内地房地产行业周度观察：成渝区域崛起，发展机遇几何？

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 成渝区域崛起，发展机遇几何？ 专题研究： 成渝当前发展状况如何？双城经济圈发展态势如何？双城经济圈的推动对地产而言意义几何？ 人才、产业和基建相互作用，共同驱动成渝发展。基建是城市群产业融合发展的重要基础，产业发展方能留住人才，而人才将带动产业及经济的增长和城市建设。人才方面，2020年重庆及成都的高校数量分别位居全国第4和第8位，人才储备充足，重庆主城及成都的常住人口近十年来亦持续增长。产业方面，成渝两城第二产业占GDP的比重分别由2010年的44.7%和55.0%下降至2019年的30.8%和40.2%，优化和稳定产业供应链或将助力两城优势制造业再次崛起，互联互通程度的提升亦将助推新兴产业的进步和发展。基建方面，2015年，成渝高铁通车运行；目前渝蓉高速、达州—开州高速等已建成通车。在上述因素的共同作用下，成渝两城的经济增长动力充足，GDP总量在西南核心城市中处领先地位，2019年分别达1.7万亿元和2.4万亿元 。 政策加持或助力双城经济圈加速融合发展。成渝区域2011年4月首次出现在国家级规划文件中，至今经历了从“成渝经济区”到“成渝城市群”到“成渝双城经济圈”的定位变化，政策的不断完善逐步推动了成渝两城及周边城市的融合发展。当前，成渝相向发展态势初显，带动周边卫星城市共同增长，经济圈发展主轴区域及重要节点城市的房地产需求均有望得到一定支撑。 成渝双城经济圈满足高周转条件，或为助力房企实现规模扩张的优选区域。高周转是主流房企平衡规模、利润与稳健的关键，其重要条件之一为充裕的土地获取空间和相对合理的地价水平，以保障其规模扩张速度。成渝两城的住宅用地供应及成交量均较大，有足够的空间供房企通过高周转快速扩大规模。另一方面，近年重庆的土地竞争激烈程度相对二线城市整体更低；成都的宅地溢价率虽较二线城市整体更高，但仍低于长三角及珠三角的部分热门城市，相对温和的土地市场竞争环境能够在一定程度上保障房企的利润空间。在较为激烈的土地竞争中，成渝双城经济圈或能够成为助力房企实现规模扩张的优选区域。 数据要点： 截至10月16日，本周42个主要城市新房成交面积2020年累计成交面积同比下降1%。 截至10月16日，本 周13个主要城市可售面积（库存）环比下降1%；平均去化周期10.3个月，平均环比上升2%。 截至10月16日， 本周15个主要城市二手房交易建面2020年累计交易面积同比下降3%。 投资建议: 本周，热点城市如无锡继续加码调控，同时，广州22号快线将延伸至东莞并与深圳衔接、成渝双城经济圈的支持政策均反映出由核心城市带动周边融合发展的城市群趋势仍在持续，相应区域的购房需求亦有望得到一定支撑。维持行业“强于大市”评级。 18-Oct-20 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 23 1. 成渝区域崛起，发展机遇几何？ 日前，中共中央政治局召开会议审议《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，指出“推动成渝地区双城经济圈建设”，强调“突出重庆、成都两个中心城市的协同带动，注重体现区域优势和特色，使成渝地区成为具有全国影响力的重要经济中心、科技创新中心、改革开放新高地、高品质生活宜居地，打造带动全国高质量发展的重要增长极和新的动力源”。成渝当前发展状况如何？双城经济圈发展态势如何？双城经济圈的推动对地产而言意义几何？ 1.1成渝两城发展概况 1.1.1经济：产业结构处于调整期，GDP总量位居西南核心城市前列 重庆传统产业转型拖累整体经济增速，成都GDP增速持续快于全国。重庆的GDP增速在2010-2017年均高于全国整体水平，体现出较强的发展动能；然而，重庆的发展在较大程度上依赖于汽车、电子设备制造等传统行业。2018年来，由于全国汽车产销均出现负增长，重庆的汽车支柱产业受到一定冲击，因而经济增速有所下滑。近年来，重庆积极调整产业结构，突出大数据智能发展，并推动支柱产业迭代升级（如汽车产业向电动化、智能化等方向转型等）等。2019年，重庆的GDP增速较2018年有所回升，增速达6.3%。产业结构的深度调整使重庆经济整体增速在近年有所承压，但大数据等新兴产业正蓄势待发。成都的GDP增速则 在近十年均领先于全国整体水平，2019年达到7.8%。 成渝GDP总量均位居西南核心城市前列。GDP总量方面，成渝的GDP总量在西部核心城市中均具备优势，2019年重庆GDP总额达2.4万亿元、成都GDP总额达1.7万亿元，高于西安、昆明、南宁和贵阳等西部省会城市。 图 1：成都GDP增速常年快于全国整体增速 图2：成渝GDP总量在西部核心城市中具备优势 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源： Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%2010201120122013201420152016201720182019全国GDP同比重庆GDP同比成都GDP同比0.00.51.01.52.02.5重庆成都西安昆明南宁贵阳2019年GDP总量（万亿元） TV1ZYWoUoWvZwOqRwPrQtRnPbR9RaQsQmMmOoOfQpOqQeRqRwP8OoPpOxNsRpONZnRvN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 23 1.1.2产业：第二产业占比下滑，融合发展有望改善 成渝第二产业占比近年均持续下滑。成渝两城均为西部工业重镇，以汽车、摩托车及电子设备制造等产业为优势。近年来，国内汽车产销量下滑、传统制造业亟需转型升级、第三产业蓬勃发展等因素共同导致成渝第二产业占GDP比重逐年下降：成渝两城第二产业占GDP的比重 分别由2010年的44.7%和55.0%下降至2019年的30.8%和40.2%。 优化和稳定产业供应链或将助力两城优势制造业再次崛起。供应链是传统制造业转型升级过程中的一大关键因素，此次的会议中亦指出推动成渝地区双城经济圈建设有利于“优化和稳定产业链供应链”。成渝双城的融合发展将更充分地使双方在电子信息、汽车制造等传统优势产业上达成协作，如在汽车整车及零部件研发方面开展协作，优化 供应链 以达成传统产业升级发展的目标。 图 3：汽车制造在重庆工业总产值中占比较高 图4：汽车产销负增长对重庆经济带来一定冲击 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源： Wind，中汽协，中达证券研究 图 5：成都第二产业占比近年明显下降 图6：重庆第二产业占比逐年下降 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源： Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%25%30%电子设备制造业汽车制造业非金属矿物制品业电气机械及器材制造业运输设备制造业农副食品加工业通用设备制造业电力、热力的生产和供应业有色金属冶炼及压延加工业化学原料及化学制品制造业2019年重庆工业总产值占比-20%-10%0%10%20%30%40%2010201120122013201420152016201720182019销量:汽车:累计同比产量:汽车:累计同比0%20%40%60%80%100%2010201120122013201420152016201720182019成都三次产业占GDP比重第一产业第二产业第三产业0%20%40%60%80%100%2010201120122013201420152016201720182019重庆三次产业占GDP比重第一产业第二产业第三产业 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 23 互联互通程度的提升将助推新兴产业的进步和发展。在传统制造业增长承压的环境下，双城均在产业转型升级方面做出了相应规划。成都正重点发展“5+5+1”重点产业体系，构建以先进制造业（电子信息、装备制造、医药健康、新型材料和绿色食品5大重点产业）、现代服务业（会展经济、金融服务业、现代物流业、文旅产业和生活服务业5大重点领域）和新经济（“大数据+”等高技术含量、高附加值的产业）为支撑的产业体系。重庆则正致力于巩固提升智能产业、汽车摩托车产业两大支柱产业集群，培育壮大装备产业、材料产业、生物医药产业、消费品产业、农副食品加工产业和技术服务产业集群，推动支柱产业向高端迈进。双方的互联互通将使以大数据智能化为代表的创新产业研发交流更为顺畅，进一步助推新兴产业的进步和发展。 1.1.3人口：常住人口、户籍人口持续增长 重庆全市常住人口快速增长，主城九区人口持续净流入。由于过去对传统产业的依赖程度较高，重庆市过去十年间常住人口均低于户籍人口，为人口净流出城市。 近年来，重庆的产业的转型升级、城市人口吸引力的提升使常住人口与户籍人口的差距快速收窄，2019年，重庆市常住人口和户籍人口分别约3124万人和3389万人。分城区来看，重庆主城九区常住人口较户籍人口更多，为人口流入区域。重庆市的人口净流出状态正随着产业转型升级而逐步改善；主城九区人口常年呈净流入状态，该区域的购房需求或相对更为旺盛。 成都常住人口及户籍人口均持续增长。成都作为省会城市，汇聚了省内较多资源并吸纳了大量省内其他城市的人口，常住人口及户籍人口均在近十年内稳步增长。人口的持续流入能够对成都的购房需求构成支撑。 图 7：重庆常住人口与户籍人口的差额近年快速收窄 图8：重庆主城九区常住人口数量常年大于户籍人口数量 数据来源：Wind，重庆市统计局，中达证券研究 数据来源： Wind，重庆市统计局，中达证券研究 24002600280030003200340036002010201120122013201420152016201720182019重庆:常住人口（万人）重庆:户籍人口（万人）010020030040050060070080090010002010201120122013201420152016201720182019主城九区常住人口（万人）主城九区户籍人口（万人） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 23 1.1.4教育：在校小学生及大学生数量稳步增长 成都小学生在校学生数近年持续上升，成渝高校数量均位居全国前列。小学生在校人数能够在一定程度上反映城市中长期人口情况。重庆市在校小学生人数在2012年后稳步上升 ，近五年较为稳定；成都小学生人数则在近年快速上升。增长的小学在校生人数能够在一定程度上反映当地的购房需求的提升。大学生则能够为城市提供劳动力，并带来一定的首次置业需求。成渝两城教育资源均较为丰富，2020年重庆 高等学校数量达68所，位列全国第4位，仅次于北京、武汉和广州；成都高等学校数量达58所，位列全国第8位。 图9：成都常住人口及户籍人口数量均持续增长 数据来源：Wind，中达证券研究 图 10：成都小学生在校人数近年持续上升 图11：重庆及成都高校数量位居全国前列 数据来源：Wind，中达证券研究；注：成都2019年数据缺失 数据来源：教育部，中达证券研究 0200400600800100012001400160018002010201120122013201420152016201720182019成都:常住人口（万人）成都:户籍人口（万人）0501001502002502010201120122013201420152016201720182019普通小学在校学生数（万人）重庆成都020406080100北京 武汉 广州 重庆 郑州 上海 西安 成都 天津 长沙2020年高等学校数量（所） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 23 1.1.5交通：重要交通枢纽，基础设施建设提速 重庆：三年行动计