行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 政策力度加大，销售提速可期 数据要点： 本周，44个主要 城市新房成交量环比上周上升5%，同比上升8%。深圳和上海环比上周分别上升34%和下降13%。44城2019年累计成交量同比上升12%（上周为12%），一、二、三线城市分别上升15%、27%及下降1%。宁波、芜湖、成都和南宁2019年累计交易量分别上升约97%、94%、55%和52%。 截至12月5日，14个主要城市的可售面积（库存）环比上周平均上升2%，同比上升9%；平均去化周期14.0个月（上周为12.7个月），环比上周平均上升4%。泉州 和南京的去化 周期分别由上周的33.7个月和10.5个月变动至45.9个月和7.3个月，分别环比上周上升36%和下降31%。 本周，15个主要城市的二手房交易量环比上周上升8%，同比上升32%。江门和成都 环比上周分别上升78%和69%。15城2019年累计交易量同比上升12%（上周为11%）。厦门、南宁和 成都2019年分别累计同比上升130%、37%和36%。 本周观点： 2019年累计交易量增速近期小幅上升，主要系开发商冲击年度销售目标。然而，各城市的表现明显分化。成都、福州、宁波等核心城市较东营、江门、扬州等非核心城市表现更佳。尽管政府对楼市调控仍然较严，但基本面良好的核心城市交易量仍在上升。同时，同一都市圈中的不同城市也表现出了明显分化。 另外，本周主要城市平均去化周期继续上升，当前14.0个月的去化周期已超过12个月的临界值，市场成交热度有所下降。（住建部：去化周期12个月以下地区要增加供地） 投资建议: 我们的行业首选为碧桂园、融创中国、金科股份和中国金茂。 本周楼市延续了前期小幅降温的态势，44城累计 成交增速有所下滑，同时主要城市去化周期出现了一定上行。基本面的小幅调整使得地方政府“一城一策”实施力度加大，如佛山放开本科以上学历人士买房、广西全面放开城镇落户条件、武汉取消年度落户数量限制等，而上述政策并未遭到主管部门的明确反对。根据我们的研究框架，我们认为此时政策对稳房价的态度较为明确，上述政策的出台能够在一定程度上支撑行业需求，推动行业继续平稳发展。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：调控政策存在一定不确定性；房价或出现一定波动。 8-Dec-19 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4600 caihongfei@cwsi.com.hk 诸葛莲昕 联系人 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwsi.com.hk 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 15 1. 行业表现 合景泰富集团、融信中国和融创中国本周涨幅居前。新城悦服务、佳兆业集团和永升生活服务年初至今涨幅居前。 物业管理公司的股价在2019年表现良好。 图 3：富力地产、雅生活服务和合景泰富集团本周换手率居前 数据来源：Wind, 中达证券研究 0%3%6%R&FA-LivingKWGAoyuan HealthySunacChina SCEAoyuanCIFICarnivalCOGOVanke-HFuture LandRonshineGreenTownYS ServicesKaisaTimesGreenTown ServicesC&D INTLS-EnjoyTurnover(Weekly)图1：合景泰富集团、融信中国和融创中国本周涨幅居前 图2：新城悦服务、佳兆业美好和永升生活服务年初至今涨幅居前 数据来源：Wind, 中达证券研究 数据来源：Wind, 中达证券研究 0%2%4%6%8%10%12%14%Modern LandGreenland HKA-LivingLVGEMMinMetals LandCOLIZhengRoAoyuan HealthyCR LandFuture LandYuzhouC&D INTLChina SCECIFIPowerLongEverGrandeHYDOOSunacRonshineKWGPrice Change(Weekly)0%50%100%150%200%China SCEGreenTown ServicesFantasiaKWGCIFIJinmaoCentral ChinaGreenland HKSunacPowerLongFuture LandCOGOTimesCOPMCG ServicesAoyuanA-LivingYS ServicesKaisa ProsperS-EnjoyPrice Change(YTD) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 15 2.主要城市成交表现 2.1 新房成交数据 表 1: 主要城市交易量情况，本周一线、二线城市同比明显上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/12/5 城市 / 区域平方米环比同比千平方米环比同比千平方米环比同比千平方米同比北京110,049-12%43%523-18%6%10837%101%6,49453%上海258,300-13%14%1,1573%20%15515%-5%12,7398%广州177,325-7%-20%83815%32%78-19%-35%8,5043%深圳100,19634%42%34116%59%7118%36%3,26025%一线城市645,871-6%9%2,8593%24%41211%6%30,99715%二线城市3,288,07811%8%12,4408%8%2,18547%5%113,22527%三线城市2,222,5450%6%9,176-12%-1%1,51817%14%106,723-1%北京110,049-12%43%523-18%6%10837%101%6,49453%青岛546,14915%122%1,68227%-16%26183%42%13,495-7%东营32,535-24%-32%20536%329%2738%-22%1,680-25%环渤海688,7347%86%2,41014%-5%39664%45%21,6693%上海258,300-13%14%1,1573%20%15515%-5%12,7398%南京314,48334%-21%754-19%-35%283220%-6%7,56016%杭州327,37236%89%1,08680%36%16787%-2%7,512-13%苏州200,5319%-36%851-3%34%15035%-43%9,43015%无锡184,00019%140%5714%84%184100%140%6,93351%扬州46,000145%-8%20119%-39%4625%-8%2,087-43%江阴86,06320%78%282-29%40%37-62%56%2,934-14%温州218,1790%26%958-4%19%14532%31%11,49227%金华39,397-1%42%165-13%58%2776%30%1,773-8%常州125,601-27%44%44450%72%88138%71%4,62933%淮安105,32912%-8%407-43%-29%69-42%-9%4,932-20%连云港126,2793%16%523-20%40%12240%67%6,257-6%绍兴50,368-4%89%2079%168%22-8%70%2,17150%泰州23,821-40%122%97-11%68%24131%122%92717%镇江136,5492%10%559-20%-7%7818%31%7,1752%淮南41,514-19%-4%159-5%-7%3133%7%1,826-4%芜湖39,62619%536%137-26%347%2946%1514%1,83594%盐城63,799-10%36%317-8%23%4613%28%3,393-8%舟山20,937-8%41%82-10%51%126%27%1,080-16%池州18,066180%6%65-55%-13%16-3%39%1,1830%宁波115,745-37%21%588-9%80%77-12%53%7,06397%长三角2,541,9584%17%9,609-5%18%1,80737%13%104,9329%广州177,325-7%-20%83815%32%78-19%-35%8,5043%深圳100,19634%42%34116%59%7118%36%3,26025%福州34,54065%-43%136-44%-45%24-23%-49%2,45351%东莞125,113-1%29%4955%-9%600%79%4,96013%泉州10,224-84%-90%149-45%-60%10-74%-86%3,102-16%莆田27,6162%-23%113-34%-22%11-37%10%1,90841%惠州92,33748%9%34431%16%6144%22%2,6574%韶关23,550-36%69%119-26%-3%11-56%61%1,484-16%佛山238,891-1%-13%8455%-50%13589%-12%12,080-7%江门28,65837%140%107-10%102%193%126%1,071-7%肇庆58,37630%34%239-26%72%366%55%2,2580%湛江40,132-21%-44%171-23%1%21-26%-51%1,91614%珠三角及南部其它城市956,9580%-12%3,897-4%-16%5372%-13%45,6533%长春217,42613%-22%8331%-20%12523%-30%9,637-3%吉林42,287-19%-27%28238%23%3112%-6%2,3460%泰安46,82517%65%198-25%23%37-11%62%2,416-4%北部306,5388%-16%1,3131%-8%19313%-18%14,398-3%武汉667,1794%14%2,398-5%14%41740%3%21,53733%岳阳36,4910%-4%149-43%10%17-16%-12%1,9285%赣州185,66913%65%820-24%24%18697%101%8,545-3%中部889,3395%21%3,367-13%16%62050%20%32,01019%成都428,22527%-40%1,8366%-15%35362%4%18,05555%南宁344,740-7%27%2,04324%68%209-21%3%14,22852%西部772,9669%-22%3,87915%15%56217%3%32,28354%总计6,156,4935%8%24,474-1%6%4,11631%9%250,94612%上升城市数目24281729292925下降城市数目20162715151519过去7日本月截至 12-5本年截至 12-5过去30日 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 15 表 2: 主要城市新房库存与去化周期情况，去化周期环比上升 数据来源：各地房管局，中达证券研究；注：数据截至2019/12/5 城市可售面积(千平方米)环比同比去化周期(月)环比同比北京10,8815%18%20.86%11%上海7,617-1%15%6.6-2%-4%广州7,3490%-14%8.8-2%-35%深圳2,6828%-26%7.91%-53%一线城市3%-2%11.01%-20%杭州3,358-3%9%3.1-22%-19%南京5,485-2%55%7.3-31%138%苏州5,8592%-16