投19.0亿拍得1宗地，广州城建与宝信地产联合体12.3亿拍得1宗地。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年07月21日 广州土拍零距离（14/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 解码煤炭行业（六）：煤企转型之煤化工行业全景 2022-07-20 长沙土拍零距离（13/22）：二拍热度一般，国企仍为拿地主力 2022-07-19 城投整合深度解析：细分模式与投资机会——城投整合系列（1） 2022-07-18 关于社融、经济、资金面和房地产“停贷” 2022-07-17 经济继续修复，但地产不确定性较高——6月经济数据点评 2022-07-17 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 本轮土拍规则基本不变，竞自持地块大幅减少.................................................................... 3 2. 土拍热度一般，板块冷热分化 ............................................................................................ 3 3. 主流国企积极拿地，民企拿地意愿进一步减弱.................................................................... 4 图表目录 图1：广州2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：广义流拍率上升、平均溢价率仍处较低水平 .................................................................. 3 图3：广州广义流拍率为14城最高水平 ................................................................................. 4 图4：广州平均溢价率低于14城平均水平 .............................................................................. 4 图5：主流国企积极拿地，民企拿地意愿进一步减弱............................................................... 5 表1：广州本轮土拍拿地规则基本不变.................................................................................... 3 表2：广州2022年二轮土拍明细（元/方，万元） .................................................................. 4 3 固定收益主题报告 7月21日，广州完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 本轮土拍规则基本不变，竞自持地块大幅减少 广州本轮土拍规则基本不变，配建要求仍较高，但竞自持比例明显下降，竞拍门槛降低。拿地前，延续限马甲、严控购地资金来源要求不变，保证金比例仍维持在20%；多宗地块配建要求较高，海珠区锌片厂南片区地块需配建不少于9.1万方安臵房源，配建比例高达60.7%；海珠区琶洲西区地块需配建3.4万方拆迁安臵办公物业，配建比例38.7%；天河区、南沙区等多宗地块配建比例均在10%左右，压缩地块利润空间。拿地中，溢价率限制保持15%不变；地价触顶后的竞拍规则不变，仍以摇号或“竞企业自持商品住房+摇号”确定竞得人，但本轮土拍仅海珠区锌片厂南片区地块保留竞自持环节，其余地块地价触顶后均直接进入摇号环节，竞自持地块占比由去年83.3%大幅降至7.1%，竞拍门槛降低。拿地后规则基本不变。 表1：广州本轮土拍拿地规则基本不变 土拍批次 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 21年三轮 限马甲；严控购地资金来源 20% 15% 竞自持+摇号 - 黄埔地块首套房销售占比50% 22年首轮 竞自持+摇号；摇号 南沙珠江街地块、增城地块允许土地金1年内付清 2022年二轮 增城区、白云区、海珠区、南沙区5宗地块允许土地金1年内付清 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度一般，板块冷热分化 广州本轮土拍平均溢价率有所改善但仍处较低水平，广义流拍率明显上升，土拍热度一般。广州本轮土拍合计推地14宗，流拍3宗，无地块撤销，广义流拍率21.4%，明显高于今年首轮的5.6%；成交11宗，成交金额209.6亿，平均溢价率2.7%，较去年第二、三轮及今年首轮的1.5%左右有所改善，但仍处于较低水平，超六成地块底价成交，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的14城中，广州广义流拍率为14城最高水平，平均溢价率略低于14城平均水平3.0%。 图1：广州2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：广义流拍率上升、平均溢价率仍处较低水平 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 02004006008001,00001020304050602021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%10%20%30%40%50%60%广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 图3：广州广义流拍率为14城最高水平 图4：广州平均溢价率低于14城平均水平 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 资料来源：广州政府官网，安信证券研究中心 板块冷热分化。整体来看，广州本轮土拍区位较好，中心六区1供地9宗，占比64.3%，其余区域中花都区、南沙区、增城区分别供地3宗、1宗、1宗。热门地块竞争激烈，天河区燕塘地块地价触顶，进入摇号环节，该宗地块区位较好、周边配套成熟、教育资源丰富；荔湾区南岸路地块以12.5%高溢价率成交，海珠区锌片厂南片区和荔湾区西塱2宗地低溢价率成交；共7宗地底价成交，主要源于地块配建要求较高、部分地块起拍价总价较高；3宗地块因地块位臵相对较偏、周边配套不完善等原因流拍。 表2：广州2022年二轮土拍明细（元/方，万元） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 天河区 天河区燕塘地块三（AT020883地块） 触顶摇号 42000.0 48300.0 15.0% 811933 越秀集团 荔湾区 荔湾区南岸路26号AL011113地块 溢价成交 30000.0 33749.8 12.5% 180008 珠江实业 海珠区 海珠区鹤洞大桥南广州锌片厂南片区、沙渡路鹤洞大桥北侧橡胶一厂地块 溢价成交 7324.8 7391.4 0.9% 111000 越秀集团&海珠城发 荔湾区 荔湾区西塱AF022050地块 溢价成交 22300.0 22490.1 0.9% 236614 保利发展 白云区 白云区黄金围AB2302100、AB2302101、AB2302102地块 底价成交 17500.0 17500.0 0.0% 190054 广州交投 南沙区 2022NJY-5 底价成交 9096.3 9096.3 0.0% 94340 保利发展 黄埔区 SDK-A-3 底价成交 15482.5 15482.5 0.0% 157203 保利发展 海珠区 海珠区琶洲西区AH040329、AH040157地块 底价成交 16861.1 16861.1 0.0% 148572 越秀集团 花都区 花都区炭步镇炭步广场以东HDJ07-11地块 底价成交 2163.1 2163.1 0.0% 25245 宝信地产 花都区 花都区天贵路以东、新华路以南J12-SJ02地块 底价成交 12530.8 12530.8 0.0% 17785 宝信地产 花都区 花都区广花公路以东、雅瑶中路以南CA1207006、CA1207019地块 底价成交 10080.0 10080.0 0.0% 122944 广州城建&宝信地产 天河区 天河区育新街南侧AT0304011-1地块 流拍 38249.7 / / 白云区 白云区小坪村AB2711014地块 流拍 23019.9 / / 增城区 18103206A21165号 流拍 8499.9 /