房地产行业2021年1-7月月报：行业数据全面走弱，土拍新政有利后续改善

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 证 券 研 究报告 房地产行业2021年1-7月月报 推荐（维持） 行业数据全面走弱，土拍新政有利后续改善  基本面数据全面走弱，但供给端政策优化有利后续改善。 1-7月开发投资同比+12.7%，较前值-2.3pct；1-7月新开工面积同比-0.9%，较前值-4.7pct；1-7月竣工同比+25.7%，较前值持平；1-7月施工同比+9.0%，较前值-1.2pct。土地购置面积同比-9.3%，较前值+2.5pct；1-7月的土地成交款同比-4.8%，较前值+0.9pct。7月单月投资同比+1%，较上月-5pct，同比涨幅继续收窄，源于开工低迷以及施工走弱拖累。新开工同比-22%，连续4个月负增长，主要源于融资新规、贷款新规和集中推地政策对房企融资、拿地均形成一定制约，并且近期受按揭额度收紧影响，销售回款放缓加剧了房企资金端制约；竣工同比+26%，较上月-41pct，继续表现靓丽，显示出融资新规下房企通过加快结转增厚净资产的降杠杆诉求较强，继续维持后续竣工趋势性向好判断。短期看，受21H1土地成交走弱及基数走高影响，21H2开工必然将受到一定程度拖累；但中期看，基于房企补库存需求仍强及集中供地规则优化，预计后续拿地或将低位修复，我们对后续的开工、投资依然保持相对积极的观点。  销售增速加速下滑，房贷额度紧张负面影响持续。 1-7月销售面积同比+21.5%，较前值-6.2pct；1-7月销售金额同比+30.7%，较前值-8.2pct；1-7月销售均价同比+7.5%，较前值-1.2pct；1-7月销售增速继续收窄，单月来看，7月销售面积和销售金额分别同比-9%、-7%，分别较上月-16pct、-16pct，单月销售同比年内首次转负，并且同比降幅加速扩大，主要源于近期房贷额度紧张对销售的拖累仍在持续。分区域看各区域销售增速均出现快速下滑。展望全年，考虑到：1）融资新规下房企积极推盘销售促回款改善报表意愿仍较强；2）贷款新规下按揭额度收紧对需求产生负面影响；3）大周期角度行业已经处于需求周期顶部区域；4）上半年销售表现靓丽，并创历史新高，对全年销售表现形成支撑；5）下半年基数逐步抬高下，单月销售同比由正转负。综合之下，我们预计全年销售面积和销售金额分别+5%、+8%。  月度资金来源同比转负，开发和按揭贷款负面拖累加剧。 1-7月，资金来源同比增长18.2%，较前值-5.2pct。分结构来看，国内贷款同比-4.5%，较前值-2.1pct；自筹资金同比+10.9%，较前值-1.0pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+17.0%，较前值-6.9pct；定金及预收账款同比+38.3%，较前值-11.4pct。受近期房贷额度紧张、行业融资政策趋严以及下半年基数走高综合影响，7月单月资金来源同比-7%，较上月收窄11pct，并创15个月以来新低。剔除去年疫情影响，7月资金来源分别较20、19年同期-7%、+8%，细项看，国内贷款较20、19年分别-17%、-5%，显示出贷款集中管理下开发贷融资持续收紧；自筹资金分别+6%、+25%，源于受全球融资环境整体宽松影响，其他融资渠道仍有一定空间。定金及预收款较20、19年分别-9%（较上月-22pct）、+5%，个人按揭贷款分别-13%（较上月-10pct）、+9%，同比涨幅大幅收窄除了基数走高原因之外，房贷额度持续紧张的影响仍在持续反映。  投资建议：行业数据全面走弱，土拍新政有利后续改善，重申“推荐”评级。 我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：A股：金地集团、保利地产、万科A、金科股份、中南建设、阳光城；H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2）物业管理：碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3）商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：ESR、南山控股。  风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行。 证券分析师：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 执业编号：S0360520120001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 128 3.18 总市值(亿元) 19,985.64 2.4 流通市值(亿元) 17,871.02 2.8 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -3.29 -8.15 -24.33 相对表现 0.79 -3.83 -20.01 相关研究报告 《房地产2021年1-6月月报：投资回落、销售放缓，竣工强劲》 2021-07-18 《房地产行业周报（20210717-20210723）：房企继续积极回购，上海上调房贷利率》 2021-07-26 《房地产行业周报（20210731-20210806）：7月销售继续放缓，多地限购再度加强》 2021-08-08 -31%-19%-7%5%21/0421/062021-04-30～2021-08-16沪深300房地产(申万)华创证券研究所 行业研究 房地产 2021年08月17日 房地产行业2021年1-7月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目 录 一、投资端：基本面数据全面走弱，但供给端政策优化有利后续改善 ............................. 4 二、销售端：销售增速加速下滑，房贷额度紧张负面影响持续 ......................................... 6 三、资金端：月度资金来源同比转负，开发和按揭贷款负面拖累加剧 ............................. 8 四、风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售超预期下行 ................................. 9 房地产行业2021年1-7月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 ............................................................. 4 图表 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 ............................................................. 4 图表 3、分区域商品房开发投资累计同比 ............................................................................. 4 图表 4、分区域商品房开发投资单月同比 ............................................................................. 4 图表 5、住宅持续处于去库存，而商办库存仍处于高位 ..................................................... 5 图表 6、目前商办开发投资占比商品房开发投资为25% ..................................................... 5 图表 7、商品房新开工和施工面积同比 ................................................................................. 5 图表 8、土地购置面积及土地成交价款累计同比 ................................................................. 5 图表 9、50家主流房企销售面积与全国销售的对比 ............................................................ 6 图表 10、50家主流房企销售金额与全国销售的对比 .......................................................... 6 图表 11、15城商品房成交/推盘比情况 ................................................................................. 7 图表 12、全国及各区域销售面积同比增速 ........................................................................... 7 图表 13、全国及各区域销售金额同比增速 ........................................................................... 7 图表 14、商品房待售面积及同比增速 ................................................................................... 8 图表 15、各资金来源同比增长率 ........................................................................................... 9 图表 16、销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系 ....................................................... 9 房地产行业2021年1-7月月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 4 一、投资端：基本面数据全面走弱，但供给端政策优化有利后续改善 2021年1-7月，全国完成房地产开发投资84,895亿元，同比增长12.7%，较1-6月下降2.3pct。其中，7月单月商品房投资增速1.4%，较6月下降4.6pct。住宅方面，1-7月，住宅投资63,980亿元，同比增长14.9%，较1-6月下降2.1pct，占房地产开发投资的比重为75.4%，较1-6月上升0.2pct，其中，7月单月住宅投资增速4.3%，较6月下降2.9pct。 分区域来看，1-7月房地产开发投资东部地区同比+11.5%（-2.1pct）、中部地区同比+20.0%（-2.7pct）、西部地区同比+10.0%（-2.2pct）、东北地区同比+8.1%（-3.7pct）。1-7月全国各区域投资增速高位继续回落，主要源于去年同期疫情缓和下基数持续走高、新开工同比降幅快速扩大、施工同比明显走弱综合推动。分区域来看，各区域投资增速均出现不同程度回落，其中东部和中部区域单月投资同比仍有个位数增长，西部和东北区域投资增速年内首次由正转负。 图表 1、商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图表 2、住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 资料来源：国家统计局，华创证券 资料来源：国家统计局，华创证券 图表 3、分区域商品房开发投资累计同比 图表 4、分区域商品房开发投资单月同比 资料来源：国家统计局，华创证券 资料来源：国家统计局，华创证券 (20)(15)(10)(5)0510