行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从重点任务看新型城镇化发展 户籍政策：差异化落户促进户籍人口城镇化率提升，都市圈内户籍准入年限同城化推动产业升级。新区郊区差异化落户政策、都市圈内户籍准入年限同城化累计互认为《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（各年度相关文件后简称《重点任务》）落户政策方面的最大变化。1）差异化落户方面，2022年《重点任务》提出“鼓励人口集中流入城市区分中心城区和新区郊区等区域，制定差异化落户政策”，厦门、广州、上海等地近年均对部分新区设立了差别化落户政策；截至七普时点我国共拥有超大城市7座、特大城市14座，21座城市中除重庆外15-59岁人口占比均高于全国，在各级政府差别化落户政策的推动下，已具备一定产业基础的一二线城市新区或有望加速劳动力的落户、迎来进一步发展。2）户籍准入年限同城化累计互认方面，2022年《重点任务》首次提出“户籍准入年限同城化累计互认”，劳动力、进而企业和产业在城市群、都市圈内不同城市转移的壁垒有望降低。从近年各地政策的情况来看，预计国内相对成熟的长三角、大湾区、成渝等区域将率先落地同城化累计互认。 城市群、都市圈建设：城市群建设更重视质量，推动联防联控及创新发展。2018-2020年，《重点任务》中提及的城市群及都市圈数量逐步增多、2021年后则主要提及相对发达区域，原因或在于区域间基本面存在差异、聚焦重点城市群有望驱动资源有效配置和建设质量的提升等。从区域上看，京津冀、大湾区、长三角仍为定位最高的城市群；成渝建设进展顺利、顶层亦较为重视，年内或将继续重点发展；长江中游、北部湾、关中平原城市群发展方案由“研究编制”到“印发实施”，上述区域均有望在年内迎来相应的支持政策。从支持举措上看，疫情对城镇化建设的重点任务带来了一定影响，2021年起都市圈内重大突发事件联动响应机制成为都市圈建设的重点方向、2022年进一步 新增教育医疗资源共享；同时，在产业转型升级和稳增长诉求明确的背景下，有条件的都市圈探索建立税收分享及经济统计分成机制的任务自2019年后再次获提及，或有望重新带动部分相对成熟都市圈内的产业融合及转型升级。 城市空间布局：新区郊区助力功能疏解，县城成城镇化重要载体。从近五年《重点任务》的表述来看，近年我国对于超大特大城市在空间布局上的发展更着力于产业升级和非核心功能疏解，同时部分城市近年来为新区的发展创造了充分的条件：1）发展定位较高：如上海对五大新城发展定位较高，提出“举全市之力推动新城发展”， 同 时2025年常住人口总规模达到360左右、GDP总量达1.1万亿元等明确目标亦有望带动五大新城的快速发展。2）基础设施完善：除前述差别化落户政策外，部分城市亦提供了充足的土地及住房保障、交通基础设施等，如成都城市轨交持续向新区郊区延伸、轨交运营线路长度2020年位列全国第3，为城市内各项要素的流动和产业的协同提供了稳固的基础设施。另外，在大规模撤县改区后（2012-2020年我国县数量/市辖区数量分别下降141个/增加113个），由于城市 扩张型粗放的增长模式未变、 部分城市在疫情防控中暴露出一定“大城市病”等，2021年起撤县改区受到严格限制、县城成为城镇化建设的重要载体。预计未来数年超大特大城市的新区发展和各规模城市的县城建设将成为我国城镇化空间布局的重要课题。 风险提示：调控政策 及疫情防控存不确定性；区域建设规划出台不及预期。 25-Mar-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 目录 1.新区郊区差异化落户，都市圈推动同城化累计互认 .................................................................................................. 3 2.城市群建设重视质量，促联防联控及创新发展 .......................................................................................................... 8 3.新区郊区助力功能疏解，县城成城镇化重要载体 .................................................................................................... 10 图表目录 图 1：2021年末我国常住人口城镇化率达64.72% ....................................................................................................... 3 图2：2021年户籍人口城镇化率增幅高于常住人口 ..................................................................................................... 3 图 3： 厦门常住人口持续远大于户籍人口 ..................................................................................................................... 6 图4：青岛常住人口持续大于户籍人口 ......................................................................................................................... 6 图 5：广州常住人口与户籍人口之差逐步扩大.............................................................................................................. 7 图6：上海户籍人口约占常住人口的60% ..................................................................................................................... 7 图 7：成都城市轨交规划持续向新区郊区延伸............................................................................................................ 12 图8：2013年后我国县数量明显下降、市辖区数明显上升 ....................................................................................... 13 表 1：2018-2022户籍政策表述调整 ............................................................................................................................... 4 表 2：截至七普我国超大特大城市合计21座，15-59岁人口占比多高于全国 .......................................................... 5 表 3：近年多个一二线城市针对新区郊区出台差别化落户政策 .................................................................................. 6 表 4：苏州率先实施居住证年限和社保年限积累互认，广东、厦门、四川等推动同城化累计互认政策 .............. 7 表 5：《重点任务》提及城市群、都市圈数量有所减少，更重视客观规律与建设质量 .......................................... 9 表 6：《重点任务》对城市群、都市圈的建设措施与疫情防控和产业升级更为相关 ............................................ 10 表 7：超大特大城市发展中更强调产业升级和非核心功能疏解 ................................................................................ 11 表 8：上海市对五大新城的发展定位较高，建设目标明确 ........................................................................................ 11 表 9：城市行政区划中将慎重从严把握撤县改区、推进以县城为重要载体的城镇化建设 .................................... 13 qOpPpPsQ7NcM6MpNpPoMpNiNoOtQfQmOrM9PrQpMuOqRtOxNpMrO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 近期，国家发改委印发了《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（各年度相关文件在后文中简称《重点任务》），对年内的城镇化相关工作做出了部署。今年的城镇化相关重点任务有哪些变化？驱动变化的原因几何？如何看待未来的城市发展趋势？ 1.新区郊区差异化落户，都市圈推动同城化累计互认 近年各规模城市落户逐步放宽，主要面向存量未落户农民工及人才。2018年以来，中央层面持续放宽各规模城市的落户政策，如城区常住人口300万人以下城市（包括II型大城市 、中小城市和建制镇）的落户 限制由2018年的“有条件II型大城市要进一步降低社保年限要求”逐步放宽至2021和2022年的“ 落实全面取消落户限制政策”、 超大特大城市在2020年大幅放宽“取消郊区新区落户限制”等。从相应区域的人口组成来看，300万人以下城市的放宽更面向农民工，2021年末在户籍所在乡镇地域内/外从业的农民工（即本地/外地农民工）人数达到1.2亿人/1.7亿人；从上海等超大特大城市放宽落户的情况来看，上述城市的放宽更面向支持城市创新产业发展的各类人才。 2021年户籍与常住人口城镇化率差额首次收窄。在新型城镇化的推进下，我国常住人口城镇化率保持较快增长，2021年末达64.72%、较上年提升0.83个百分点；而在近年来落户政策的放宽下，户籍人口与常住人口城镇化率的年度增幅差距有所收窄、2021年户籍人口城镇化率增幅首次超过常住人口城镇化率增幅，2021年末我国户籍人口城镇化率达46.7%、较上年提升1.3个百分点。 图 1：2021年末我国常住人口城镇化率达64.72% 图2：2021年户籍人口城镇化率增幅高于常住人口 数据来源：国家统计局，中达证券研究 数据来源：国家统计局，发改委，中达证券研究 0%10%20%30%40%50%60%70%19491953195719611965196919731977198119851989199319972001200520092