行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从人口分化看住房需求趋势 近期31省市2021年常住人口数据披露完毕，各地人口总量如何变化？对区域住房需求有何启示？ 2011-2021年，经济发达省份及少数民族自治区人口增幅领先。近年来我国人口增长有所放缓，31省过去十年/五年/两年常住人口CAGR中位数分别约0.4%/0.3%/0.1%。过去十年，人口呈现结构分化，其中经济较发达的省份和少数民族自治区人口增速领先。例如，2011-2021年广东、浙江常住人口分别增长17.9%、17.4%，分别位列全国第二、第三；西藏、新疆常住人口分别增长18.4%、16.4%。与此同时，东北三省人口过去十年呈下降趋势，2011-2021年黑龙江、吉林、辽宁常住人口分别减少17.4%、12.8%、3.4%。自然增长和人口流动共同驱动了各省人口的变化。 生育观念等驱动自然增长率分化，产业发展支撑经济发达省份、中西部省会人口流入。自然增长方面，出生率为我国人口自然增长率下降的主要驱动因素。全国死亡率仅由1980年的约6.3‰小幅提升 至2021年的7.2‰，出生率 则由1980年的18.2‰下降至2021年的7.5‰。结构上看，各省出生率差异较大，西藏、贵州等少数民族较多的西部省份及广东、福建等婚育文化相对浓厚的区域出生率较高。人口流动方面，部分经济发达区域及中西部省份表现较佳。一方面，相对较高的工资水平和较多的就业机会对人口带来了集聚效应，如广东2010/2020年常住人口与户籍人口之比分别为1.23/1.29、浙江分别为1.15/ 1.28，七普数据亦显示广东、浙江、江苏三省省外流入的流动人口超过千万，大幅领先于其他省份。另一方面，部分中西部经济圈建设、强省会战略等促进了相应 区域的发展，缓解了人口净流出压力，如重庆2010/2020年常住人口与户籍人口之比分别为0.87/ 0.94、广西分别为0.86/0.88。值得注意的是，疫情冲击对并未改变部分区域经济发展带来的人口韧性，如2020及2021年武汉常住人口均增长超120万人。 多孩家庭购房政策推广有望提振行业销售，综合需求侧政策下人口流入区域销售有望稳步复苏。近月针对多孩家庭的购房支持举措频出，但短期提振作用相对有限，主要系：1）购房补贴发放力度相对有限：直接发放购房补贴的多为江西、四川的低线城市，补贴力度相对有限（如泸州补贴购房总价的2%，上饶二孩/三孩家庭补贴约为2022年4月住宅销售均价的3%/6%）。2）多数放宽多孩家庭限贷限购的城市出生率偏低：上调公积金贷款额度及降低多孩家庭首付比例的多为长三角及湖南等地的二线城市，增加可购住房套数的多为杭州、南京等强二线，目前出台此类政策的城市除东莞外生育率多低于全国。随着力度较大的多孩家庭购房政策逐步推广，在出生率较高省市布局较多的房企或有望受益。如前所述，经济发达省份拥有较强的人口吸引力，中长期的购房需求具备有力支撑；部分中西部省份人口流出现象的缓解也有望提振相应区域的住房销售。在目前全国范围内房贷利率的下调和重点城市限购、限售、限贷等政策的调整下，人口流入区域商品房市场或有望稳步复苏。 风险提示：调控政策 及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。 26-May-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 14 目录 1. 全国人口增长放缓，省际变动明显分化 .................................................................................................................... 3 2. 生育观念等驱动自然增长率分化，经济及产业发展推动人口流动 ......................................................................... 4 3. 购房支持政策持续推广，行业销售有望逐步复苏 ..................................................................................................... 9 图表目录 图1：近年来我国人口增长有所放缓 ............................................................................................................................. 3 图2：过去十年各区域人口增幅呈现较大分化.............................................................................................................. 4 图 3：出生率下降带动我国人口自然增长率放缓 .......................................................................................................... 5 图4：2021年人口自然增长率为负的省份数量有所增加 ............................................................................................. 5 图5：城镇化率偏低、传统文化观念等带动部分省份生育意愿较强 .......................................................................... 5 图6：2020年13省常住人口大于户籍人口 ................................................................................................................... 6 图7：2020年广东、浙江、江苏外省流入流动人口超千万 ......................................................................................... 7 图8：经济发达省份较高的收入水平和充足的就业机会能够吸引人口流入 .............................................................. 8 图 9：2018年来南昌人口增量明显多于江西省 ............................................................................................................. 8 图10：2020年来郑州人口增量明显多于河南省 ........................................................................................................... 8 图 11：疫情冲击后武汉人口仍具韧性 ........................................................................................................................... 9 图12：2021年佛山、东莞人口增长规模扩大 ............................................................................................................... 9 图 13：目前多地针对多孩家庭的购房补贴力度相对有限 .......................................................................................... 11 图14：对多孩家庭放宽限购限贷的多个城市出生率偏低 .......................................................................................... 11 表 1：近月针对多孩家庭的购房支持举措频出............................................................................................................ 10 hZiZmUfUmX9UjYnNvNqRnN9P9R7NmOrRnPpNeRmMmRjMpNsN7NpOrRMYmNrNNZrQpP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 14 1. 全国人口增长放缓，省际变动明显分化 过去两年各省人口增速有所放缓。近年来我国人口增长有所放缓，统计局数据显示2021年全国总人口仅增长48万人、为1962年以来人口增长规模最少的年份。近两年各省的人口增速均呈下降趋势，31省过去十年/五年/两年常住人口CAGR中位数分别约0.4%/0.3%/0.1%。 图1：近年来我国人口增长有所放缓 数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究 2011-2021年，广东、浙江等经济发达省份及西藏、新疆等自治区人口增幅最大。过去十年，人口呈现结构分化，其中经济较发达的省份和少数民族自治区人口增速领先。例如，2011-2021年广东、浙江常住人口分别增长17.9%、17.4%，分别位列全国第二、第三；西藏、新疆常住人口分别增长18.4%、16.4%。与此同时，东北三省人口过去十年呈下降趋势，2011-2021年黑龙江、吉林、辽宁常住人口分别减少17.4%、12.8%、3.4%。 -1500-1000-50005001000150020002500195019531956195919621965196819711974197719801983198619891992199519982001200420072010201320162019万人总人口:环比增加 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 14 图2：过去十年各区域人口增幅呈现较大分化 数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究 2. 生育观念等驱动自然增长率分化，经济及产业发展推动人口流动 自然增长和人口流动共同驱动各省人口变化。人口的变化可分为省内与省际因素，省内人口的自然增长情况、省际人口的流动情况分别驱动了不同省市的人口增长。 自然增长：出生率下降带动我国人口自然增长率放缓，2021年自然增长率为负的省份数量翻倍。人口的自然增长来自于出生人口和死亡人口的差额。近四十余年来我国死亡率相对平稳，我国死亡率仅由1980年的约6.3‰提升至 与2021年的7.18‰。我国出生率对人口自然增长率的影响更大。 上世纪60年代以来，我国出生率整体呈下行趋势，2021年出生率 约7.52‰，自然增长率为负的省份数量也由2020年的5个增至2021年的11个。 出生率下滑一方面源于育龄女性