行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 十四五规划中的楼市发展密码 专题研究： “十四五”的整体环境有何变化？顶层对经济和房地产行业的提法有何种变化？“十四五 ”发展规划中蕴藏了哪些行业机会？ 发展机遇及挑战呈现新变化，经济发展更注重质量及科技创新。当前国际形势环境更为复杂、产业变革深入发展、新冠疫情冲击严重，在此背景下，“十四五”的破局之道和战略重点方才发生了相应的变化。本次会议公报中未提及经济发展速度、更强调发展质量，并进一步强调了科技创新在经济发展战略中的地位，首次提出“把科技自立自强作为国家发展的战略支撑”。 行业基调料将平稳，房企或需把握区域布局及商业模式的双重机遇。高质量发展更需房价、房租等作为成本要素需维持在较为稳定的水平，房地产行业基调料将维持平稳。在此环境下，房企或需把握以下新机遇：1）区域布局：新兴产业或需经历较长时间的研发和试错方能成功步入发展阶段，地方政府在产业发展初期的支持至关重要，在新兴产业招商引资方面更为突出的城市或更大有可为。2）商业模式：具备优秀产业导入和城市运营能力的房企或能够更顺畅地以合理价格获取优质土地资源，保障规模增长和利润增厚。 区域协调发展更侧重空间协同，城市群发展逻辑延续。“十三五”区域协调发展的表述更侧重于城乡之间，本次会议则更强调空间布局即各城市之间的协调发展，与近年来的城市群发展逻辑相符。从产业发展、人口迁移和土地供应情况看，行业发展空间将进一步向二线及都市圈城市转移。 老龄化应对定位提升，房企与地方政府共同提供老龄化解决方案或将带来发展良机。此次会议对老龄化的应对定位明显提升，由“行动”上升至“国家战略”；提及的段落亦发生了变化，侧重点由前次的“人口发展战略”、放开二胎等转移至“社会保障体系”、“健康中国建设”等，或反映出“十四五”时期社会和各级政府将承担更多养老责任。在此趋势下，房企的 产品类别或更需迭代，通过引入养老产业建设综合项目等模式 或将推动政企共赢。 数据要点： 截至10月30日，本 周42个主要城市新房成交面积环比下降6%，2020年累计成交面积同比下降1%。 截至10月30日， 本周11个主要城市可售面积（库存）环比基本持平；平均去化周期11.4个月， 平均环比上升7%。 截至10月30日，本 周15个主要城市二手房交易建面环比下降2%，2020年累计交易面积同比下降2%。 投资建议: 10月行业销售增速较上月略有放缓，但累计销售增速继续提升，行业基本面仍保持回暖态势。十九届五中全会公报更强调经济增长质量而非速度，并强化了空间布局协调发展的相关表述，或将为行业发展带来一定机遇。维持行业“强于大市”评级。 1-Nov-20 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 19 1. 十四五规划中的楼市发展密码 日前， 党的十九届五中全会已圆满完成各项议程，审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》。与“十三五”相比，“十四五”的整体环境有何变化？此次会议对经济和房地产行业的提法有何种变化？“十四五”发展规划中蕴含了哪些行业机会？ 1.1“十四五”时期的发展将有何变化? 我国发展仍处重要战略机遇期，发展机遇及挑战呈现新变化。立足于相应时期的发展环境和发展中的相对弱项方能厘清发展逻辑。与十八届五中全会对比，此次会议的公报大幅增加了当前发展环境的篇幅，在肯定我国充足发展优势和条件的同时，明确提出“我国发展不平衡不充分问题仍然突出，重点领域关键环节改革任务仍然艰巨，创新能力不适应高质量发展要求，农业基础还不稳固，城乡区域发展和收入分配差距较大，生态环保任重道远，民生保障存在短板，社会治理还有弱项。”当前，国际形势环境更为复杂、产业变革深入发展、新冠疫情冲击严重；在“百年未有之大变局”下，“十四五”的破局之道和战略重点方才发生了相应的变化。 表 1：我国发展环境呈现出新的变化 文件 发展环境相关表述 十八届五中全会公报 “十三五”时期，我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，也面临诸多矛盾叠加、风险隐患增多的严峻挑战。 十九届五中全会公报 当前和今后一个时期，我国发展仍然处于重要战略机遇期，但机遇和挑战都有新的发展变化...我国发展不平衡不充分问题仍然突出，重点领域关键环节改革任务仍然艰巨，创新能力不适应高质量发展要求，农业基础还不稳固，城乡区域发展和收入分配差距较大，生态环保任重道远，民生保障存在短板，社会治理还有弱项。 数据来源：政府网站，中达证券研究 经济发展淡化发展速度，更注重质量效益提升。在经济发展的相关表述中，十八届五中全会公报提出“经济保持中高速增长”；本次会议公报中则未提及经济发展速度，与2020年政府工作报告中未提及GDP增速的行为相符。 qRrMpQnPzRyQmQoRxOnNtNbR8Q6MtRoOtRpPkPrQqRiNnNtRbRnNuNNZsRtNMYtOmM 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 19 表 2：本次会议公报淡化经济增速，更强调质量效益的提升 文件 经济发展相关表述 党的十八届五中全会公报 经济保持中高速增长，在提高发展平衡性、包容性、可持续性的基础上，到二○二○年国内生产总值和城乡居民人均收入比二○一○年翻一番，产业迈向中高端水平，消费对经济增长贡献明显加大，户籍人口城镇化率加快提高。 党的十九届五中全会公报 经济发展取得新成效，在质量效益明显提升的基础上实现经济持续健康发展，增长潜力充分发挥...产业基础高级化、产业链现代化水平明显提高，农业基础更加稳固，城乡区域发展协调性明显增强，现代化经济体系建设取得重大进展。 数据来源：政府网站，中达证券研究 科技创新定位提升，国内经济大循环增强发展韧性。发展动能方面，此次会议进一步强调了科技创新在经济发展战略中的地位，首次提出“把科技自立自强作为国家发展的战略支撑”，与十八大提出的“实施创新驱动发展战略”、十九大提出的“创新是引领发展的第一动力”等表述一脉相承。另一方面，在当前经济全球化出现变局、单边主义及保护主义上升、外围疫情尚在蔓延的环境下，此次会议强化了对国内经济大循环的表述，或将在当前环境下增强经济发展韧性、实现国内及国际经济循环的相互促进。 表 3：科技战略定位进一步提升，国内市场重要性更为凸显 文件 发展渠道相关表述 十八届五中全会公报 坚持创新发展，必须把创新摆在国家发展全局的核心位置...必须把发展基点放在创新上，形成促进创新的体制架构，塑造更多依靠创新驱动、更多发挥先发优势的引领型发展...深入实施创新驱动发展战略，发挥科技创新在全面创新中的引领作用。 十九届五中全会公报 ·坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位，把科技自立自强作为国家发展的战略支撑，面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，深入实施科教兴国战略、人才强国战略、创新驱动发展战略，完善国家创新体系，加快建设科技强国。 ·国内市场更加强大，经济结构更加优化，创新能力显著提升。 数据来源：政府网站，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 19 1.2“十四五”发展规划中蕴含了哪些行业机会？ 1.2.1行业基调料将平稳，差异化机遇仍存 高质量发展更需稳定成本要素，房地产行业基调料将维持平稳。虽然科技创新的定位进一步得到提升，但本次会议公报中亦提出了创新发展中的弱项，即“重点领域关键环节改革任务仍然艰巨，创新能力不适应高质量发展要求”；在此背景下，产业的迭代升级更需要相对稳定的整体经济环境。就房地产行业而言：1）房价、房租等作为成本要素需维持在较为稳定的水平；2）由于行业波动将传导至众多上下游产业，房地产仍为我国整体经济中的重要稳定器。中共中央在介绍十九届五中全会精神的新闻发布会中亦指出，“十四五”时期将“促进住房消费健康发展”，在更强调高质量发展的进程中，对相对稳定经济环境的需求或将使房地产行业的整体基调继续维持平稳。 在科技创新相关产业得到进一步支持的环境下，房企或需把握区域布局和商业模式的双重机遇。 地方政府对新兴产业的初期支持至关重要，招商引资方面更为突出的城市或更大有可为。新兴产业或需经历较长时间的研发和试错方能成功步入发展阶段，因此，在新兴产业发展初期，资本、市场信心和个性化基础设施等方面的支持极为关键。部分地方政府能够为产业导入提供更匹配新兴产业发展特色的便利条件，使相关企业主动迁入相应城市。以发展基础相对薄弱的省会城市合肥为例，为引入重点创新产业，除传统的土地、税收等政策性支持外，合肥地方政府在引入新兴产业时亦提供资本支持，已通过此方式成功引入京东方、蔚来等科创领域的重点企业，成为我国重要的“创新高地”，并在近十年均实现了快速的经济增长。产业的发展带动了合肥市常住人口及户籍人口的持续增长，进而提振了购房需求；样本住宅均价亦持续提升。 图 1：合肥近十年GDP增速均高于全国整体水平 图2：合肥常住人口及户籍人口持续增长 数据来源：Wind，中达证券研究 数据来源：Wind，中达证券研究 0%5%10%15%20%2010201120122013201420152016201720182019GDP同比：合肥GDP同比：全国600650700750800850201120122013201420152016201720182019合肥：常住人口（万人）合肥：户籍人口（万人） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 19 商业模式方面，房企的产业导入和城市运营能力或将更趋关键。在高质量发展和经济结构更加优化的要求下，发展优质产业成为了地方政府的重要诉求。房企能够发挥其在综合体开发和产业链资源等方面的优势，为城市发展建设更为完善的配套设施、并助力城市的产业引入，进而助力城市经济发展。 具备优秀产业导入和城市运营能力的房企或能够更顺畅地以合理价格获取优质土地资源，保障规模增长和利润增厚。中国金茂已成功打造长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城等众多城市新中心，助力城市的产业发展和经济增长，同时以合理价格获取土储，保障自身利润空间。以青岛中欧国际城为例，该项目涵盖住宅、公寓、购物中心、酒店、产业办公等多种业态，将产业、城市和生态功能融为一体；同时亦引入了英国伊甸园文旅项目，助力该片区的加速发展。2016年1月，金茂以4.48亿竞得该项目中总建面约28万平的4幅地块，楼面价仅约1600元/平；2017年12月，金茂以21.45亿元竞得中欧国际城6幅地块（包含1幅工业用地），其中5幅商住地块总建面约68.63万平，对应楼面价仅约3100元/平。而根据房天下数据，该项目目前住宅均价已升至13500元/平。 图3：合肥样本住宅均价近年持续上涨 数据来源：Wind，中达证券研究 020004000600080001000012000140001600020102011201220132014201520162017201820192020样本住宅平均价格：合肥（元/平） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 19 1.2.2 区域协调发展更侧重空间协同，城市群发展逻辑延续 区域协调发展更强调与产业和经济的配合。十八届五中全会公报中对于区域协调发展的表述更侧重于“十三五”期间城乡之间的协调发展，本次会议则更强调“十四五”期间空间布局即各城市之间的协调发展，并提出“坚持实施区域重大战略、区域协调发展战略、主体功能区战略”，与近年来的城市群发展逻辑相符，亦能够更好地配合与产业和经济的发展 进程。 表 4：区域协调发展更强调空