行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 物流及IDC等新型地产业务发展情况几何？ 专题研究： 物流地产及IDC等新型地产业务发展情况如何？上述业务对房企融资渠道有何影响？ 是否具备投资价值？ 高端物流地产供给缺口较大、开发商参与程度较高，IDC市场以运营商及具备技术背景的企业为主。2019年末我国高标准仓库的市场供应规模逾6000万平方米，而戴德梁行预计2020年市场对高标库的需求将达到逾1.4亿平方米 ，较大的供给缺口使高标库成为了当前备受青睐的物流地产标的。市场格局方面，高端物流市场参与者以普洛斯、万纬等物流地产开发商为主。IDC服务商 则除提供场地、带宽等基础托管服务外，更需提供专业度高的增值服务，较高的专业门槛使房企在IDC市场的参与度相对较低。 物流等新型地产能够创新开发商融资渠道及运营模式，并为投资者提供稳定的投资回报。截至2019年末，国内以工业物流为底层资产的不动产证券化产品累计发行规模合计145.3亿元，发行单数共计11单，其中9单在2018年9月至2019年9月发行，为近年增长最快的底层资产类别，物流地产证券化成为创新融资的一大可行渠道；近期万纬物流类REITs、远洋资本IDC基础设施ABS的发行亦为新型地产证券化的成功尝试。金融化渠道的推进则能够助力开发商实现轻资产模式，通过私募基金等方式引入投资者，扩大资本基础，并在物业开发或培育完成后进行出售或注入REITs及其他信托等，完成金融化退出。对投资者而言，物流仓储物业能够带来表现良好的投资收益，新加坡已上市REITs中，以IDC为底层资产的吉宝DC REIT和以物流地产为底层资产的丰树物流REIT在近年的 收益表现均优于新加坡REITs整体表现 。 基础设施R E ITs蓄势待发，开发商模式转变或迎良机。仓储物流、数据中心均属当前公募基础设施RE ITs项目底层资产的范围，展望未来，国内公募基础设施RE ITs的推进为开发商依托此类资产拓宽融资渠道、实现“开发、管理与基金运作”的闭环提供了更强的可行性，亦为我国房地产行业未来的发展提供了更多的可能模式和更广阔的想象空间。 数据要点： 截至8月28日，本周42个主要城市新房成交面积环比下降6%，2020年累计成交面积同比下降4%。 截至8月28日， 本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升2%；平均去化周期10.7个月， 平均环比与上周持平。 截至8月28日，本 周15个主要城市二手房交易建面环比下降2%，2020年累计交易面积同比下降5%。 投资建议: 本周，多部门形成房企资金监测和融资管理规则、无锡将开展购地资金来源穿透式核查，财务状况良好的房企受影响或相对较小。另一方面，住建部提出住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，或有望从供给端稳定地价及房价预期，引导行业健康发展。维持行业“强于大市”评级。 30-Aug-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 22 1. 物流及IDC等新型地产业务发展情况几何？ 除传统开发业务及当前备受关注的物业板块外，近期投资者对开发商其他业务板块的发展机遇亦有所关注。本周，我们对物流地产及IDC等新型地产发展情况进行了梳理及展望。 1.1物流地产及IDC发展概况 经济增长及网络电商发展推动物流仓储面积提升。近十年来，在经济的增长和网络电商的发展下，我国对物流仓储的需求逐步上升，仓库面积亦持续提升。根据中国仓储与配送协会的数据，我国营业性通用仓库面积由2012年的约7.0亿平方米逐年提升至2018年的10.6亿平方米，仓储面积 总量空间较大。 高标库占仓储总存量不到10%，为当前备受青睐的物流地产标的。从建筑标准来看，仓库可分为高标准仓库及普通仓库。市场对高标准仓库的需求来源于：1）传统仓库无法满足租户日益提升的需求：传统仓库空间利用率相对较低、选址相对不便、自动化水平和合规性较低；2）物流地产经营者对成本及效率要求更高。在我国消费市场的演变和发展之下，上述提升来源或将继续支撑高标库的未来需求。供给方面，由于我国现代化仓储起步较晚，中国内地高标库在总仓储面积中的占比较低，仅占前述仓储总面积不到10%。根据戴德梁行的数据，2019年末我国 高标库 的市场供应规模逾6000万平方米，而戴德梁行预计2020图1：我国仓储面积总量近年持续提升 数据来源：中国仓储与配送协会，中达证券研究 0246810122012201320142015201620172018仓储业:营业性通用仓库面积（亿平） qUzWjWnVeXsMsQpRtPsOrRoNuM8OaO8OsQnNsQrRjMrRuNlOqQsRaQoPmRwMpOuNuOsPqR 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 22 年市场对高标库 的需求将达到逾1.4亿平方米。高标库供需的差异对其发展提供了支撑，使高标库成为了当前备受青睐的物流地产标的。 当前物流地产主要参与者可分为电商、地产开发商及其他派系，开发商参与程度较高。物流地产市场的参与者包含以菜鸟及苏宁等为代表的电商、以普洛斯为代表的外资物流地产商、以万科万纬物流为代表的本土开发商、及以平安为代表的金融机构等。菜鸟等电商在物流地产领域的布局更多出于对自身物流成本及效率的考量。普洛斯、丰树等外资物流地产开发商在21世纪初将物流地产概念引进中国，在运营经验、商业模式成熟程度和布局规模方面具备先发优势。万科等开发商则能够凭借自身品牌与开发优势，尝试实现 “开发、管理与基金运作”的闭环，平安等金融机构亦能够通过对物流地产的布局获得较为稳定的运营及投资收益。 高端物流市场近年竞争更为充分。根据戴德梁行的数据，2015年，中国高端物流市场中普洛斯占据55%的市场份额，而在2015年年中，万科正式成立了物流地产发展公司，平安不动产旗下亦成立了物流地产事业部；2019年第四季度，在更多物流地产参与者的布局和合作之下，普洛斯在内地高端物流市场的市场份额有所下降，约为31%，市场竞争更为充分。 图 2：深圳盐田港普通仓库实景图 图3：万纬南京溧水园区效果图 数据来源：国际贸易网，中达证券研究 数据来源：万纬物流官网，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 22 IDC市场总量空间大、专业门槛高，开发商参与程度低。IDC（Internet Data Center）即互联网数据中心，指拥有完善设备、专业化管理和完善应用的服务平台，当前的IDC服务商除提供场地、带宽等基础托管服务外，更需提供专业度高的增值服务。在互联网产业的蓬勃发展之下，IDC市场规模亦不断扩大，根据中国IDC圈的数据，2019年我国IDC市场规模达1562.5亿元。然而，由于IDC服务的专业门槛较高，其市场的主要参与者为中国电信等传统电信运营商、及世纪互联等具备互联网或IT背景的企业，房地产企业在其中的参与度较低。 图 4：2015年末普洛斯占中国高端物流市场过半份额 图5：当前高端物流市场竞争更为充分 数据来源：戴德梁行，中达证券研究 数据来源：戴德梁行，中达证券研究 图6：我国IDC市场规模近年快速扩大 数据来源： Wind，中国IDC圈，中达证券研究 55%11%9%6%5%5%5%3%1%1%2015年末中国高端物流市场份额情况普洛斯嘉民宝湾宇培安博易商丰树维龙盖世理平安不动产31%7%6%5%5%5%5%5%5%27%2019年末中国高端物流地产市场份额情况普洛斯万纬宇培嘉民易商安博宝湾平安丰树其他0200400600800100012001400160018002007200820092010201120122013201420152016201720182019市场规模:互联网数据中心(IDC)（亿元） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 22 1.2 新型地产创新融资渠道及运营模式，投资回报良好 1.2.1对开发商：创新融资渠道和运营模式 物流及IDC为发达REITs市场重要的底层资产类别。物流及IDC物业在稳定经营后能够为持有者带来租金收入，在此意义上与商业、写字楼等商业地产类似，在美国、新加坡等境外市场亦为reits的重要底层资产类别。截至2020年6月末，自助仓储及数据中心的市值分别达571亿美元及1172亿美元，分别占富时NAREIT权益型REITs总市值的6.9%及14.1%。 近年以工业物流为底层资产的证券化产品数量及规模快速增长，物流地产证券化成为创新融资的一大可行渠道。根据戴德梁行的数据，截至2019年末，国内以工业物流为底层资产的不动产证券化产品累计发行规模合计145.3亿元，发行单数共计11单，其中9单在2018年9月至2019年9月发行，为近年增长最快的底层资产类别。按2019年末已发行商业不动产证券化产品的底层物业数量来看，工业物流项目合计达35个，占总数量的8.3%。相较于零售、办公等业态，工业物流项目的运营成本相对更低、租约更长、现金流可预测性更强，作为证券化产品的底层资产较为适宜。 表 1：国内市场以物流及IDC为底层资产的证券化产品近年发行较多 项目名称 成立时间 底层资产类别 规模 （亿元） 类型 固定收益部分利率 期限（年） 中信华夏苏宁云享资产支持专项计划 2016-06 物流 18.5 类REITs 4.00% 4.0 招证固收-富力国际空港综合物流园资产支持专项计划 2018-04 物流 13.6 CMBS 6.50% 18.0 中信证券-普洛斯仓储物流1期资产支持专项计划 2018-09 物流 15.0 CMBS 5.00% 17.8 华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划 2018-12 物流 18.5 类REITs 5.05% 43.4 中信证券-普洛斯仓储物流2期资产支持专项计划 2019-01 物流 15.0 CMBS 4.49% 18.0 长江楚越-宝湾物流第1期资产支持专项计划 2019-01 物流 17.9 CMBS 4.82% 18.0 菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划 2019-03 物流 10.7 类REITs 4.45% 3.0 开源-光明冷链仓储物流资产支持专项计划 2019-04 物流 6.0 CMBS 4.50%-5.99% 20.8 上海宇培(集团)有限公司2019年度第一期资产支持票据 2019-06 物流 6.5 CMBN 6.50% 18.0 华泰佳越-顺丰产业园一期第2号资产支持专项计划 2019-09 物流 13.6 类REITs 4.90% 39.0 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 22 万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划 2020-06 物流 5.7 类REITs 4.70% 8.0 远洋-中金-云泰数通一号第1-10期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划 2020-07 IDC 11.1 ABS 3.50%-4.25% 0.9-8.91 数据来源：Wind，戴德梁行，公司网站，中达证券研究 当前，国内物流及IDC证券化逐步靠近境外成熟REITs运营模式。2020年7月，远洋资本以其投资企业的IDC服务收费权益权为底层资产发行IDC基础设施ABS，通过IDC实现了创新融资模式。万纬物流自2018年起已与国内外保险、基金等共同设立过多期物流私募股权基金；2020