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内地房地产行业周度观察:上海楼市稳步复苏,五大新城发展可期

房地产2022-01-14蔡鸿飞、诸葛莲昕中达证券陈翔
内地房地产行业周度观察:上海楼市稳步复苏,五大新城发展可期

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 上海楼市稳步复苏,五大新城发展可期 2021年前8月上海密集出台调控政策,四季度后刚需支撑成交复苏。2021年来,上海多次实施政策对房地产市场加码调控,调控方式主要包含:1)补足限购漏洞:如加强对假离婚、法拍房、企业购房、赠与等购房方式的管理,并进一步严格购房套数的认定等;2)加强贷款管理:年初严格实施房地产贷款集中度管理、资金来源及借款人资格审查等,8月起银行审核二手房贷款金额实施“三价就低”原则等。在密集调控的作用下,上海二手住宅市场年内波动明显,Q1- Q3单月成交面积呈下行趋势、二手住宅价格环比增速由2021年1月的1.3%快速下滑至2021年9月的-0.6%;Q4起信贷政策回稳、顶层表态积极等则驱动上海二手住宅成交面积稳步回升、11月末起二手房报价下跌占比有所下行。另一方面,在前8月的严格调控下,上海商品住宅的单月成交面积仍相对平稳,全年累计成交面积较2020年同比增长17.4%;从区域上看,在供地结构等因素的影响下,近三年来五大新城所在区(南汇区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区)合计商品住宅成交面积占全市的比重均超50%。上海全市及五大新城所在区稳中有升的新房成交总量均在一定程度上反映了上述区域相对充足的购房需求,人口政策、产业和经济的发展为上述需求的重要支撑。 上海落户政策放宽调节人口结构,经济及产业发展态势良好。人口方面,近十年来,上海的人口趋势经历了快速增长、严控规模、人才引入的变化,2018年来上海 落户政策逐渐面向人才放宽;在此基础上,2021年11月末,上海进一步放宽五大新城的落户政策,或有望带动新城人口在未来数年的快速增长。经济及产业方面,上海市GDP总量常年居 全国首位、2020年位列世界第5位,近十年来五大新城所在城区的GDP占上海全市比重多稳步提升;以高端制造等为代表的产业驱动了五大新城所在城区的经济增长,如“十三五”以来嘉定区初步形成的以汽车产业为支撑的特色产业体系带动了其经济的发展,占全市GDP的比重由2016年的约4.6%快速提升至2020年的约6.4%。逐步放宽的人才政策和良好的产业发展态势为上海全市及五大新城带来了充足的购房需求。 郊区新城建设具备必要性,较高定位、完善配套政策支持上海五大新城发展。在城镇化推进和疫情防控常态化的背景下,我国部分超大城市仍存在中心城区人口密度过高、抗风险能力不强等问题,郊区新城作为解决“大城市病”的有效手段,具备较大的建设必要性。从上海市政府对五大新城建设的表述来看,其发展定位较高、发展目标也较为明确,有望带动新城的快速发展:对五大新城的定位表述包含“举全市之力推动新城发展”“新城中心初步具备上海城市副中心的功能能级”等,对2025/2035年人口规模提出了360万人/500万人的目标、对2025年五大新城所在区GDP提出了1.1万亿元 的目标。五大新城的配套措施亦较为完善,上海市面向五大新城提供财税、产业等方面的政策支持,交通委等各部门已将服务五大新城建设放在工作突出位置等;另外,五大新城的住房供应亦较为充足,保障方面新增住房中租赁行住房比例将不低于25%,商品房方面2021年上海59%集中供地成交宅地建面位于南汇、奉贤及青浦,充足的住房供应有望带动商品房市场的稳健发展,保障新城购房需求的合理释放、对新城的人才引入和产业发展等带来有力支持。 风险提示:调控政策及疫情防控政策存不确定性;新城建设进度不及预期。 14-Jan-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 16 目录 1. 调控政策逐步完善,刚需支撑成交复苏 .................................................................................................................... 3 2. 人口:严控总量优化结构,放宽人才新区落户 ......................................................................................................... 6 3. 经济与产业:五大新城各具优势,产业发展助力增长 ............................................................................................. 8 4. 如何看待上海及五大新城的未来发展? .................................................................................................................. 11 图表目录 图 1:上海二手住宅成交面积四季度持续回升.............................................................................................................. 4 图2:上海二手住宅成交套数四季度稳步回升.............................................................................................................. 4 图 3:上海二手房报价下跌占比近月有所收窄.............................................................................................................. 4 图4:上海二手住宅价格环比降幅近月有所收窄 .......................................................................................................... 4 图 5:四季度上海商品住宅成交面积相对平稳.............................................................................................................. 5 图6:五大新城所在区商品住宅成交面积占比过半 ...................................................................................................... 5 图7:2017年后上海新建商品住宅价格保持小幅增长,稳房价预期逐步形成 ......................................................... 5 图8:2015年后上海常住人口出现下滑,2018年常住人口总量恢复增长 ................................................................ 7 图 9:上海五大新区所在城区人口占上海总人口近半 .................................................................................................. 7 图10:近年五大新城所在城区人口占比多有所提升 .................................................................................................... 7 图 11:上海GDP总量居世界前列 .................................................................................................................................. 9 图12:大基数下上海GDP总量增速仍与全国水平相若 .............................................................................................. 9 图13:五大新区所在城区GDP增速较快,占全市比重多稳步提升 .......................................................................... 9 图14:五大新城为上海“十四五”区域空间格局中的重要节点 .................................................................................. 12 图 15:上海近年成交宅地规模持续扩大...................................................................................................................... 13 图16:上海2021年集中供地成交建面多位于新城 .................................................................................................... 13 表 1:2021年Q1-Q3,上海通过多次通过加强限购、限贷等方式实施调控 ............................................................. 3 表 2:上海近年逐渐面向人才放宽落户政策.................................................................................................................. 8 表 3:浦东和五大新区产业优势和发展重点................................................................................................................ 10 表 4:上海市对五大新城的发展定位较高,建设目标明确 ........................................................................................ 12 rQqOpQvNtOoNrOnNpOzRwP7N9RbRoMpPpNmOeRmMpOfQoPmQ6MmNrRNZsQwOvPmOrO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 16 1. 调控政策逐步完善,刚需支撑成交复苏 2021年一至三季度,上海通过多种方式对房地产市场实施调控。2021年来,上海多次实施政策对房地产市场加码调控,调控方式主要包含:1)补足限购漏洞:如加强对假离婚、法拍房、企业购房、赠与等购房方式的管理,并进一步严格购房套数的认定等

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