行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从核心城市楼市看地产销售趋势 深圳市场领先全国商品房成交量价变动，二手房市场变化更为敏感。2011年来，除因棚改货币化安置等为下沉市场带来大量购房需求的时期以外，各线城市的商品房单月销售面积增速、新房及二手房价格变化走势均呈现出一定的一致性，同时各线城市的变化时间存在一定差异：一线城市商品房成交量价变动领先全国约2个季度，且二手房的变动领先于一手房约1- 2个月。深圳为一线城市中商品房市场变化最为领先的城市：近年一线城市新房市场拐点未呈现明显差别，但深圳二手住宅成交量价的变动明显领先于其他一线城市，如2017年/2020年深圳二手住宅单月成交面积同比增速分别领先其他一线城市约6个月/2个月回正，2019-2020年二手住宅价格领先其他一线城市约1年企稳回升。 供需缺口、房地产金融化等综合因素驱动了深圳市场的领先性。1）较大的供需缺口驱动刚需群体对市场变化更为敏感：良好的产业和经济发展态势、宽松的落户政策等为深圳带来了大量人口，2015-2020年新增常住人口合计约440万人；同时，2015-2020年深圳商品住宅批售面积仅约2942万方。较大的供需缺口一定程度上使得刚需、刚改等人群对政策和市场变化更为敏感。2）部分投机购房群体违规炒作带动深圳市场变动：过去深圳的房地产市场中存在部分违规炒作群体，房地产金融化的发展也使得深圳市场对政策变化更为敏感。 深圳新房成交面积有所回升，市场热度尚待恢复。2021年2月二手房参考价机制的出台在一定程度上影响了深圳的房价上涨预期，叠加2021年Q1- Q2新房供给偏少（深圳乐居数据显示2021年Q1-Q2合计约1.5万套，Q3和Q4分别约1.6万套和1.8万 套 ），Q2深圳商品住宅成交面积处近三年低位。进入下半年后，推盘规模提升、按揭放款提速、部分楼盘促销等带动深圳新房成交面积有所回升；然而，对后续房价走势的预期和对期房交付的担忧等因素使得深圳新房市场的热度尚未恢复，部分网红楼盘的打新热度明显下滑、近月的新房成交面积也有所波动、深圳新房成交面积同比增速2021年以来仍呈现下降趋势。 深圳二手房市场出现触底迹象，全国销售有望于年中出现复苏。2021年Q4以来，深圳二手房市场出现一定触底迹象：一方面，11月起深圳二手住宅成交面积有所回升；另一方面，近期深圳二手住宅成交价格逐步趋近于参考价（根据乐有家的数据，2021年8月起深圳二手住宅成交价与参考价偏差10%以内的房源比例开始明显提升，2021年10-12月分别达到55%、56%和49%，明显高于参考价出台初期的约10%）。二手房成交价与参考价趋同在一定程度上反映出深圳市场对住房价格的预期正更趋平稳，在此环境下二手住宅成交面积的回升或更源于合理刚需的支撑，深圳二手房市场有望企稳。在深圳二手房市场过去的领先性和2021年深圳住宅用地供应规模保持相对充裕（全年成交住宅类用地规划建面约513万方、2012-2019年合计约576万方）的背景下，未来数月深圳的新房成交规模也有望在二手房市场情绪的传导和充足的新房供应下有所回暖；根据一线城市新房市场对全国新房销售情况转向的领先性（一线新房市场通常领先全国约2个季度），全国新房销售或有望在年中出现复苏。 风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性；部分公司信用状况可能影响项目交付及购房者信心。 7-Jan-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 12 目录 1.一线城市率先变动，深圳市场领先全国 ..................................................................................................................... 3 2.深圳新房成交呈现波动，二手房现触底迹象.............................................................................................................. 7 图表目录 图1：一二线城市商品房单月成交面积同比增速变动相对领先 .................................................................................. 3 图2：一线城市住宅价格变动相对最快，二手房价格变动领先 .................................................................................. 4 图 3：近年深圳新房成交变动时点与其他一线城市相若 .............................................................................................. 5 图4： 新房限价等使四个一线城市新房价格拐点相近 .................................................................................................. 5 图 5： 深圳二手房成交量变动领先北京及广州合计情况 .............................................................................................. 5 图6： 深圳二手住宅价格变化领先其他一线城市 .......................................................................................................... 5 图7： 深圳常住人口增速大幅快于全国 ......................................................................................................................... 6 图 8： 深圳新房成交面积同比增速2021年来呈下降趋势 ............................................................................................ 7 图9：2021下半年起深圳新房成交面积规模有所回升 ................................................................................................. 7 图10：深圳新房价格环比涨幅2021Q3后明显放缓 ..................................................................................................... 8 图 11：深圳二手住宅成交面积11月起有所回升 .......................................................................................................... 8 图12：深圳二手住宅价格指数环比降幅10月起收窄 .................................................................................................. 8 图 13：2021年下半年后深圳二手房报价下调占比提升 ............................................................................................... 9 图14：深圳二手住宅成交价下半年起快速趋近于参考价 ............................................................................................ 9 图15：深圳2021年住宅类用地供应相对充足，为成交复苏提供条件 .................................................................... 10 表 1：2015年来深圳批售面积相对新增人口较少 ......................................................................................................... 6 qRpQnNpPrNsNrRwOmOsOpN9P8Q8OtRqQpNpNlOqQqReRmNrR7NrQmMxNmRqQMYpPnO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 12 1.一线城市率先变动，深圳市场领先全国 过去行业销售转向时，一线城市商品住宅成交量价的变化通常领先全国，二手住宅价格领先新房价格变动。2011年来，除因棚改货币化安置等为下沉市场带来大量购房需求的时期以外，各线城市的商品房单月销售面积增速、新房及二手房价格变化走势均呈现出一定的一致性，同时各线城市的变化时间存在一定差异：一线城市商品房成交量价变动领先全国约2个季度，且二手房的变动领先于一手房约1- 2个月。例如，成交量方面，根据Wind和国家统计局的数据，2015年，全国商品房单月成交面积同比增速于2015年4月起回正，一线城市均领先全国5个月回正、二线城市领先全国6个月回正 。住房价格方面，一线城市住房价格的变动相对最快、且二手房价格变动更为领先，2014-2015年一线城市新房价格于2014年12月企稳回升、早于二线/三线城市5个月/9个月，二手房价格于2014年10月停止下跌、早于二线/三线城市6个月/8个月；2020年5月一线城市新房价格环比涨幅开始回落、早于二线/三线城市1个月/3个月， 二手房价格环比涨幅则于2020年4月达到阶段高点、早于二线/三线城市2个月/4个月。 图1：一二线城市商品房单月成交面积同比增速变动相对领先 数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究 -100%0%100%200%300%400%2011/022011/082012/022012/082013/022013/082014/022014/082015/022015/082016/022016/082017/022017/082018/022018/082019/022019/082020/022020/082021/022021/08商品房单月销售面积同比30大中城市:一线城市30大中城市:二线城市全国 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 12 图2：一线城市住宅价格变动相对最快，二手房价格变动领先 数据来源：国家统计局，中达证券研究 从具体城市来看，深圳为一线城市中商品房市场变化最为领先的城市。新房方面，深圳新房成交面积当月同比增速的拐点在2017年领先其他一线城市半年、2019年来与 其他一线城市未呈现明显差别；另