5月房地产行业月报（第83期）：更多民企重返土拍市场，库存或面临新建“好房子”冲击

目录1引言........................................................................................................................................12行业政策：现房销售试点破冰，金融支持与供给侧改革协同发力...........................................13住宅市场：成交低位回升，库存或面临新建“好房子”冲击..................................................64土地市场：供地规模大幅回升，杭州推出“好房子”试点用地...............................................95企业经营：更多民企重返土拍市场，金茂迎来上海三盘热销................................................12 图表目录图表1：5月房地产行业主要政策..............................................................................................................................................2图表2：各能级城市5月商品住宅成交面积情况（万平米）.........................................................................................8图表3：典型城市近半年去化周期情况（月）.....................................................................................................................8图表4：2025年5月各能级城市土地成交规划建筑面积情况（万平米）...............................................................11图表5：2025年5月各能级城市土地成交平均溢价率....................................................................................................12图表6：2021年1月至2025年5月全国房企拿地总金额和平均溢价率..................................................................13图表7：2021年至2025年5月权益拿地金额TOP100房企企业性质.......................................................................14图表8：2025年1-5月销售额TOP10房企销售情况........................................................................................................15图表9：2025年5月样本房企销售业绩及增速（亿元）................................................................................................15图表10：2020年1月-2025年5月TOP150房企销售总额及同比..............................................................................15图表11：2021年1月-2025年5月房企信用债融资情况（亿元）..............................................................................17图表12：2022年1月-2025年5月不同性质房企信用债融资情况（亿元）...........................................................17图表13：2021年1月-2025年5月房企海外债融资情况................................................................................................18 1引言政策层面，5月降准降息落地；“好房子”建设标准实施，开始抓落实；城市更新提速扩围；各省市继续优化公积金政策，核心城市通过优化供给、完善保障租赁体系及人才购房激励等措施推动市场结构性修复。市场层面，5月土地供应量同比继续收缩，但环比大幅回升。全国供地依旧延续“控量提质”的策略，优质地块占比逐步提高。土地成交规模同样同比下降、环比回升。核心城市、核心区位、优质地块依旧能形成高溢价，而配套商业占比较高、开发难度较大的地块则热度较低。杭州出让的4宗“好房子”试点地块，均迎来了企业很高的拿地热情，均以高溢价成交。预计短期内会有更多的城市加入到试点之中，从源头端助力“好房子”建设。企业层面，5月投、融环比回落，销售上升，越来越多的民企开始重返土拍市场，参与拿地。2行业政策：现房销售试点破冰，金融支持与供给侧改革协同发力5月，央行降准降息落地，释放流动性，“好房子”建设相关政策持续推进落实，同时，城市更新行动全面提速扩容，现房销售试点破冰，保障房供给与人才住房补贴政策持续优化。金融端支持与供给侧改革共同推动新一轮市场宽松周期。（1）降准降息落地，各城市火速跟进5月，央行主导全面降准降息，5年期以上首套房公积金贷款利率降至2.6%，LPR迎来年内首降（1年期和5年期LPR分别下调10个基点至3.0%、3.5%），叠加金融机构存款准备金率下调0.5个百分点，释放长期流动性约1万亿元，新一轮楼市政策宽松窗口开启。北京、上海、深圳、广州等一线城市，在央行发布降息措施次日，纷纷下调公积金贷款利率，政策跟进速度快、力度强。（2）“好房子”建设标准正式实施，多项配套政策出台5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式实施，统计局在国新办会议表示将持续加大“好房子”建设供应力度，住建部征集“好房子”建设惠民实用技术产品。北京、上海、山东、河南、湖北等地已率先出台地方实施细则，推动“好房子”建设指引落地。（3）五部门发声，城市更新提速扩围 1 25月15日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《持续推进城市更新行动意见》，提出建立健全城市更新实施机制，加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、完善城市功能等八个方面的任务。20日，住建部、自然资源部、发改委、财政部和金融监管总局对政策做出详解。6月4日，财政部公示2025年城市更新行动评审结果，北京、天津、唐山等20城市入围，再加上之前石家庄、太原、上海等15城。目前，共计35城被纳入城市更新行动中。更大规模的城市更新行动，正在展开。（3）从试行到推进，现房销售加速到来5月13日，河南信阳公示预售新政，这是今年首个把现房销售具体要求和明细写进政策文件里的城市。公告内容显示，新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。我们认为，全面推广现房销售尚不现实，或将在更多城市出现试点推行，呈现出“现售+预售”并行的模式。（4）保障性住房供给扩容与标准精细化北京、上海加速扩大保障性租赁住房供给量，深圳完善保障性住房完善制度体系，光明区启动年度首批租赁住房轮候；山西细化房源类型标准，区分住宅型租赁住房与宿舍型租赁住房。（5）以旧换新、人才补贴政策促进住房消费南京奥体建设推行新一轮“收旧卖新”活动，置换总价上限为新房价80%；深圳南山、上海杨浦、佛山、宿迁等地发布人才租房、落户新政，其中上海杨浦降低落户门槛，购房补贴最高200万。地区/部门政策内容中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知:自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2025年5月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.00%，5年期以上LPR为3.50%，均较前期下调10个基点。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。住房城乡建设部发布的《住宅项目规范》于5月1日正式实施。为进一步加强科技创新，大力推广惠民实用的新技术、新设备、新材料、新 4【住房城乡建设部】努力把老房子、旧房子也改造成好房子在任务安排上，《关于持续推进城市更新行动的意见》部署推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，具有很强的系统性。好房子建设，主要是大力建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，同时加强既有建筑改造利用，努力把老房子、旧房子也改造成好房子。稳妥推进危险住房改造，加强老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋的改造利用，推动建筑功能转换和混合利用。当前我国进入城市更新的重要时期截至2024年底，常住人口城镇化率达到67%，9.4亿人生活在城镇，城市的综合承载能力稳步提升，人居环境持续改善，城市发展质量和人民生活水平显著提高。当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重，进入了城市更新的重要时期，人民群众的需要从“有没有”转向“好不好”。实施城市更新行动，就是要推进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，推动城市高质量发展，同时，能够有效拉动投资和消费，扩大内需，不断满足人民群众美好生活需要，对于促进经济增长、进一步保障和改善民生都具有十分重要的意义。因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施《意见》将推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设作为持续推进城市更新行动的重要任务。下一步，住房城乡建设部将指导地方切实抓好组织实施。一方面，在完成“十四五”城镇老旧小区改造任务的基础上，继续深入推进这项工作，重点做好小区内老化管线改造，消除安全隐患。开展建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修，小区环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造，支持有条件的楼栋加装电梯，改善群众居住条件和生活环境。另一方面，持续开展完整社区建设，因地制宜配建和完善社区养老、托育等“一老一小”公共服务设施以及停车、充电等市政配套设施，让人民群众生活得更方便、更舒心、更美好。继续抓好“里子”工程持续推进城市地下管网升级改造“十四五”以来，我国建成城市道路有56.4万公里，轨道交通里程1.1万公里，地级及以上城市建成区的黑臭水体基本消除，促进城市生态环境改善和绿色低碳发展，海绵城市建设取得明显成效。下一步，住房城乡建设部将推动基础设施建设改造任务落实落细，继续抓好“里子”工程，持续推进城市燃气、供水、污水、排水、供热等地下管网的升级改造，因地制宜建设地下综合管廊。持续提升城市的安全韧性，实施城市排水防涝提升工程，推进城镇燃气的安全整治，加快推进城市生命线安全工程建设。2019-2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及居民4800万户、超1.2亿人近年来，住房城乡建设部指导各地扎实推进城镇老旧小区改造，在全国106个社区开展完整社区建设试点。2019-2024年，全国累计开工改造老旧小区28万个，惠及了居民4800万户、超过了1.2亿人。【自然资源部】积极支持各地编制城市更新专项规划努力发挥