行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从零门槛落户看惠州楼市发展 事件： 近日，惠州市公安局发布关于征求《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿）意见的通告，提出全面取消居住和就业创业入户限制。 点评： 惠州作为广东及深圳都市圈重要城市，从楼市发展方面看，楼市需求有望得到有效支撑：1）具备临近深圳、位于深圳都市圈中心位置、连接深汕合作区等独特地理优势，中央及地方多项政策支持深圳带动惠州经济与产业发展；2）电子信息、石油化工、云计算等多项产业发展已达到国家及全球领先行列，TCL、三星、中海油等多家巨头企业形成集聚效应，具备承接深圳产业转移承接基础，同时产业发展带来人口集聚；3）区域面积达到深圳5.3倍，人口密度仅为深圳1/15，新房均价仅为深圳1/4，同时与邻近深圳的东莞相比，惠州的区域面积为东莞的4.4倍，人口密度为东莞的1/8，新房均价为东莞的1/2，7月5日起惠州有望全面放开落户限制，深惠城际、深汕高铁等多条轨道交通连接构建半小时经济及生活圈，具备承接深圳人口外溢的充分条件。 对于开发商来说，未来随供需结构趋于紧张利润空间较为可观，一方面，近年来户籍人口/常住人口比例持续上升，显示出在较强人口吸引力与落户门槛大幅降低等推力下，在惠州落户人口规模不断增加，为购房需求带来有力支撑；另一方面，目前惠州整体住宅类用地成交价及溢价率相对较低，但楼面价占目前商品房销售均价比例较高，开发商拿地时仍需严控成本，把握都市圈发展带来的结构性机会。未来随当地产业与经济发展水平不断提高、承接周边尤其是深圳地区人口转移、批准预售新建商品住房面积逐年减少，供需情况将逐渐趋于紧张，房价存在一定上涨空间，有望为开发商带来较为可观利润空间。 数据要点： 截至6月19日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降1%，2020年累计成交面积同比下降17%，一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降23%、11%及20%。 截至6月19日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比下降17%；平均去化周期7.7个月，同比下降20%。 截至6月19日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升6%，2020年累计成交面积同比下降13%。 投资建议： 本周央行连续开展逆回购操作，14D操作利率下降，长短期搭配维护半年末流动性水平合理充裕，6月房贷利率也随5年期LPR下调连续6个月下降，将为购房需求提供一定支撑，同时从近期房企公布数据来看销售端已持续回暖，行业成交面有望继续改善。维持行业“强于大市”评级。 22-Jun-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4631 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 20 1. 从零门槛落户看惠州楼市发展 1.1 产业发展方面：产业活力十足，经济发展可期 惠州作为粤港澳大湾区、深圳都市圈重要城市之一，下辖两区三县，设有仲恺高新技术产业开发区和大亚湾经济技术开发区两个国家级开发区，总面积10922平方公里， 2019年实现名义GDP 4177.4亿元，三年复合增速为4.4%，GDP总量位列广东省第5位， 其中三次产业结构占比分别为4.9%、51.9%、43.2%，分别同比增长1.8%、2.3%、6.8%，二、三产业持续均衡发展，人均GDP为86043元，同比增长0.7%，人均GDP位列广东省第7位，高于全国人均GDP水平。 图 1：惠州二、三产业均衡发展 数据来源：Wind，中达证券研究 夯实根基，赋能发力，产业前景广阔。房地产发展长期看人口，而产业集聚能带来人口导入，产业的不断发展升级为经济发展提供有力支撑，从而能进一步吸引人口聚集。根据《广东省人民政府关于培育发展战略性支柱产业集群和战略性新兴产业集群的意见》，目前惠州市加快构建“2+2+N”产业体系，做强做优电子信息、石油化工两大支柱产业，推动汽车与装备制造、清洁能源成为新兴支柱产业，培育物联网、云计算、LED、生物医药等产业成为优势产业，推动金融服务、现代物流、电子商务、休闲旅游等现代服务业加快发展，加快服装制鞋、家电制造、水泥建材等传统产业转型升级，提高农业现代化水平。从产业发展来看，惠州具备较强的产业发展与升级基础： qRtMrQoPsQpQmMwPrOsQwPbRcM9PmOoOnPqQeRnNpQfQpPpM8OmMuNxNrMwOvPpMrO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 20 从两大支柱产业看，产业基础实力雄厚，多家巨头持续放大集聚效应：电子信息产业方面，2019年惠州电子信息产业总产值达3200亿元，在液晶电视机、车载导航等细分领域产品的产量、市场份额位居全国及世界前列，其中中国电子信息十强企业——TCL集团总部即位于惠州，其电视机等产品销售量稳步提升至全球第二，市占率达到13%，同时全球电子信息产业龙头——三星集团中国总部也位于惠州；石化能源产业方面，惠州市背靠大亚湾石化区，具备天然区位优势，资源储备充足，是我国重点发展的七大石化产业基地之一，炼化一体化规模全国第一，落户了中海油、埃克森美孚、壳牌等多家国内外大型炼化一体化企业， 2019年石化能源产值规模达2240亿元，根据发展规划，2020年亚湾石化区将形成4000万吨/年炼油、500万吨/年乙烯的生产能力。未来惠州规划两大支柱产业发展成万亿级先进制造业集群，产业优势将继续扩大。 新兴支柱与优势产业方面，成长性企业已具备较强产业竞争力，未来发展可期。新兴支柱产业方面，目前惠州形成了汽车音响、智能导航、电控系统等较为完善的汽车电子产业集群，并大力发展整车制造业，其中，惠州车载导航终端年产量约600万台，产值近200亿元，约占我国车载导航终端总产量的40%，位居全国之首，根据惠州市十三五规划到2020年，惠州的整车制造业将形成产值超150亿元的整车制造基地，惠州市汽车制造业产值规模将达到1000亿元；优势产业方面，惠州多家企业在业内以具备较强竞争力，如紫旭科技具有自主知识产权的智慧视觉类产品、无线组网产品、云计算终端及基于物联网的云计算中间件处于业界领先地位；正源微电子手机射频功率放大芯片技术达到世界一流水平；广东智冠手静脉认证技术，打破了静脉认证核心技术被国外产品垄断的局面，根据十三五规划，到 2020 年惠州将基本形成以科技创新为主要引领和支撑的经济体系和发展模式，全市高新技术企业达到 1000家以上，研发支出占 GDP 的比重达到 2.9%，建成珠三角国家自主创新示范区重要节点城市。 表 1：惠州多产业企集聚知名企业 产业 知名企业 电子信息 TCL、三星等 石油化工 中海油、埃克森美孚、壳牌等 云计算 紫旭科技等 通信技术 正源微电子等 医药生物 广东智冠等 数据来源：惠州市各政府网站，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 20 1.2 房地产市场供需或趋于紧张 1.2.1批准预售新建商品住房逐年减少，住宅用地溢价率相对较低 《广东省国土空间规划（2020－2035 年）编制工作方案》指出，目前粤港澳大湾区土地供应整体已迈入存量时代。供给方面，惠州市主要呈现三方面特征：1）批准预售新建商品住房面积逐年减少：从惠州市人民政府在《惠州市住房发展规划（2019-2022年）》中公布的新建商品住房批准预售面积看，其由2019年1200万平方米逐年下降到2022年900万平方米，同时逐渐重视多渠道供应、加大对租赁住房的支持力度；2）住宅类用地成交价、溢价率相对合理：过去2年惠州住宅类用地成交楼面价及溢价率在粤港澳大湾区9城市中位居倒数第二，分别为5322元/平方米和7.2%，相对于近2年惠州商品房销售平均价格10154元/平方米来看，楼面价占商品房销售均价的比例为52.4%；3）近年商品房供给趋于紧张：从供应土地规划建筑面积/商品房销售面积所计算出的商品房供需比来看，2012年后，惠州市商品房供需比持续低于1.0，商品房供给趋于紧张，随新建商品住房批准预售面积持续减少，供需比或持续维持较低水平，商品房价格或随之呈现上升趋势。 表 2：惠州批准预售新建商品住房面积逐年减少 年份 供地计划 2019 批准预售新建商品住房 12万 套（1200 万平方米）；发放公共租赁住房补贴 400 套。 2020 批准预售新建商品住房 11万套（1100 万平方米）；发放公共租赁住房补贴 500 套；筹集建设人才安居住房 1500 套；筹集建设国有机构租赁住房 2000 套。 2021 批准预售新建商品住房 10万套（1000 万平方米）；发放公共租赁住房补贴 500 套；筹集建设人才安居住房 2300 套；筹集建设国有机构租赁住房 3000 套。 2022 批准预售新建商品住房 9万套（900 万平方米）；发放公共租赁住房补贴 600 套；筹集建设人才安居住房 3000 套；筹集建设国有机构租赁住房 3000 套。 数据来源：惠州市人民政府，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 20 图 2：过去年间惠州土地成交溢价率在大湾区中相对较低 数据来源：Wind，中达证券研究 图 3：2011年后惠州商品房供需比持续低于1.0 数据来源：Wind，中达证券研究；注：商品房供需比由住宅类成交土地规划建筑面积/商品房销售面积 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 20 1.2.2 需求方面：户籍人口/常住人口比例持续上升带来购房需求支撑 2019年广东省人口净迁入规模达到82.6万人，仅次于浙江的84.1万人居于全国第二， 2019年深圳都市圈GDP合计达4.3万亿元，约占广东省的40.0%，位居广东五大都市圈之首，2019年末常住人口3290.4万，约占广东省的28.6%，土地面积合计达3.7万平方公里，约占广东省的20.7%，是广东省省内最具产业发展潜力与人口吸引力的都市圈。 需求方面，惠州市主要呈现四方面特征：1）常住人口及人口密度相对较低：从常住人口数据看，2019年惠州常住人口为488万人，位居粤港澳大湾区9城市第5名，且与前四名城市差距相对较大，人口密度为447人/平方公里，位居粤港澳大湾区9城市倒数第2名；2）人口吸引力较强：百度地图发布的《2019年度中国城市人口吸引力排行榜》中，以城市新流入常住人口/全国所有城市新流入常驻人口均值为标准计算的人口吸引力指数中，惠州位居全国100个主要城市中第16位，粤港澳大湾区9城市中第5位； 3）落户门槛大幅降低：近年来，惠州多次出台落户放宽、吸引人才落户政策，同时根据4月9日发改委印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，国家督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，2019年惠州市城区常住人口为254万人，6月12日，惠州发布《惠州市户口登记、迁移准入条件（试行）》（修订稿），落户限制将全面取消；4）户籍人口/常住人口比例持续上升：惠州市户籍人口同比增速整体呈上升趋势，户籍人口与常住人口比例由0.7上升到0.8，显示出在较强人口吸引力与落户门槛大幅降低等推力下，在惠州落户人口规模不断增加，为购房需求带来有力支撑。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 / 20 表 3：2019年惠州人口吸引力指数在全国100个主要城市中排名第16 排名 城市 人口吸引力指数 1 深圳 10.109 2 广州 9.913 3 北京 8.816 4 东莞 8.083 5 上海 7.857 6 成都 6.474 7 苏州 6.284 8 重庆 5.623 9 杭州 5.384 10 佛山 5.286 11 郑州 4.878 12 武汉 4.196 13 西安 4.182 14 长沙 4.002 15 天津 3.714 16 惠州 3.