房地产观察第1期|基本面下行，融资解冻、土拍松绑仍不足以筑成政策底一、行业基本面数据根据12月15日国家统计局发布的数据显示，1—11月份，全国商品房销售金额为161667亿元，增长8.5%，1—10月份全国商品房销售金额增速为11.8%。1—11月份商品房销售面积158131万平方米，同比增长4.8%，1—10月商品房销售面积增速为7.3%。11月末，商品房待售面积50165万平方米，比10月末减少38万平方米。1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%，其中，国内贷款下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。1—11月份，全国房地产开发投资137314亿元，同比增长6%，1—10月份，全国房地产开发投资同比增长7.2%。而1—11月份全国固定资产投资494082亿元，同比增长5.2%。 1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积同比增长6.3%（1—10月同比增长7.1%）；房屋新开工面积下降9.1%（1—10月同比下降7.7%）；房屋竣工面积同比增长16.2%（1-10月同比增长16.3%）。1—11月份，房地产开发企业土地购置面积18287万平方米，同比下降11.2%；土地成交价款14519亿元，增长4.5%。1-10月份，房地产开发企业土地购置面积15824万平方米，同比下降11%；土地成交价款11410亿元，增长0.2%。1—11月份，房地产开发企业到位资金183362亿元，同比增长7.2%，其中，国内贷款下降10.8%；利用外资90亿元，下降41.7%；自筹资金59378亿元，增长4.8%；定金及预收款67156亿元，增长17.0%；个人按揭贷款29633亿元，增长9.8%。1—10月份，房地产开发企业到位资金166597亿元，同比增长8.8%。 oPpQqQpOoRoOmQnPmOrQmM7N8QaQpNpPmOmNkPoPpNfQmOmM9PmNuNMYoMzRNZqNtR二、市场表现11月，沪深300指数下跌1.56%，房地产行业涨幅为2.18%，跑赢沪深300指数3.74个百分点，在28个申万一级行业中排名第13位。 从房地产各细分行业来看，房地产开发和房地产服务这两个申万二级行业的涨跌幅分别为2.4%和7.65%，申万三级行业中物业管理涨幅7.65%居首，而商业地产和产业地产分别下跌1.27%和3.38%。从房地产行业个股表现来看，11月累计涨幅前十的企业分别为财信发展（000838.SZ）、派斯林（600215.SH）、*ST银亿（000981.SZ）、西藏城投（600773.SH）、皇庭国际（000056.SZ）、特发服务（300917.SZ）、万业企业（600641.SZ）、*ST松江（600225.SH）、广宇发展（000537.SZ）数源科技（000909.SZ）。 三、行业及政策要闻【国研中心召集深圳房企和金融机构座谈，调研房地产市场】11月8日上午，国务院发展研究中心在深圳召开深圳房地产形势座谈会，召集包括万科，佳兆业，卓越在内的代表性房地产企业、深圳房协以及多家金融机构代表参与座谈。座谈内容包括房地产市场总体形势、当前面临的风险以及对房地产税的看法和意见等。（澎湃）【交易商协会召开房企座谈会，发债有望松绑】11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。据参会人士透露，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等公司近期均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。上述信号被看作是房企融资环境的逐步“解冻”。有债券从业人士表示，上述座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，同时，银行等机构投资者也会通过债券投资等方式重新为房企“输血”，防止房企资金链进一步恶化。【央行：配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场平稳健康发展】中国人民银行11月19日发布的2021年第三季度中国货币政策执行报告表示，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者的合法权益。【银保监会：遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制】11月12日下午，银保监会党委书记、主席郭树清主持召开党委(扩大)会议，会议要求，要毫不松懈地防范化解金融风险，平衡好稳增长和防风险的关系，坚决守住不发生系统性金融风险底线。稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。【银保监会：房地产合理贷款需求得到满足，10月末银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%】11月19日，银保监会官网发布信息，银保监会新闻发言人近日在答记者问中表示，房地产合理贷款需求得到满足。10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%。【央行：11月末个人住房贷款余额38.1万亿元，增加4013亿元】央行官微公布2021年11月个人住房贷款统计数据，2021年11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。 【住建部：全国已开工保障性租赁住房70余万套】央视新闻11月1日消息，住房和城乡建设部表示，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，目前已开工保障性租赁住房70余万套，占全年计划的近八成。住建部表示，今年全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，计划新筹集保障性租赁住房93.6万套。1-9月，已开工72万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁6个城市已完成年度计划。【深圳：拟引导将既有非居住房屋改造成保障性租赁住房，年度租金涨幅不超5%】深圳市住建局就《关于既有非居住房屋改造保障性租赁住房的通知(征求意见稿)》公开征求意见，引导闲置和低效利用的既有非居住房屋改造成保障性租赁住房，有利于进一步拓宽我市保障性租赁住房供应渠道。《通知》明确，闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓库等非居住类存量房屋，可申请改造为保障性租赁住房。改造后的保障性租赁住房面向本市的新市民、青年人等群体出租，租金标准按规定执行，年度租金涨幅不超过5%。【广州二手房贷不用参考指导价？多家银行否认】11月23日消息，针对近日网络上传出广州二手房贷可以不用参考指导价的消息，广州的国有大行、股份制商业银行以及农商行等多家银行均表示该消息不实。其中，某国有大行广州个贷经理表示：“现在还没有接到相关通知。只要有指导价的楼盘，都是按照指导价。”平安银行广州分行表示，目前针对涉及指导价楼盘的二手房贷，该行仍参考政府指导价执行。农商行人士也进行了否认。某银行人士表示，不是不用参考指导价，可能是部分银行没有严格执行，不排除少数银行的分支行业务操作中有一定空间。【国家发改委下达京津冀协同发展专项第二批中央预算内投资】11月30日消息，国家发展改革委于近日下达京津冀协同发展专项2021年第二批中央预算内投资约18亿元，紧紧围绕支撑和服务北京非首都功能疏解，重点支持为疏解项目落地提供支撑保障的雄安新区配套设施项目建设，并对北京市通州区与河北省北三县一体化发展、张家口首都水源涵养功能区和生态环境支撑区建设、省市交界地区“断头路”等项目也给予支持。【三轮集中土拍开启，规则放宽下土拍热度仍持续走低】11月处于二、三轮集中土拍的交接期，月内共有深圳、无锡等6个重点城市拍地，除郑州外，其余5市供地规模均处于各轮高位，再加之三四线城市成交增加，使得月内土地成交规模大幅上涨。市场热度方面，虽然苏州、南京、深圳等市放宽了竞拍门槛，但22城之外的集中供地城市新一轮集中土拍降温仍在延续，溢价率指标再度走低，仅为3.2%；流拍方面，由于地方国企托底比重依然较高，土地流拍现象较上月略有好转。整体来看，11月的土地市场延续了低温态势。（克而瑞地产研究） 四、企业要闻【帝欧家居：已与恒大达成3950万元抵房解决方案】11月1日，帝欧家居在互动平台表示，公司与恒大集团及其成员企业此前存在业务往来，恒大集团向公司购买瓷砖产品。截至2021年9月30日，公司与恒大集团及其成员企业之间的应收账款余额为7400万元，应收票据余额为4000万元左右。其中，已逾期应收票据余额为4100万元左右，其中3950万元已与恒大集团达成抵房解决方案，目前正在办理相关登记手续。【绿地控股第二条红线达标转绿，较原计划提前8个月】11月1日，绿地集团微信公众号发布消息，截至10月底，净负债率指标已降至100%以下，第二条红线达标转绿，较原计划提前了8个月。目前，绿地控股扣除预收账款后的资产负债率持续下降，将全力冲刺最后一条红线达标转绿。同时，有息负债总额10月单月再降70亿元，今年内已下降715亿元，累计较去年高点下降1379亿元。年内有息负债余额预计降至2300亿元以下，创历史新低。其中，房地产业有息负债余额预计降至1200亿元。【中国奥园：旗下奥园健康拟出售物业股权，报价30亿元】记者获悉，奥园健康正在寻求出售旗下的物业业务，一位参与洽购交易的人士透露，目前参与洽谈的收购方有碧桂园服务、龙湖智慧服务、保利物业等公司，奥园给出的报价是30亿元。对于出售物业股权事宜，中国奥园方面表示：还没有接收到相关消息，具体以公告为准。(经济观察报)【华夏幸福：累计逾期债务本息合计939亿元】11月1日，华夏幸福发布公告称，近期华夏幸福及下属子公司新增未能如期偿还银行贷款、信托贷款等债务形式的债务本息金额79.16亿元。截至公告披露日，华夏幸福累计未能如期偿还债务本息合计939.79亿元。华夏幸福表示，目前正在与未能如期偿还债务本息涉及的金融机构积极协调展期相关事宜。【华夏幸福：控股股东被动减持股本至22.44%，失去大股东地位】11月22日，华夏幸福发布公告，8月23日-11月22日，金融机构累计处置华夏控股股份5666.42万股，累计处置达总股本的1.45%。根据公告，占股本的0.82%股份，金融机构已于2021年8月23日至2021年9月8日以集中竞价交易方式和大宗交易方式强制处置。虽然华夏控股作为公司控股股东、王文学作为实际控制人未发生变化，但这次权益变动导致了华夏控股及其一致行动人的持股比例从25.82%变更为24.92%，低于平安人寿及一致行动人的持股比例，从而失去大股东地位。【当代置业：一债权人要求提早偿还本息2360万美元】 11月1日，当代置业发布公告称，于本公告日期，2023年到期票据的本金额3.21亿美元仍未获偿还，且集团并未接获任何2023年到期票据持有人通知须作出任何加快偿还行动。公司近期接获本集团境外债务责任的一名债权人通知，其因相关款项未获支付而要求提早偿还其与公司附属公司（作为借款人）及公司（作为担保人）订立的融资协议项下未偿还本金额及应计利息约2360万美元并宣告与此相关的若干相关担保安排可强制执行。集团正与债权人讨论豁免加快偿还及强制执行行动。【许家印再提要求：重启开发贷，回笼已售未回款】中国恒大集团屡次在公开场合强调“要全力复工复产”，但现阶段，“保交付”资金缺口依然庞大。11月14日，董事局主席许家印在一场内部会议上提到，当前中国恒大重要工作之一是尽快恢复正常的开发贷业务。一名恒大内部人士向记者透露了会议内容。许家印称，现在各级政府支持中国恒大争取恢复开发贷，恒大内部尤其是资金系统的人员，要加强与金融机构特别是银行的沟通。（财新网）【A股首例！新城控股提前1个多月赎回3.5亿美元债券】11月7日晚间，新城控股（601155）披露计划提前赎回3.5亿美元债，或将成为近期A股首例提前赎回美元债的房企上市公司。资料显示，该笔美元债期限为2年；票面年息为7.5%，每半年支付