合肥土拍零距离（6/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地

1 6月28日，合肥完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ ■合肥本轮土拍规则基本不变，配建要求降低，起拍房地比小幅上调。拿地前、拿地中规则基本不变，拿地后土地金延续分两期支付，30日内、3个月内分别支付30%。但本轮土拍合肥降低了配建要求，仅3宗地要求配建保障性租赁住宅，占比为7%，明显低于今年首轮的22.6%，配建比例也由首轮的12.9%降至11.7%。本轮土拍起拍房地比小幅上调，由今年首轮的2.3倍升至2.5倍。对于此前终止/延期地块，除庐阳合淮路地块拆分后重新出让，其余均未调整出让条件。 ■合肥本轮土拍流拍率有所改善，但平均溢价率明显下降，底价成交率上升，土拍热度一般，板块延续冷热分化。合肥2022年二轮土拍合计推地40宗，流拍5宗、无地块撤销，广义流拍率为12.5%，较今年首轮的25.8%有明显改善，但仍弱于去年三轮；成交35宗，成交金额245.1亿，平均溢价率为5%，较今年首轮的10.4%明显下降，超三成地块底价成交，土拍热度一般。在已完成二轮土拍的6城中，合肥广义流拍率高于6城平均水平11.5%，平均溢价率处于较高水平。从区位来看，合肥本轮土拍地块区位较好，主城四区合计推地22宗，经开区、滨湖新区分别供地4宗、2宗，其余分布在肥东、长风、新站等县城、郊区。热门地块竞争激烈，包河区1宗地、蜀山区2宗地地价触顶后报高标，高标满分后触发摇号环节，另有主城区4宗地、经开区1宗地、高新区1宗地触发报高标环节；经开区佛掌路地块、肥西经开区地块、包河秋浦河地块均为高溢价成交，周边配套资源完善、重点教育资源丰富，有9宗地小幅溢价成交，集中于长丰县、高新区地区热门地块；共有14宗地底价成交，其中5宗地为安臵房回迁地，其余集中于主城区商住综合用地及长丰县、肥东县等县城地块；蜀山区2宗地、庐阳区2宗地和包河区1宗地流拍，均为商住综合用地且商业占比较大。 ■主流国企积极拿地，民企参与度减弱。国企全口径拿地金额为148.8亿，拿地金额占比为58.6%，较今年首轮的43.6%有所上升。主流国企积极拿地，招商蛇口46.3亿拍得2宗地，为本轮土拍拿地金额最大的房企，保利发展27.2亿拍得2宗地，中国金茂联合体5.7亿拍得1宗地；当地国企拿地积极性也较高，皖投37.1亿拍得3宗地，复兴臵业、庐阳房地产、合肥城发分别拿地12.2亿、8.7亿、5.7亿。民企参与度明显下降，全口径拿地65亿，拿地金额占比25.6%，较今年首轮的54.5%明显降低，同样低于去年二三轮的30%以上。主流民企拿地较少，龙湖9.7亿高溢价拍得1宗地；其余多为当地小型民企，伟星臵业、新华地产等积极参与。民企拿地减弱下，城投拿地金额占比明显上升，全口径拿地45.9亿，占比较前两轮的不足5%大幅升至18.1%，合肥建投、滨湖投资分别拿地19.9亿、10.9亿，合肥高新建投、肥西城投等均有参与。 ■风险提示：信息搜集不全面、房地产调控超预期等。 Table_Tit le 2022年06月28日 合肥土拍零距离（6/22）：二拍热度一般，主流国企积极拿地 Table_BaseI nfo 固定收益主题报告 证券研究报告 池光胜 分析师 SAC执业证书编号：S1450518100003 chigs@essence.com.cn 高文君 分析师 SAC执业证书编号：S1450521080001 gaowj@essence.com.cn Tabl e_Repor t 相关报告 城投债务透视（11）：广西篇 2022-06-27 6月超储率在1.5%附近，7月资金面料继续维持宽松—7月流动性展望 2022-06-26 苏州土拍零距离（5/22）：二拍热度一般，城投成拿地主力 2022-06-25 郑州土拍零距离（22/22）：首拍热度一般，城投成拿地主力军 2022-06-24 中资美元债讲义（5）：如何理解交换要约和同意征求？ 2022-06-23 2 固定收益主题报告 内容目录 1. 土拍规则基本不变，配建要求降低 ..................................................................................... 3 2. 土拍热度一般，板块分化延续 ............................................................................................ 3 3. 主流国企积极拿地，民企参与度减弱.................................................................................. 5 图表目录 图1：合肥2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） ................................................................... 3 图2：流拍率有所改善，但平均溢价率明显下降...................................................................... 3 图3：合肥广义流拍率高于6城平均水平 ................................................................................ 4 图4：合肥平均溢价率相对较高 .............................................................................................. 4 图5：国企拿地占比上升，民企参与度明显下降...................................................................... 5 表1：合肥本轮土拍规则进一步放松 ....................................................................................... 3 表2：合肥2022年二轮土拍地块信息汇总（万方，亿元，元/方） ......................................... 4 3 固定收益主题报告 6月28日，合肥完成2022年二轮土拍，本轮土拍有哪些特征？ 1. 土拍规则基本不变，配建要求降低 合肥本轮土拍规则基本不变，配建要求降低，起拍房地比小幅上调。拿地前，限马甲、部分地块限注资、开发资质等规则不变，保证金比例维持在20%-30%之间。拿地中，地块溢价率限制在7%-15%之间，地价触顶后企业投报高品质住宅建设方案，若评分相同则进入摇号阶段。拿地后，土地金延续分两期支付，30日内、3个月内分别支付30%。但本轮土拍合肥降低了配建要求，仅3宗地要求配建保障性租赁住宅，占比为7%，明显低于今年首轮的22.6%，配建比例也由首轮的12.9%降至11.7%。本轮土拍起拍房地比小幅上调，由今年首轮的2.3倍升至2.5倍。对于此前终止/延期地块，除庐阳合淮路地块拆分后重新出让，其余均未调整出让条件。 表1：合肥本轮土拍规则进一步放松 城市 拿地前 拿地中 拿地后 参与资格 保证金 地块限价 达到限价后竞拍规则 房价要求 其他要求 22年首轮 限马甲；部分地块限注资、开发资质；严控购地资金来源 20%-30% 不超过15% 投报高品质住宅建设方案+摇号 限售价；放松配建要求 30日内、3个月内分两期支付50% 22年二轮 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 2. 土拍热度一般，板块分化延续 合肥本轮土拍流拍率有所改善，但平均溢价率明显下降，底价成交率上升，土拍热度一般。合肥2022年二轮土拍合计推地40宗（肥东县3宗地推迟至7月6日出让，不纳入统计），推地数量较上轮的30宗有所增加；流拍5宗、无地块撤销，广义流拍率为12.5%，较今年首轮的25.8%有明显改善，但仍弱于去年三轮均无流拍的情况；成交35宗，成交金额245.1亿，平均溢价率为5%，较今年首轮的10.4%明显下降，降到去年二三轮的水平，超三成地块底价成交，高于今年首轮的不足10%，土拍热度一般。横向对比，在已完成二轮土拍的6城中，合肥广义流拍率高于6城平均水平11.5%，平均溢价率处于较高水平。 图1：合肥2022年二轮土拍基本情况（宗，亿） 图2：流拍率有所改善，但平均溢价率明显下降 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 050100150200250300010203040502021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 成交数 流拍数 终止/延期 成交金额（右） 0%10%20%30%40%50%60%流拍率 广义流拍率 平均溢价率 2021年首轮 2021年二轮 2021年三轮 2022年首轮 2022年二轮 4 固定收益主题报告 图3：合肥广义流拍率高于6城平均水平 图4：合肥平均溢价率相对较高 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 资料来源：合肥政府官网，安信证券研究中心 板块延续冷热分化。合肥本轮土拍地块区位较好，主城四区合计推地22宗，占比为51.2%，经开区、滨湖新区分别供地4宗、2宗，其余分布在肥东、长风、新站等县城、郊区。热门地块竞争激烈，包河区1宗地、蜀山区2宗地地价触顶后报高标，高标满分后触发摇号环节，另有主城区4宗地、经开区1宗地、高新区1宗地触发报高标环节；经开区佛掌路地块、肥西经开区地块、包河秋浦河地块均为高溢价成交，周边配套资源完善、重点教育资源丰富，有9宗地小幅溢价成交，集中于长丰县、高新区地区热门地块；共有14宗地底价成交，其中5宗地为安臵房回迁地，其余集中于主城区商住综合用地，及长丰县、肥东县等县城地块；蜀山区2宗地、庐阳区2宗地和包河区1宗地流拍，均为商住综合用地且商业占比较大；肥东县3宗地延期至7月6日。 表2：合肥2022年二轮土拍地块信息汇总（万方，亿元，元/方） 行政区 宗地代码 成交状态 起拍楼面价 成交楼面价 溢价率 成交价格 拿地企业 包河区 包河区BH202209号 报高标+摇号 10891.2 12489.0 14.7% 182231.0 保利发展 蜀山区 蜀山区SS202208号 报高标+摇号 6503.6 7441.0 14.4% 69182.0 新华地产 蜀山区 蜀山区SS202207号 报高标+摇号 5909.8 6733.6 13.9% 64818.0 新华地产 瑶海区 瑶海区YH202206号 报高标 10585.7 12171.1 15.0% 34261.0 名邦 庐阳区 庐阳区LY202208号 报高标 9450.0 10849.8 14.8% 59685.0 郑州航空港区盛世宏图臵业有限公司 经开区 经开区JK202208号 报高标 12647.6 14499.6 14.6% 126979.0 皖投 包河区 包河区BH202210号 报高标 11624.9 13312.4 14.5% 111008.0 皖投 包河区 包河区BH202208号 报高标 12023.7 13571.2 12.9% 89281.0 保利发展 高新区 高新区GX202209号 报高标 6473.4 7300.3 12.8% 90026.0 伟星臵业 经开区 经开区JK202209号 溢价成交 12143.0 13922.5 14.7% 132667.8 皖投 肥西县 肥西县FX202237号 溢价成交 5884.6 6652.9 13.1% 96835.0 龙湖集团 包河区 包河区BH202211号 溢价成交 10130.1